⼊会から８年目、すでに20棟以上を購⼊しております。以前は「アルティメットサポート」、現在は、はたなかトレーナー主催の「会計顧問サービス」を受けております。
前回のレポートで⽀店内内諾が出ていた物件ですが、 １物件目︓⼩ぶり⾼利回りの飲⾷店物件ですが、半分以上の店舗が反社の可能性があるとわかったので、泣く泣く物件をパス
２物件目︓ＲＣ耐⽤年数ギリギリで⼤規模修繕終わっていた物件ですが、売主から１年以上待たされた挙句、３割ほど売買価格を上げられてしまった
という経緯で、２物件とも流れてしまいました。 以下直近の購⼊３棟と、進⾏中の物件について記します。
＜直近の購⼊１＞
地銀Ａ オーバーローン 初取引
こちらの銀⾏との出会いは、３年前位に購⼊した物件を売却した際の買主さんが借り⼊れをした⽀店での融資でした(物件売却は、いつも懇意にしている業者さんです)。
購⼊物件との出会いは、６年前に別の業者さんに紹介されたのですが、指値が通らずにパスした物件でした。今回の物件仲介は、地元の古い不動産業者さんです。
初めてこのエリアの別物件で賃貸のヒアリングをしたのが７年前で、その頃からの顔⾒知りで良い物件が出そうな感じと思っておりました。年に１回程度、アポなしで物件情報が無いか通っていました。
売主さんが⾼齢のため売却ということもあり、指値を通してもらうことが出来ました。14部屋中５部屋空きでしたが、その空室がある状態でも銀⾏さんの評価が良く、諸費⽤も出してもらいました。
物件のトラブルとして、
- 初の白アリ被害
- 駐⾞場に20mくらいの蛇の様な盛り上がりが
がありました。駐⾞場に関しては、鉱さいという素材が使われたのが原因と分かり、⼊居率には関係ないのですが、⼊居者に万が⼀ケガがあると問題なので、今後のために修繕することにしました。
＜直近の購⼊２＞
信⾦信組Ｂ オーバーローン 初取引
こちらの銀⾏は、以前からいつも懇意にしている業者さんから「ハマる物件があれば紹介しますね」と⾔われていた⾦融機関です。
物件との出会いは、別の所有物件に何度か⼊居者を紹介して頂いていた仲介業者さんからの紹介で仲介をしてもらいました。
偶然にも銀⾏の裏⼿に今回購⼊した物件があり、更に、所有者も⽀店⻑の顔⾒知りということで、初めて⽀店⻑に挨拶に⾏った際に即⽇融資が出るということが分かりました。
築浅・屋上防水済み・満室稼働という物件で、苦労せずにすんなり決済となりました。
＜直近の購⼊３＞
地銀Ｂ 頭⾦２割 既存取引銀⾏
本物件との出会いは、たまに通る道沿いに地場の不動産会社があり、偶然時間があったのでふらっと⽴ち寄ったのが始まりです。
今は、売り物件はないとのことでしたが、世間話後に「そういえば１件売主さんが相続を受けて売却するような事を⾔っていたかも」ということで、その場で業者さんからオーナーに電話をしてもらい、オーナーから検討してみるとの回答を受けました。
その２週間後くらいに売却することになったというのが、本物件です。
RC築25年、利回り20％弱、固定資産税評価以下、外壁・屋上防水・空室のリフォーム済みの脅威の物件ですが、物件価格が今までで⼀番⼩さい物件でした、、、
このスペックの物件ならば、どこの⾦融機関でも余裕で融資が出ると思ったのですが、各⾦融機関からの回答は、
⾦融機関１︓エリア外なので難しい
⾦融機関２︓⾦額が⼩さいので、もっと⼤きいのを持ってきてくれ
⾦融機関３︓融資を前⾯STOP中、⼀応⽀店内で協議をしてみたがやはりNG
⾦融機関４︓⽀店内はOKだが、本部の役員会で１人の役員が 知らない市なのでNG
という厳しい状況でした。並⾏して、未開拓の⾦融機関５に今回の売買仲介の不動産会社経由で持ち込みましたが、法人登記場所がエリア外なのでNGとなりました。
更に上記の⾦融機関とは別の３⾏には、別物件を持ち込んでいたので持ち込めないということもあり、再⽣案件が来た時の為に温存していた⾦利が3.5%の銀⾏に持ち込みました。
ですが、こちらもタイミングが悪く、既存借⼊の修繕費の依頼をしていたので「修繕費と物件融資は別だが、このタイミングで両方への融資は難しい」との回答でした。
藁にもすがる思いで担当者に対し、こちらからの提案で「⾦利を４or５%、更には融資年数を半分でもいいかどうにかならないですか︖」と交渉をしたのですが、ゼロ回答でした、、、
ここまで断られることも初めてで途方に暮れていたのですが、はたなかトレーナーに相談したところ「⾦額も⼩さいので⼿出しでもいいのではないか︖」とのアドバイスで、頭の中で勝⼿に除外していた頭⾦必須の既存借⼊がある銀⾏があったのをふと思い出しました。
担当に聞いてみたところ「頭⾦２割ですがどうですか︖」という回答を受け、泣きっ⾯に蜂状態でしたので現⾦買いよりましだろうと思い依頼したところ、即⽇OKとなり、あっという間に決済になりました。
＜進⾏中の案件＞
初めての新築２棟⼀括ＲＣの契約で、⾦融機関と本⽇⼿続きをしてきました。
こちらは、今までの中で⼀番物件価格が⼤きかったのですが、物件のスペックと、はたなかトレーナーの教えで決算書が良かったのが理由で、諸費⽤込みで来⽉⾦消契約になります。
※こちらは、次回のレポートで詳細を記載します
追加でもう⼀棟、別の⾦融機関に新築RCを持ち込んでいますが、こちらの信⾦さんは例外なく頭⾦１割とのことでしたので、⼿出しはありますが進めています。来週本部の役員会が無事に通過すれば、契約の流れになっています。
＜複数棟買い進めるにあたって＞
現在のように無理をせずに安定して買い進めていけているのは、はたなかトレーナーと定期的に相談をしているからです。これが無ければ、ここまで買い進めることが出来なかったと思います。
特に、⼩⼿先の短期のテクニックではなく、中⻑期の視点を持ち、王道のやり方を積み重ねてきた決算書が出来つつあるので、⾦融機関の方からも「良い物件があったら頑張ります︕」と⾔ってもらえるようになりました。
また、はたなかトレーナー⾃⾝で作り上げてきたエリア戦略の考え方を踏襲させていただき、今後は私の現エリアのシェアを伸ばして、更には、単なる⼤家の視点ではなく、不動産賃貸事業として事業を進めていきたいです。
＜これから物件を購⼊される方々へ＞
８年前の⼊会当時を振り返ると、先に会で進めている人も多く「今から始めても遅いのでは︖」と、かなり焦りました。
ですので、この会を紹介していただいた時すぐに⼊会し、最短でアルティメットサポートに申し込みました。
「⽊を植えるのに最も良い時期は20年前である。 次に良いのは今である」という諺もあるように、⼊会やアルティメットサポート申し込みは、早いタイミングで決断をすることをおすすめしたいです。
関東地方 会社経営者 ジーニーさん
■担当トレーナー︓はたなかのコメント
８年で20棟超の購⼊、おめでとうございます︕
不動産賃貸業は、中⻑期目線で取り組むと、知識・人間関係・能⼒など、全ての分野が積み上がっていき、どんどん加速する事業なのですが、その過程でいちばん⼤切なことは「環境変化に柔軟に対応すること」になります。
この点、ジーニーさんの環境変化の兆しをつかみ、直ちに補正する対応⼒はずば抜けており、いまの素晴らしい成果につながった⼤きな要因だと確信します。
この先も、更に楽しい世界が待っていますので、⼀緒に前に進んでいきましょう︕
はたなか かずまさ
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