2017年８⽉に⼊会し、今年で４年目。
今回は７棟目の購⼊になります。 今回の物件は、以前から懇意にしていた業者が、２年ほど前からポータルサイトに掲載していた売れ残り物件でした。築浅ではあるものの、価格が高いため約２年ほど⾒送っていました。
しかし、ある⽇ポータルサイトを⾒ていたら、その物件が1億1500万円から1000万円値下がっており、もう少し下がれば買っても良いという⾦額になっていました。
またこの物件は、私の地元にあるので、場所は良く知っていました。悪くもないけれど良くもない⽴地で、賃貸需要について少し不安がありました。
そのため、仲介業者へのヒアリングや周辺家賃との比較はもちろん、過去に同じ地域で売りに出ていた物件を改めて調査したところ、案外満室に近い状態で運営されており、この物件も満室にできると判断しました。
早速、業者個人の番号に連絡し、これまでの関係性から物件を完全にグリップ。価格交渉に⼊りました。当初は、なかなか売主さんが価格交渉に応じてくれずに難航しましたが、安くならなければ買わないという気持ちで、少し強気に交渉しました。
その結果、最終的には、さらに700万円価格を下げてもらい9800万円に。築12年で、表⾯利回り約9.7%となりました。想定家賃がやや高めであったため、実際は9.5%ほどの利回りになると思っています。
⾦融機関は、実績作りとして少額の融資を受けていた信⽤⾦庫があり、今回はその信⽤⾦庫に物件を打診したところ、すぐに内諾をもらうことができました。
今回７棟目になるのですが、これまでの他の物件の購⼊、運営の実績を認めてくださり、ほとんど細かいところは聞かれずに融資内諾をもらうことができました。地元で⻑年働いている信⽤を、上⼿く活⽤することができたと思います。
信⽤⾦庫は「⾦利が高い、融資期間が短い」というのは⼀般的な話で、実際には期間30年、⾦利1%半ば、諸経費の⼀部を含めて融資を受けることができました。また今回の経験から、信⽤⾦庫は早めに開拓し、⻑くお付き合いすることが⼤切だと実感しました。
⾃分⾃⾝で勝⼿な思い込みをしていましたが、⾏動した結果、信⽤⾦庫によって融資条件にかなりの違いがあることがわかりました。
目指すは、今年度中のワンベスター達成︕
改めて購⼊後に振り返ると「事前準備」が、購⼊できた成功要因だと思います。
- 物件のグリップ、価格交渉できる関係をこれまでの取引の中で作っていた
- 事前に少額で取引を開始し、準備していた信⽤⾦庫があった
- その信⽤⾦庫全体での不動産融資の割合が低く、かつ⽀店の融資枠が余っていた
これからの要因がそろったことで、購⼊につなげることができたと思います。
今後の目標はワンベスターです。今年度中に達成できたら最高です。
これから物件を購⼊される方へ。新型コロナの影響で、世間的には融資は厳しくなっていると思われがちですが、まだまだ出している⾦融機関はあります。
できない理由を考えるのではなく、できる理由を考えて、半歩でも良いので少しずつ進んでみてください。仮に購⼊につながらなくても、調査した物件のリストやヒアリング経験は、振り返ると貴重な財産に必ずなるはずです。
中部地方勤務医らい太さん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
らいたさん、７棟目、おめでとうございます︕︕︕物件の選定から、価格交渉、銀⾏との関係性作り、運営⾯と、それぞれ着実にスキルアップされておりますね。
これまで購⼊できているのは、物件と⾦融機関を地元に特化して信⽤を築いてきた結果と思います。ドミナント戦略の好例ですね。
ワンベスターも⾒えてきました︕引き続き頑張って下さい︕
佐藤彰洋
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