先日、オーバーローンで14棟目になる物件を購入。所有物件としては10棟となりました。
物件の詳細は、築16年14⼾のRCマンション。購入⾦額は12,000万円で、太陽光を含めた利回り10％、満室賃料1,200万円となります。築古RCを中心に買っている私としては、最も若い物件となります。
保有物件を合計すると、211⼾となり、満室賃料年間14,100万円となりました︕（現在の所有物件＋太陽光の売電⾦額を含む）
【なぜこの時期でもオーバーローンが出たのか︖】
今回は、頭⾦を入れることなく「オーバーローン」での融資となりました。
通常は物件購入費⽤の他にも、不動産取得税や各種保険料、司法書士への報酬など、さまざまな諸経費が発⽣するのですが、この経費も含めて融資⾦額を引き上げることができました。
融資が厳しくなったといわれている中で、なぜオーバーローンが出たのか︖その背景は、売買価格と銀⾏の評価額に「⼤きく乖離・歪み」がありました。
融資してくれる銀⾏の評価算定ロジックがわかっていれば、銀⾏がいくら貸してくれるのか︖そして⾃⾝がいくらで購入すれば良いのか︖が⾒えてきます。この歪みを利⽤したことで、オーバーローンで融資を受けることができました。
そしてもう１点、銀⾏がオーバーローンを後押しする内容がありました。それは現在売主に融資している銀⾏が、私にも融資をしてくれたのです。
銀⾏の目線でいうと、
貸出⾦を他⾏に渡したくなかった。
売主より私の⽅が、属性と条件が良かった。 のようです。
【⾃分以外全て顧客︕】
これから物件を購入される⽅へ。不動産賃貸業は、仲介パートナー、管理会社と、、、多くの協⼒者、パートナーがいて成⽴しています。
そういったパートナーと、日々のコミュニケーションを続けながら、相手が望んでいること、必要なモノを、キーワードを繋げ合わせて提供していくことが⼤事だと思います。
また物件の価値は、物件を誰が保有するのかによって、優良債権にも不良債権にも変わります。そのため、相手に合わせ、経営の実施、銀⾏の提案を受けるべきかと思います。
我々は誰に⽣かされているのか︖そしてパートナー、顧客が望むモノは何なのか︖最適なモノを、最適なタイミングで提供し続ける努⼒を、これからも続けて参ります︕
東海地⽅会社員タケさん
■担当トレーナー：法身のコメント
14棟目の物件購入、本当におめでとうございます︕タケさんは昨年頃から物件購入が連続しておりますね。
銀⾏の評価⽅法を熟知し、売主さん、業者さんの特徴を踏まえた上で⾏動出来ているのが最近の快進撃の勝因だと思います。
また、タケさんは既に次の人⽣目標も掲げている、と聞いております。この調⼦で是非頑張って下さい︕
法⾝栄治
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