⼊会して半年、無事に１棟目を購⼊することができました︕
今回購⼊できたのは、価格7550万円、利回り13%、築20年、RCファミリー向けで、地元の郊外にある物件です。この会に出会うまでは、自分が１棟マンションのオーナーになれるとは夢にも思っていませんでした。
20代の終わりに出会った⾦持ち⽗さんの本に共感し、いつか自分もアーリーリタイアしたいと思って様々な投資に手を出すも、どれもイマイチぱっとせず（泣）現⾦で地⽅の中古区分RCマンションを３⼾買ったものの、しょせん自⼰流のため、使った自⼰資⾦の割にはCFが出ない状況に陥っていました。
いつの間にか40代も後半となり、アーリーリタイアなど夢のまた夢かもと思い始めたころに村⽥先⽣の著書に出会い、これこそ自分のやりたかったことだ︕と、ビビっと直感して⼊会しました。
⼊会後、迷わずアルティメットに参加しましたが、アルティメットのサポートがなければ、この物件をこの条件で購⼊できていなかったと断言できます。
村⽥先⽣がおっしゃっている「10倍の価値を提供」にも納得です。そして、どんな時でも迅速かつ的確にアドバイスをいただいた佐藤コーチには本当に感謝感謝です。
おっと、つい前置きが⻑くなりました（笑）
この物件は今年２⽉、ポータルサイトに10000万円で売りに出ていたものです。地元のRC物件は非常に少なく、特に築20年で利回り10%は皆無だったので、即資料請求して⾦融機関に持ち込みました。
以前、この⾦融機関に近県の物件を24000万円で持ち込み、指値が通らず買えなかったものの、フルローンで融資承認が出た経緯があるので、今回も余裕と思っていたのが大きな間違いでした。
⾦融機関の⽅曰く「このエリアは超ド⽥舎で、賃貸需要は全くありません。やめておいた⽅がいいと思います。」と取り付く島もありませんでした。その割に１F店舗を除く11室は満室で、ポータルサイトで過去の募集履歴を⾒ても、過去５年間２室以上同時に空いた形跡がありません。
そこで、佐藤トレーナーに相談したところ、「こういう時こそヒアリングです。ヒアリング結果を⾦融機関に報告しましょう︕」とアドバイスいただきました。
近くに業者さんが全くないエリアなので、⾼速道路で30分ほど走った駅前にある複数の業者さんにヒアリングした結果、「このエリアは⾼速道路の沿線で、工場が多いにも関わらず競合物件がほとんどなく、非常に人気のエリアです。」と真逆の答えが返ってくるではありませんか。
喜び勇んでヒアリング結果を⾦融機関に報告したところ、それを受けて別の業者さんに問い合わせをされたようで、「うちと付き合いのある業者さんは、需要が無いと言っています。管理を受けたいがために、いい様に言われたのではないですか︖」とのこと。
この言葉で、こちらにもがぜん⽕が付きました（笑）それならやってやろうじゃないかと、物件から⾞で30分の範囲にあるすべての企業をまわって写真を撮り、それらの企業をネットでプロファイリングして、62社1400人の潜在需要があるとのレポートを提出しました。
これが効いたのか「物件価格8000万円ならOKです。ただし、諸経費を含めた⾦額の85%までの融資、かつ所有している区分マンション１⼾の共同担保が必要です。」との回答を引き出せました。
ここまで来れば、あとは価格交渉です。当初は別に検討している人がおられると業者さんから聞いていましたが、その人の動きがないことから、8000万円で売買契約を締結できていました。
ただ、後出しで、駐⾞料⾦が家賃に含まれていることや浄化槽の存在が分かるなど、当初の想定よりCFが減っていることから、思い切って7500万円でぶつけてみたところ7550万円で合意することができました。
ここまで強気で交渉できたのも、佐藤トレーナーのアドバイスのもと、どこまで価格交渉できそうか、ある程度の目処が⽴っていたからこそでした。そうでなければ、きっと百戦錬磨の業者さんにカモにされていたことでしょう（汗）
最終的に物件価格の94%融資となり、空き店舗を考慮に⼊れなくても会の基準に近いCFが出せ、店舗が⼊れば大化けする物件になりました。
超ド、もとい、比較的郊外のため店舗を⼊れるのは至難の業ですが、これから２棟目を探しつつ、店舗の店⼦付けも並⾏して頑張っていくつもりです。
これから購⼊を検討されている⽅へ。コロナウィルスの影響で不確定要素が大きく、当⾯の間は様⼦⾒と思っておられる⽅も多いのではないでしょうか。しかし、皆さんも実感されていると思いますが、ここ１〜２ヶ⽉、魅⼒的な物件が続々とネットで流れており、積算越え物件も全く珍しくなくなりました。
⼀⽅、いま開拓中のいくつかの⾦融機関で、コロナウィルスが原因で断られたケースは今のところありません。こんな時こそ、逆張りの精神で積極的にリスクを取ることで、良い物件を手にすることができるのではないでしょうか。
かくいう私もまだまだひよっこで、重い重いロケットがようやく離陸したところです。まず２棟目、そして大気圏突破、さらには近い将来ぜひワンベスターを達成したいと思います。楽しみながら⼀緒に頑張っていきましょう︕
関⻄地⽅会社員ながどんさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
ながどんさん、はじめての1棟購⼊、おめでとうございます︕︕
今回の物件は、ながどんさんの渦の巻込み⼒で、周りを巻き込めていったことが勝因と思います。
物件の発⾒当初は、⾦融機関に持ち込んでもあまり乗り気でもなく、仲介さんも⾼⾶⾞に⾼値を押し通すような様⼦で周りがピクリとも反応しない状態でした。
それでも、ながどんさんは熱い情熱と⾏動⼒を持って、粘りに粘り続けた、まさに「粘り勝ち」であったと思います。
物件周辺の企業すべてを回って、レポートを書き上げるとは、並大抵の情熱ではできないことですね。脱帽です。
後日談ではありますが、アルティメットのキックオフで、ながどんさんとお話ししていた時に、ながどんさんの⾏動⼒はものすごい勢いで、すばらしかったのですが、
舵がついていない船のような状態で、明後日の⽅向に猛烈に突進していきそうな感じでして、実はハラハラしておりました。
現在はハイスペックな舵を手に⼊れ、物件の目利きもしっかりしており、関係者との交渉も的確にこなされています。
週1でいただく報告内容もすばらしく、今は安心していられます。アルティメット前と、物件購⼊後との「成⻑の振れ幅」はものすごく大きいですね。
ぜひ、この勢いで2棟目も購⼊していって下さい︕がんばってください︕
佐藤彰洋
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