2019年９⽉に⼊会。２年間で３棟購⼊した後、２年余りが経過しました。今回念願の４棟目を購⼊することができましたのでご報告いたします。
今回購⼊した物件は、関⻄地⽅の価格9,300万、利回り10.1%、築17年のファミリー向けRCです。
個⼈的に、物件購⼊は「バンジージャンプ（⾼さ＝⾃⼰資⾦）」を⾶ぶようなものだと思っています（オーバーローンは別）。こつこつ階段を上ってある程度の⾼さまで来たら、ゴムの⻑さや伸びしろを計算して⼤丈夫なことを確認したら「エイヤ︕」で⾶び出します。
３棟目は地面にぶつかることが分かっていながら⾶び出し、⾶び出した後に地面を掘る暴挙に出たので（汗）、復活にかなりの時間を要してしまいました。
半年前、杉⼭トレーナーに「３⽉中に買います︕」宣⾔をし、それからは１〜３棟目と同じように、物件探しと⾦融機関への電話攻勢を続ける毎⽇を送っていました。
今回購⼊した物件は、２棟目でお世話になった仲介業者さんを訪問した際に紹介を受けたものです。
当初の価格は11,300万であり、お付き合いのある⾦融機関で9,000万の支店評価が出たため、これに近い価格まで下がってきたら教えてほしいとお願いしていました。その後10,400万で売買契約が成⽴したと聞き、⼀旦頭の中から完全に消し去っていました。
それから２ヶ⽉後、融資ブレイクで契約破棄になったと仲介会社さんより連絡があり、弱気になった売主さんが9,500万まで下げてもよいとのこと。購⼊候補として急浮上しました。
ちょうど中部地⽅の物件を同⾦融機関に持ち込んでおり、支店で検討を始めてもらっていたところだったので、無理を⾔って検討対象の切り替えをお願いしました。
私以外にもう１⼈9,500万で取り組んでいる⽅がいましたが、仲介業者さんと直接会ったことのある私を１番⼿にすると約束してもらい、それを⾦融機関に伝えることで検討対象の切り替えに同意してもらえました。
この瞬間、この物件を「絶対購⼊する︕」とスイッチが⼊ったように思います。
その後、最寄り駅から遠いことを理由に「融資期間を支店査定の28年から20年にしたい」と本部回答があり、⼀瞬目の前が真っ暗になってしまいましたが、もう完全にスイッチは⼊っています。 すぐ現地に⾶んで、近隣にある全てのマンションの概要/家賃設定/⼊居率/⾃⼰考察などをレポートにまとめて提出して、融資期間を25年まで延ばすことに成功しました。
しかし、次は物件の鑑定費用として初期費用に30万、毎年10万必要と後出しで⾔われてしまいました。これまで聞いていなかったということで、それに相当する⾦利を0.2%下げてもらい、融資期間も１年延ばして26年にしてもらいました。
不測の事態は続くもので、9,000万でOKが出るものと思っていた本部承認が結局8,500万となり、⾃⼰資⾦が追加で500万必要になってしまいました。そこで、毎⽇聞いていた会の音声コンテンツのノウハウをフル活用して差を埋めることに成功し、購⼊に至りました。
正直ここまで何度も「やっぱり買えないかも」と不安になりましたが、そのたびに杉⼭トレーナーに⾃分の考えを説明し、それに対してアドバイスをいただくことで何とか乗り越えることができました。
今回の購⼊で４棟58⼾となり、家賃収⼊4,000万/年、CF 1,000万/年となりました。
並⾏してアフター1,000万を対象とした会のセミナーをいくつも受講して知識を蓄えてきましたので、これを活かして築古⾼利回りや再⽣系にもチャレンジし、ワンベスターに向けた第２ステージを駆け上がれるよう、頑張りたいと思います。
今回の購⼊にあたり、今までと違っていたのは、常に２〜３棟を並⾏して⼿掛けるのを意識することでした。
以前も結果的にはそうなっていたかも知れませんが、敢えて意識をすることで、ある物件がダメになっても、「ハイ次︕」という感じで常にモチベーションを⾼くしておくことができました。
また、ある物件にロックオンした後は「何があっても絶対に購⼊する」という決意をし、それを貫徹することが何よりも⼤事だと思います。
交渉の過程で⾃分がコントロールできない不測の事態はいくつも起こります。何が起こっても対処できるよう、「こうなったら買う、こうならなかったらこうやって買う」という風にどちらに転んでも買うことには変わりない、という状態を常に作っておくことが⼤事だと思います。
ブラックホールには、ここを超えると光ですら絶対に逃れられない境界がありますが、この内側に物件を持ってくるイメージです（笑）
最近は⾦融機関の審査が狭くなっている⼀⽅でライバルは少なく、良い条件の物件にじっくり取り組める環境になっているように思います。これをチャンスととらえ⼀緒に頑張りましょう︕
関⻄地⽅ 会社員 ながどんさん
■担当トレーナー︓杉山のコメント
ながどんさん、４棟目購⼊とCF１０００達成おめでとうございます︕︕︕
今回の物件購⼊は本当にドラマティックでしたね。特に終盤にかけては、直前で融資条件が変わり、本当に肝を冷やしましたね。
そんな中でも、グループコンサルやセミナーで学んだ事を活かし、ご⾃⾝で解決策を考え、⾒事に壁を突破されたのは素晴らしいと思います。
思うに、今回のミラクルは、普段の地道な活動の成果だと考えます。定期面談の際には、ご⾃⾝で⾔語化された目標やそのKPI（活動量の数値化）を報告して下さいますよね。そういった普段の努⼒が、今回の結果にも結びついたのだと確信します。
今後も着実に⾏動し、夢を叶えていかれると思うので、一緒に頑張っていきましょう︕
杉⼭ 嘉信
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