⼊会から５年目。今回は５棟目の購⼊になります。
前回地銀で購⼊してから期間が短いということもあり、他の⾦融機関を探したところ、そのエリアの信⾦さんから所有物件に⽀店登記すれば融資可能とのことで、なんとか開拓することが出来ました。
今回は、その信⾦さんから物件を紹介いただきました。信⾦さんとは今回が初めての取引ですが、実はこの物件の直前まで購⼊を検討していた物件にも本承認を頂いておりました。
その物件は買い上がりに買い上がり、それでも購⼊しようとしていた私に対し、信⾦の担当者さんから『こちらのほうが断然いいですよ』ということで、⽴地も構造も利回りもよい物件をご紹介いただいたのです。
信⾦さんからは、昨年９⽉に紹介いただいてから、翌１０⽉には本承認までもらいました。ただしここからが難航します。経緯を詳しく記載します。
この物件の売主は、地元商店街の法人Ａと、３兄弟の、計４者でした。
実は５年前に、法人Ａが、役員の使い込みや怠慢運営により返済できなくなり、リスケした過去がありました。現在は⽴て直しも完了し満室になっていますが、信⾦としては債務者を変えたかったようです。
法人Ａは、出資者の高齢化が進み、相続が本格的に始まる前にスッキリしたい様子で売却に合意していましたが、３兄弟は売却の意思どころか、⻑男と三男は、連絡先すらわからない状況でした。
法人Ａや仲介さんが、次男経由で⻑男三男にアプローチするも、全く⾳沙汰はありません。当初、３兄弟の持ち分を⼀旦法人Ａに所有権移転したうえで、年度内の売買契約を計画していましたが、１⽉末時点で⻑男三男とは連絡もとれていませんでした。
このような話がまったく進まない状況に、私はなす術もなく、年度内決済が必須でしたので本当に購⼊を諦めました。
期限が迫る２⽉中旬のスカイプ相談にて、宮川さんに相談したところ、ダメ元でも直接お会いしたほうがよいとのアドバイスを頂き、住所や電話番号もまともにわからないままダメ元で⻑男、三男へ、直接アポなし訪問を敢⾏したのが、購⼊できた要因です。
残念ながら⻑男とはお会いできませんでしたが、奥さんといろんな会話ができ、協⼒を取り付けることに成功し、その後、ご本人とも売却について合意できました。
また、住所がわからなかった三男とも、奇跡的にお会いすることができ、売却の合意を頂くことができました。
そこでわかったことは、実は３兄弟は、数年前の相続で相当揉めており、３兄弟の所有権を法人Ａへ⼀本化することは無理ということでした。そこで、３兄弟と個別契約にすることで、契約内容が明確になり、なんとか売却の合意を得ることができました。
その後、法人Ａとも交渉が進み、残るは次男だけとなりましたが、突如、私が提示した売買条件に対し500万円の価格アップを要求されました。
価格アップ分については、法人Ａと仲介さん、私で折半することを提案したところ、仲介さんはすぐに納得頂きましたが、法人Ａは総会で紛糾。途中私に何度も電話交渉がありました。
最終的に、私が契約条件を譲歩（家賃・敷⾦精算なし）することで、ようやく合意に至りました。このときの時刻は夜10時、半年間の疲れと、ようやく目途が⽴ったという安堵の気持ちで、本当に⼀時間ほど動けませんでした。。。。
無事に買えてから振り返ると、今回の物件はいままでで⼀番難しく、こんなに物件を購⼊するのが⼤変だったかと、途中何度もあきらめました。愚痴もこぼしました。半ば流れることも覚悟しましたが、⾏動してよかったです。
また、どうしようもないときは、他人（仲介さん）任せにせず、⾃分で⾏動することの⼤切さも学びました。
実は、直接会いに⾏った⾏動に対し、法人Ａでは驚きの反応で、アポなし訪問し、連絡先もわからなかった⻑男三男と合意した⾏動⼒・交渉⼒を、高く評価してくれました。本来、法人Ａがやるべき交渉でしたので、指値にも応じてくれました。
信⾦の⽀店⻑や仲介さんからも「私じゃなければ、この契約は成⽴しなかった」と、改めて感謝頂きました。
この物件でようやくＣＦ1000万を達成しました。今回も甲信越の物件でしたので、ドミナント戦略がはまってきたと実感しています。この勢いでCF2000万、そしてワンベスターと、さらに頑張りたいと思います。
これから物件を購⼊される方へ。今回の私の経験は完全にネタです。購⼊できず苦しいとは思いますが、不動産投資⼤賞で発表するネタだと思って、あきらめることなく続けてください。
私の場合はあきらめても購⼊できたので、あきらめなければ間違いなく購⼊できるはずです。頑張りましょう。
中部地方会社員ふぁいたさん
■担当トレーナー：宮川のコメント
ふぁいたさんおめでとうございます︕本当に良かったですね。今回は完全にスーパー物件です。どうやっても出口まで負けることはないくらい、安く買えましたね︕
今回の勝因は実際に現地に⾏ったことです。仲介さんや関係の法人さんが、やる気がないように感じられましたがそれは当然です。
⾃分が何千万も儲かるなら、⾃分のこととして動くが、そうでなければ⾃分のこととして動ける人は少ないです。
そこを理解されて、休みの⽇に突撃されたのは素晴らしい勇気と⾏動⼒、判断だったと思います。
シークレット懇親会で祝杯をあげましょう（笑）本当におめでとうございました︕私もうれしいです(^^)
宮川泰
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