⼊会から３年目。今回は１年ぶりの９棟目になります。
去年は数棟買えたので、今年もそのうちいい物件が来て買えるだろうと思い、本業のほうに注⼒しながらちょこちょこ動いていました。しかし、全く結果が出ずこれはヤバイと思い、業者さんに連絡をし始めました。
始めて１件目の業者さんに、去年買った実績と属性資料を持ち込んだところ「まだ商品になってないけど、ド⽥舎だけどいい利回りの物件があるよ」と⾔われ、紹介をしてもらうことができました。
そして「商品になり次第、すぐにジーニーさんだけに送りますね。」と⾔われたのですが、数日後知り合いの投資家の方と会ったときに「あ、その物件、業者さんから直接連絡きたよ」と⾔われ、「えっ」と思いましたが・・・とりあえず、利回りがいいので銀⾏さんに持ち込みました。
価格交渉の流れを記載します。
１．4500万
業者さん「この位の価格で話をまとめますね」
２．5700万
しかし、買い上がりし、地場の⼈がこの⾦額でも買いたいと動いたが融資付かず。
３．5200万
他の方からこの⾦額で指値が来ているが、そちらは融資が出そうにないので ジーニーさんと契約したい。
ということで、当方と売買契約を結ぶことになりました。
とりあえず、CFと客付は問題ないので進めていましたが、契約前日にもう⼀度物件を⾒たほうがいいと思いまして、仲介さんと現地の物件を確認しました。
そして、現在管理をしている管理会社にもヒアリングOKが出たので、帰りがてらヒアリングをしたのですが、なんと、⾬漏りが５年前にあったとのことでした。仲介業者さんも知らなかったことなので、⼀旦売買契約は、後ろにずらしました。
⼼配になったので、詳しい資料を取り寄せてみると、３年前にも、さらに１年前にも⾬漏りがあったことが発覚しました。現状、１年前の⼯事で⾬漏りは⽌まっているようですが・・・。
アルティメット担当の佐藤さんに相談すると「築17年で⾬漏りがあって、何度も修繕している物件は聞いたことがない」とのことでした。
リスクもあるので、悩んだのですが、詳しい⼈に⾒てもらったら「多分⼤丈夫でしょう。仮に⾬漏りしても⼤丈夫です。」とのことで、進めることにしました。
そして⾬漏りがあることで、業者さんを通して売り主さんへの減額交渉をしてもらい、その結果、4600万になりました。
最終的に購⼊した物件詳細になります。
RC。価格は4600万、築17年で利回りは14.7%。
融資年数19年で、CF359万円(仮に30年の場合CF551万円)
今後の目標は、満室経営をしていくことです。また、物件や銀⾏さんはいっぱいあるので、いい物件が来たら、買っていこうと思っています。
これから物件を購⼊される方へ。不動産は⾦額が⼤きいので、知識のあるトレーナーに相談できることが、⼀番うまく買い続けていく要因だと私は思います。⼊会して、アルティメットサポートに⼊ることをおすすめします。
関東地方自営業ジーニーさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
ジーニーさん物件購⼊おめでとうございます︕素晴らしいスピードで買い進められていますね。
今回は⼩振りで多少クセがありますが、利回りはとてもよい物件ですね。すでに棟数をお持ちで経験値を蓄えていますので、乗り越えていけると思います︕
ジーニーさんはリスクに対しての「想像⼒」がすばらしいと思います。
トラブルになりそうな部分について要所要所で先回りして想像し、トレーナーに都度ご質問をぶつけていただいています。
ご質問いただく際も、ご自身なりに想定できる選択肢を何パターンも洗い出しする習慣をお持ちですので、応⽤⼒が身についております。
事業のお仕事と両⽴は⼤変と思いますが、ぜひワンベスター目指して引き続きがんばってください︕
佐藤彰洋
ご案内
