⼊会４年⽬となるMOLTAです。アルティメットも、⼊会とほぼ同時期に参加しております。
今回は５棟⽬の物件になります。築16年のＲＣで、利回りが10%越えという条件を⾒て、間違いなく瞬間蒸発物件と確信しました。
幸い、扱っている売買仲介さんとは既知の関係であり、かつ、昨年に２億超のフルローンが出ていたにも関わらず、この業者さんが売り元をグリップしきれずに破談になってしまった経緯もあったため、速攻で電話を⼊れ、今度は確実に押さえてくれ！とねじ込むと共に、特約付きですが買付を送付。
都銀にもメールで資料を送って、評価出しを依頼すると共に、その週末には⾞を出して現地視察にいきました。物件の岐⾩県中核都市は、東⻄どちらへの交通アクセスが良いことから、元々ソニーを初めとする⼤規模⼯場誘致が盛んなエリアでした。
ただ、最⼤規模を誇っていたソニーが撤退した後は、かなり厳しい賃貸需要の下落があり、熱⼼に勉強している投資家であるほど、⼆の⾜を踏むエリアでした。
その事が念頭にあれば、⼊居付けが厳しくなっての売却か？とも考えてしまい勝ちですが、⼊居時期を確認したところ、ある程度ばらつきもあり、どうやら安定した需要がありそうだと思えました。
実際に現地ヒアリングした結果は、まさに先に挙げた⼀般的な観点を覆すものでした。
ソニーの撤退ショックの後。⾃治体を挙げて交通網の再整備や、各種の招致施策を施した結果、どんどんと企業は戻ってきていること。
更に、賃貸市場は
- 企業や⾃治体の転勤族が探される、アッパークラスの物件。
- 派遣⼯員の⽅などが探される物件。
に⼤別されることが分かりました。
今回ターゲットとなる物件は、もちろん①に該当するものであり、実際にご⼊居されている⽅々もそうした⼈が中⼼であること。
周囲には、⼤東建託やレオパレスといった⽊造や軽鉄物件が多く、①のニーズに合う物件は少ないこと等が分かってきました。
更に嬉しかったのは、今の家賃設定がソニーショック後に、⼀度底を打った状態からの戻り基調だったため、⼊退去の度に家賃のアップも⼗分に狙えることが、ヒアリングで分かったことでした。（実際、購⼊後に３件退去がありましたが、いずれも２〜３千円／⽉ほど上げても、直ぐに決まってくれています）
こうしたヒアリング結果を踏まえて調査レポートを銀⾏に提出した結果、物件価格6500万に対して8000万の評価を出していただけました。
ただ、ここで困ったことが。これだけの優良物件なので、当然のように買い上がりが発⽣してしまったことです。
6500万から始まったのに、気がつけば7500万。8000万でも融資は出すと都銀の担当さんからは⾔われていたものの、本部決済が終わっていた訳ではありません。ここは勝負のしどころと思い、これで決めて！と伝えて7600万で特約無しの買付を⼊れました。
もちろん、事前に8000万までのシミュレーションは⾏っており、⼗分採算が⾒込める数字であることは確認済みでした。
また、事前に都銀には、6500万、7500万、8000万の各パターンの中⻑期シミュレーションを⾏い、買い上がり価格についても問題ないことをキチンと明⽰もしました。
それでも、本部稟議がまだの段階で特約無しの買付を⼊れるときには、気持ちに躊躇いや逡巡も有りましたが、そこはアルティメットのコンサルで、担当トレーナーの宮川さんにしっかりとサポートしていただくことで、勇気をもって進むことができました。
なんとかその甲斐あって、都銀の考える融資上限8000万に少し余すところの7600万で、無事に売買契約を結ぶことができました。その後、無事融資も本承認が降りました。
今回、初めて⾦利が三年固定で0.685%と、0.7%を割り込んだことも嬉しかったです。
あとは決済ですが、当初８⽉の予定が相続案件に付き物の親族間での駆け引きが始まって９⽉まで引っ張られたものの、なんとか無事に完了。晴れて５棟⽬のゲットとなりました！
なお、この物件。築12年ながら、外壁のタイルに⼀部、浮きがあるため、修理に数百万円かかりますという管理会社からの報告書が、売買契約前にシレっと売り主を通じて提出されていました。
ちなみに、管理会社＝この物件の建設会社です。⾃分たちが建てた物件が、わずか１２年でタイル浮きを起こしていますよと、臆⾯もなく⾔ってこられたことで、⼀時期はかなりこの物件に対するテンションも下がりましたが、こちらもトレーナーの宮川さんに相談すると
「いざとなったら、タイルなんて全部剥がしちゃえばいいんですよ。」と⾔われたことで、蒙が解けました。
また、修理の⾒積書も、付き合いのある業者さんに⾒せてセカンドオピニオンを求めると、かなり⾦額が吹かされていることが判明。
トレーナーから戴いたお⾔葉と、情報をしっかり裏取りできたことで、購⼊の決⼼を固めることができました。ありがとうございました。
関⻄地⽅会社員MOLTAさん
■担当トレーナー：宮川のコメント
MOLTAさん物件購⼊おめでとうございます！良い物件だと思います！
MOLTAさんの今回の勝因は準備と⾏動に尽きると感じています。どちらが⽋けても今回のようないい物件を買う事は出来なかったと思います。
またいつもご⾃⾝で作られる物件調査資料は、ポイントを押さえた内容と素晴らしい緻密さで、他に⾒たことがないような調査資料です。
これがあれば銀⾏側にも本気度が伝わりますし、担当者、⽀店⻑が本部稟議に持ち込む際の強⼒なツールになると思います。
拝⾒するたびに感⼼するばかりですが、これをはじめとして⽤意周到で⼊念さに裏付けされた⾏動⼒でMOLTAさんは今後も物件を買い進められると確信しています。
今後とも頑張っていきましょう。おめでとうございます！
宮川泰
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