⼊会から２年弱。アルティメットサポートを開始して１年半。今回は３棟目の購⼊になります。
前回の購⼊が２月末なので、かれこれ７カ月も買えてませんでした。
私としては頑張ったつもりでしたが、今振り返ると無駄なことや、成功とは逆方向にエネルギーを使っていたなぁと分かります。一番やっちまったなと思うのは、地縁がないエリアを攻めたことです。
居住地である関東の法⼈で１棟目を買い、実家がある関⻄の法⼈で２棟目を買いました。そのままどちらかの法⼈で融資がつくエリアを重点的に深堀すればよかったのですが、ふとしたことから地縁のない北海道と東北を数カ月も攻めていました。
今となってはネタなんですが、利回りの物件が出たと聞いて、翌⽇に⽇本最北端（稚内）にまで調査に⾏きました。物件は確保できても、融資がつかず銀⾏が全滅。ちょっと南下し東北でも同じことをして、銀⾏全滅。
銀⾏をトライをし続ければいつかは開拓できると思いますが、これはさすがに効率悪いなと。（早く気づけ俺〜︕）その後⻄⽇本に再度シフトし、３棟目につながっていきます。
今回購⼊できた物件は、仲介さんのメルマガがきっかけでした。
７月末に情報が⼊り、数字が良かったので翌⽇現地調査に⼊り、ヒヤリングで満室にできると分かったのですぐにグリップ＆買付を⼊れました。１２⼾中７⼾空きで、空室率が６割でした。
都銀、地銀、信⾦の複数⾏にトライしたのですが、どこも空室がネックとなり、収益⼒が低く⾒積もられてしまい融資が全然伸びませんでした。
物件レポートや競合との物件比較表で、埋めれる根拠を提示しましたが、伸ばせず。その途中で２番手の方が本承認出たと聞いてすごく焦りました。
それでも融資はなんとか工夫して物件評価を伸ばせたことで、今回の物件購⼊につながりました。
今は満室にできる物件なら、空室はあっても全然問題ない、むしろ利回り上がるからお得と思うようになりました。
また今回の反省を活かし、数字が良いからと⾔って、地縁がない・融資が出ないエリアに飛びつかなくなりました。ゆっくりではありますが、以前の自分よりレベルアップを感じています。
今後の目標は、まもなくアフターCF1000万になりますので、今後は再生とエリア戦略の両輪を進めていきたいと思っています。
特に再生は、ただ空室になっているものを埋める自信はつきましたが、大幅なリフォームしての再生はまだ⾏っていないため、この分野を鍛えていきたいと思っています。
そして、仲介さんが「ここは無理だよ」というぐらいの物件を再生できるレベルまで、自分を高めていきたいと思っています。
これから物件を購⼊される方へ。一刻も早くトレーナーに、自分の目標、⼈生の考え方、どうしたいか、キャッシュがいくらあってどのような地縁があるか、といった前提情報を伝えて、じっくり相談した方がいいです。
まだ購⼊できていない⼈や不安がある⼈は、何回でもいいのでトレーナーに相談して懸念点を聞いてもらった方がいいです。
私も何回も同じことを相談して、その度に教えてもらっていますが、その後しばらくして同じ隘路に⼊ることがあります。（出来の悪い生徒ですいません〜︕）ですがトレーナー陣は何回も教えてくれます。
たぶんこれが重要で、一回で理解できる⼈はいいんですが、多くの⼈はそうじゃないと思います。不安が出るたびに消してくれるトレーナーという強い味方が、初心者が買い進めるにあたって一番重要なファクターではないかと私は思います。
関東地方 会社員 純烈大家さん
■担当トレーナー：しのはらのコメント
純烈大家さん、3棟目の購⼊おめでとうございます︕
空室はありの地方物件、上手に銀⾏融資を獲得することができましたね︕グリップも上手でした
多少まわり道をしても、全部が無駄にはならないのが不動産投資です。本件数字は良い案件ですから、しっかり運営すればこれもまた純烈さんの事業実績になりますね︕
経験が自信となり動きが良くなる良いサイクル、続けていきましょう。応援しています︕
しのはら たけひろ
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