入会６年目のケビンです。今回で５棟目の購入になります。
今回の購入物件は、某有名なポータルサイトに掲載されていました。物件のスペックは価格5,000万円、利回り14％、築35年のRCです。
このスペックだけをみると当会の購入基準はクリアしておらず、通常であれば見送る物件ですが、私はこの物件と同じエリアに既に物件を所有しており、土地勘もありましたので念のため物件概要書とレントロールを取り寄せました。
レントロールを見ると相場より大幅に安い賃料が掲載され、かつ半分近く空室の状態でした。また客付けするための設備投資が一切されていないこともわかりました。逆に言うと伸びしろがあるということです。
早々にすでに付き合いのある、客付けの仲介の店長さんにヒアリングしたところ、物件に対して好印象で設備投資内容と賃料の相場観を確認したところ、固く見ても一部屋あたり5000円はアップできることを確信しました。
このエリアは社会人、学生の両方の入居が見込まれる好立地であることも確認できました。
少し指値を入れて空室をすべて5000円アップの賃料で埋めて、すでに入居している部屋は人が入れ替わるたびに賃料を上げていけば、数年後には会の購入基準を満たす物件に化ける計算が成り立ちました。
入居者は学生がメインでしたので、３、４年で入居者が入れ変わる予定です。
概要書を取り寄せた次の日には会社を休み、現地へ物件見学に行きました。築古でしたが、管理状態は良好で、建物や外壁などすぐにお金がかかる状態でもありませんでした。その後すぐに銀行に持ち込み融資の相談をしました。
上記の一連の行動を実施したうえで、ここぞのタイミングで売買の仲介さんに500万円の指値交渉を行いました。自分の行動と思いは売主さんにも届き、500万円に値引きで交渉に応じていただきました。
また同時に、売買の仲介さんには私が絶対に購入できることをアピールし、ライバルを増やさないためポータルサイトの掲載もストップしてもらいました。そのあとは、融資も無事に通り購入することができました。
今回は、最初から自分が描いたゴールまでのイメージ通りに事を進めることができました。
これから物件を購入される方々へ、多くの人は物件価格を下げることで会の基準に合う物件を探していると思いますが、今回は賃料アップと価格の値下げの合わせ技で、会の基準を満たす物件に仕立てることができた事例だと思います。
しかも普通にポータルサイトに載っている物件です。ポータルサイトの物件も表面上の利回りをみてすぐに調査を断念するのではなく、その物件の持つ本質的なポテンシャルをしっかり見極めることが重要です。
このような見方をすれば、ポータルサイトの物件もまだまだ会の基準を満たす物件は埋もれています。
最後になりますが、今回の物件を購入できたのは、当会、村田さん、杉山トレーナーの多大なるサポートのお陰です。感謝の言葉では言い表せません。本当にありがとうございました。
関西地方 会社員 ケビンさん
■担当トレーナー：杉山のコメント
ケビンさん、５棟目のご購入おめでとうございます。
今回の案件は、まさに経験値の積み重ねが「基準外に見える物件」をチャンスに変えた好例だと思います。特に素晴らしいのは、賃料アップについて客付け仲介へ具体的かつ定量的なヒアリングができている点です。「いくら上げられるか」を感覚ではなく根拠を持って判断できており、投資家としての視座が確実に一段上がっていると感じます。
また、築古RCであっても管理状態・修繕リスクを冷静に見極めたうえで、恐れずに行動に移している点もいいですね。これは、調査を尽くしたからこそ取れたリスクであり、再現性のある判断だと思います。
表面利回りだけで切り捨てず、本質的なポテンシャルを見抜く。
この視点は、これから物件を探す多くの方に勇気を与える事例だと思います。
今後も今回のように、基準物件を創る意識を忘れず購入していきましょう。
杉山 嘉信
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