入会から４年目、今回は９棟目の購入になります。今回の物件は北海道地方で、RC築24年7000万円で、９室中５室空きで修繕後13%予定です。
今回の物件は、25年２月頃に、プラットフォームで見つけました。売出価格は基準に合いませんでしたが、積算が150％出ていたので銀行開拓の目的もあり、積算系の某地銀の関東支店に持ち込みました。
他にも購入希望者は複数おりましたが、現況の悪い物件に対してS銀行やT銀行という名前だったので、そこまでベテランではないと考え、後発でしたが勝機があると考えました。
ある程度時間をかけることができたため、新築時の請負契約（施工単価）を売り主からもらって銀行の評価をあげたりできました。結果、当時の価格の９割ぐらいの融資承認となりました。（なお、他にも５行ぐらい打診しましたが全てそれ以下の融資金額でした。）
今回の購入では、売主の知人（建築関係者）が間に入っており、話が二転三転するのが一番大変でした。
駐車場を文筆して別に売却するとか（積算評価大幅減、かつ客付けに不利）、原状回復をする予定だったのがしないことになったり（修繕費用分アップ）、売主が客付けしてから売るという話になったり、当初は仲介さんが両手だったのに売主の知人（建築関係者）の知り合いの宅建業者がさらに間にはいることになって片手になったり。
また、会の基準ぐらいには指値できそうな感触だったのですが、紆余曲折して当初価格よりもさらに値上げして１億以上で売るという話になったり。（値下げの話していたのに、なんで値上げやね～ん！）
結論、価格が全然合わせられなかったため、４月頃に一度断念しました。完全に忘れていたのですが、９月頃に仲介さんから電話がかかってきて、誰も融資がつかず買えないのでどうですかと再度アプローチがきました。
売主が客付けに動いていた模様ですが、管理会社とうまくコミュニケーション取れてなかったようで、１室も決まらず、また途中から管理会社が案内をとめていたようです。色々とうまくいかなかったため、売主も当初条件で売るということに戻ってきたようです。
しかし価格はあまり変わらずだったので、やる気はなかったものの、別件で９月に現地に行くことがあり、ついでに管理会社を誘って見に行くことになりました。
現地で落ち合った中間業者が元管理会社の社員で、一緒に行った担当さんの元上司でした。これで一気に話が進み、千数百万円売主に下げてもらうことにきまりました。
物件7000万に対して、融資が7200万となりました。（固定資産税評価額は9400万）
修繕は外装はやらず修繕費300万円程度に抑え、管理会社の提携リフォームローンで捻出する予定です。結果、25年11月末に決済いたしました。現在は修繕を完了し、管理会社と定期打合せして満室化へ向けプッシュしているところです。（満室化達成時は恒例の焼肉パーリィ）
今回の購入を振り返ると
・銀行を温めていたこと（４年前からコンタクトを取っていた）
・自分のレベルが上がって銀行の融資基準を細かく把握と理解できていたこと
・管理会社を巻き込んだこと（１棟目を管理してもらっていて、同エリアで２棟目）
・現地行ってラッキーを呼び込んだこと（これが最大の買えた要因）
・物件のリスクをトレーナーと相談してヘッジできたこと
の５つが成功要因です。
複数棟買い進めるにあたり、銀行、管理会社、売買仲介、全ての関係者さんを巻き込むようになりました。ワンベスターは、このまま継続すれば近いうちに達成できると思いますので、その後の継続した拡大を見据えています。
これから物件を購入される方々へ。
「早く始めた方がいい」と私が０棟の時に言われましたが、本当にその通りだと思います。
自分の実力はコツコツやらないと上がらないし、決算書も強くするには時間かかるし、自分のネットワークを作るのも時間がかかるし。入会前の人は「早く始める」のがいいと思います。
会員限定のグループコンサルに参加することや、セミナーを受けていれば、不動産投資家としてのレベルはどんどん上がります。
今回は内装ボロでしたが、再生セミナー等受けていたので全然大丈夫でした。０棟目の時なら買えなかったと思います。（外壁や屋上など過大に修繕費用を見積もってしまって買えないパターンになっていたと思います。）
会の中を動きまくって知識を吸収し、会の外の銀行や現地と動きまくれば、絶対買えると思います！まだ物件購入できていない人は、動いていたら本当にそのうち買えますので！動けば吉！
関東地方 会社員 純烈大家さん
■担当トレーナー：しのはらのコメント
純列大家さん、新規物件取得おめでとうございます！！
今回は、今までと違い少し癖のある物件ですが、その分交渉や修繕の見立てなど、多角的に検討してよいところで購入できましたね！
こうした経験の積み重ねが、今後の物件取得の幅を広げることに繋がります。
引き続き頑張っていきましょう！
しのはら たけひろ
ご案内
