不動産投資を始めて約２年、今回が８棟目の購入
Onevestar達成まであと１棟︕引き続き全⼒を尽くす
こんにちは。サラリーマンをしているMDです。
７月に購入レポートを提出させて頂きましたが、この８月末にも物件購入に成功したので今回もレポートを書かせて頂きました。本年度３棟目、2020年９月に１棟目を購入してから丸２年で８棟目の購入になります。
購入した８棟目は、ドミナント戦略を進めているエリア内にあり、スペックは築19年のRC。積算1.08億円に対して、価格は8,100万円と133.3%の大幅積算超過。某信⾦さんの⾦利1.8%で耐⽤年数内の28年にてフルローン融資を組んだ場合、8%空室時の１億円あたりCFは356万円と、今時珍しい高スペックの物件でした。
「これは是が非でも欲しい︕」と思いましたが、今年２月と７月に２棟合計2,100万円のオーバーローンで2.21億円のご融資をして頂いた某信⾦さんから、更に追加融資を頂くことはさすがに無理がありすぎると思いました。
そこで今回は、１年前に撃沈した⾦融機関様も含め、この物件に融資を付けて下さる可能性のある９⾦融機関様に改めてアップデートした属性資料を持ち込んで、全⼒で融資付けを試みました。
６月中旬に融資特約を付けて、売買契約を巻いてから融資付けを進めたのですが、良いところまで⾏ってことごとく撃沈。融資特約は8月15⽇に切れるためちょっとヤバいなと思ったのですが、最終的に8月2⽇と8月5⽇に、両方ともに今回初取引となる２⾦融機関様にて本承認を頂戴致しました。
どちらで進めるかを悩みに悩んだ末、融資内容として、⾦利２%台。頭⾦は約１割。耐⽤年数残28年に対して、融資期間25年と３年短縮の⾦融機関様を選びました。
これまで⾦利0.58%〜1.8%のオーバーローンにてご融資頂いて買い進めて来た事を考えると、決して好ましい融資内容では無かったのですが、物件スペックが高く頭⾦を１割入れることもあり、８%空室時の１億円あたりCFは412万円になるため、購入へと踏み切りました。
また、この⾦融機関様との関係性を深めることで、今後隣のエリアへの進出も可能となり、２回目以降の取引ではフルローンも検討、⾦利も下がる⾒込みであると⾔って頂けたため、将来的な可能性も考慮してご融資頂く⾦融機関様を決めました。
今回１棟追加購入したことで、所有物件は８棟＋競売で現⾦購入した区分所有４部屋で合計132部屋、満室時家賃年収は約8,800万円となりました。
総投資額は7.65億円、返済⽐率は43.5%。会の計算式で算出した満室時の年間CFは2,750万円です（現⾦買いした区分所有からのCF250万円も含みます）。
2020年９月に１棟目を購入してから丸２年。今回８棟目を購入して、Onevestarまで残り1,200万円まで迫ってきました。
私は今回の物件以前に購入した、北関東と東海にて所有する7棟118部屋の内装と外装を、近隣の競合物件を調べ尽くした上で勝てる物件へとリフォーム・時に大胆にリノベーションし、更に徹底したドブ板営業とあの⼿この⼿を駆使して、全部屋満室の入居率100%で稼働させ続けています（厳密にいうと昨年１年間の入居率は99.6%）。
審査時に所有物件に１部屋の空室も無かったことは、私の⾦融機関様への大きなアピールポイントの一つとなりました。
今回新規に開拓に成功した⾦融機関様へもそうですが、既存の借入先についても、私は以下の４点をしっかりとご報告するようにしています。
- ⾦融機関様の融資エリアで購入した入居率45%〜75％の物件を、 購入後１〜２ヶ月で再⽣から全部屋満室に持って⾏き、空室が出ても 全て1ヶ月以内に速攻で客付けして満室をひたすら継続させている 高い稼働率の実績
- 役員借入⾦を含めないでも、資産超過の今期B/S
- 各融機関様の基準以内の債務償還年数に収まるように着地させた、 税引後当期純利益がしっかり出ている⿊字の今期P/L （利益を出し過ぎると税⾦が高くなりすぎてキャッシュが⼿元に残らず、利益を削り過ぎると各⾦融機関様の債務償還年数にハマらないため、そこを考えて着地させる）
- 来期B/SとP/Lの着地⾒込みと、それで着地させた際の 債務償還年数⾒込み
至極単純な、これら当たり前のことを当たり前にやり込めば、奇策を使わずともおかわり融資の扉は⾃ずと開き、さらに新規開拓も出来るものだと改めて感じています。
ある程度の規模がある物件を、あと１棟購入出来ればワンベスタ―達成となるため、来年2023年度上半期には到達できるのではないかと思っています。
融資が厳しいこの状況下において、2020年にスタートして２年半でOnevestarまで⾏ければ当初の想定以上のスピードであるため、ここまで来たら気合で実現したいと思っています。
次のレポートがOnevestar達成報告となるよう、引き続き全⼒を尽くします。
関東＆東海地方 会社員 MDさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
MDさん、8棟目購入おめでとうございます︕
すこぶる順調ですね︕MDさんはステークホルダーのニーズを読み取り、いち早く提供する能⼒が抜群です。さらに要所要所でのトレーナーの活⽤法も上⼿です。ただし、順調すぎるときこそ気が緩みがちなこともあります。
MDさんには必要ないとは思いますが、「勝って兜の緒を締めよ」の精神で引き続きがんばっていただきたいです。「勝つべくして勝つ」で、念願のワンベスターを目指してください︕
佐藤 彰洋
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