⼊会からちょうど１年。今回は２・３棟目の、２棟⼀括購⼊になります。
私の規模拡⼤をしていくには、⾃⼰資⾦を温存してフルローンに近い条件で購⼊を進める必要がありました。しかし、１棟目の購⼊の後、そのような好条件での融資をしてくれそうな⾦融機関が⾒つからず、焦りや迷いが⽣まれておりました。
そんな中でしたが、⾃分が打診できそうな⾦融機関を思いつく限り当たってみて、少しでも良い感触があれば⾯談を繰り返していましたが、良くて⾃⼰資⾦１２割という状況で、⾏き詰まりを感じておりました。
迷走し始めてどう動いていいか分からず、気持ちだけが焦る状況となったところで宮川トレーナーに相談したところ、メンタルを整理し直すことができ、冷静になることができました。
その後は「ダメだと⾃分で勝⼿に判断した⾦融機関が、本当にダメなのか︖」⾃⼰資⾦や融資条件が合わなかった⾦融機関も含めて、もう⼀度打診・⾯談をやり直すことにしました。
結論から⾔いますと、後に述べますように、条件が合わないと思い込んでヒアリングの時点で外していた⾦融機関から、予想外の融資を受けることができました。
『最初に⾃⼰資⾦を要求されても、あとから条件が緩和される事がよくある、打診してみないと分からない』と、村田さんもよく仰っていたことだと思いますし、耳では覚えていたのですが、⾃分の中で消化出来ていなかったことが、後で振り返ってみて初めて気が付きました。
今回購⼊できた物件は、普通にネットに出ていた、２棟⼀括で２億超の物件です。
資料請求や情報収集はしていたものの、会の基準には届かないし、規模的にも⾃分の⼿には負えないのではないかと、そこまで本気で取り組まずに眺めていた程度の物件でした。
なかなか買主が付かずに段々と価格が下がって、さらに１棟ずつでも売却するという話が出たところで、会の基準ギリギリではありましたが、まずは融資承認を得て交渉が出来たらと思い、⾦融機関に打診しました。
まずは、１棟目の融資をしてもらった地銀を第⼀候補に、新規の地銀さんには当て馬のつもりで打診をしました。
この新規地銀では、当初は『保証協会付きの融資しかやらない、⾃⼰資⾦は最低２割、⾦利は２％半ばくらい、合同会社NG』と⾔われていたのですが、再⾯談のタイミングがちょうど良く、融資条件の⾒直しがあり、プロパー融資を始めたので、合同会社でもOKということで申込みを受け付けてもらうことができました。
ただ、やはり⾃⼰資⾦も必要だし、そもそも打診した物件が営業エリア外でもあり、⾃分としては期待をしておらず、狙いとしては『条件が悪くても⼀応の融資承認さえ降りれば、第⼀候補の地銀へのプレッシャーになるのではないか』、というところが本心でした。
それが思いもよらず、１棟目の地銀からは融資NGでしたが、新規地銀からは予想外の２棟まとめての融資OK、ほぼほぼフルローンの承認が得られました。
購⼊までには、いろいろな困難がありました。
- 売主の不動産業者に、⾊々と揺さぶりをかけられた
- 購⼊価格が当初の話ほど下がらなかった
- 借上げ駐⾞場の費⽤が定まらなかった
- たくさんある空室の原状回復をしてくれるはずだったが、反故になった
その他の細々とした諸条件でも、先⽅の良いように進められてしまい、交渉事に慣れていない⾃分には結構ストレスになりました。
前管理会社も⼀筋縄でいかず、管理契約解除の違約⾦を請求されたり、借上げ駐⾞場の費⽤が上がってしまったり、⼀つ⼀つの対応にとても精神的に疲れました。
そのたびに、宮川トレーナーに相談し、⽅向性を確認しながら進めることで、なんとか購⼊することが出来ました。
今回は⾃分にとって規模が⼤きく不安もある中で、４１室中１４⼾の空室があり、決済が３月頭で残された繁忙期も短く、今後の運営にもまだまだ心配ばかりを抱えています。また引き続き指導をいただきながら、運営を軌道に乗せて⾏きたいと思います。
物件を購⼊できて振り返ると、私には諦めるという選択肢はなく、むしろ焦りに駆られながらも動き続けることが出来たことがよかったと思います。
しかし、まだまだ冷静に作戦を⽴てたり、⾦融機関や不動産業者との駆け引きを管理していく経験や能⼒には⽋けており、宮川トレーナーからはその部分を補ってもらえたからこそ購⼊に至れたと思います。
今後の目標ですが、あと１－２年でのCF1000万を目指します。⾃⼰資⾦を減らしてしまったので、ますます好条件の融資が必要になってきますが、今回の⾦融機関開拓の経験は次につながると思います。
また、銀⾏・売主・不動産業者との交渉事や、物件購⼊後の管理会社・関連の業者さんとのやり取りにおいて、必死になるばかりでなく俯瞰して⾒たり、相⼿の⽴場を理解したり、もっとマネージメント能⼒を⾼めてうまく物事を運べるようになりたいと思います。
不動産投資家としての成⻑に不可⽋であると同時に、⾃分には苦⼿なことでしたので、本業でも恩恵が⼤きいのではないかと感じています。
これから物件を購⼊される⽅へ。不動産は⼤きなお⾦が動き、結果がすぐには⾒えず、純粋な善意だけでは動いておりません。この不動産の世界で、⾃分の学びや経験だけで上⼿に⽴ち回るのは相当に難しい、⾔い換えれば危険なことでもあると感じます。
私は当会に⼊会する前、５年間ほど不動産投資を⾏ってきましたが、完全に⾏き詰まっていました。しかし当会を紹介いただき、⼊会して１年で考え⽅が⼤きく変わり、得られたその成果に、⾃分でも振り返ると驚くばかりです。
不動産投資を志されるのであれば、誰かしっかりした⼈にアドバイスを受けることが出来るか、目標やそこまでの道のりを示してくれる・共有することが出来る⼈たちがいるかどうか、が成功の鍵になるのではないかと思います。
関⻄地⽅ 勤務医 アッキントンさん
■担当トレーナー：宮川のコメント
アッキントンさん、ご購⼊おめでとうございます︕⾒事⼤型物件ゲットですね︕
今回の物件は正にミラクルだったと思います。が、降って湧いたミラクルではなく、完全にアッキントンさんが呼び込んだものだと思います。
今回の勝因は、ハードルが出てきてもあきらめずに⾏動を続けられた結果だと思います。うまくいかないことが続くとへこんで当たり前ですが、その都度気持ちを切り替えて⾏動されていたのをみて
「絶対に成果が出てほしい」と私も心から願っていました。本当に⾏動を続けている⽅は絶対に成果が出てほしいです。
今回の銀⾏、業者、売主との交渉で得た経験は⼤変な価値のあるものです。今後の目標も明確なので必ず⾏動が成果につながると思います。
今後とも頑張っていきましょう︕︕おめでとうございます(^^)
宮川 泰
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