⼊会から３年５ヶ⽉。今回は３棟目の購⼊になります。
2019年の１⽉に１棟目。その半年後に２棟目を購⼊と、順調に買い進めることができていましたが、その後は買付を⼊れるものの買い上がってしまったり、現⾦買いに先を越されてしまったりとなかなか購⼊できませんでした。
ただ、そんな時でも会の教えを忠実に守って、
- 管理法⼈の決算書を良くした
- 流動資産（現⾦）を増やすことに注⼒した
ので、⾦融機関からの⾒た目はだいぶ良くなってきていたと思います。
今回の物件購⼊の少し前に、管理会社の⽅から、地元の地銀に融資に強い⽅がいると話を伺ったのですぐに紹介してもらい、こちらの法⼈の情報や私の個⼈の⾦融資産などのエビデンスを提出しました。
すると、物件次第ではフルローンも可能との回答を頂いたため、どのような物件だったら融資期間が⻑く、フルローンが出るのかをヒヤリングし、
- 積算が出ていること
- 銀⾏の融資エリア内であること
- 融資期間は法定耐⽤年数−築年数であること
- 収益性がある程度⾒込まれること
とのことだったので、そんな時、ポータルサイトの検索でヒットした中に、今回の物件を⾒つけました。
会の投資基準から⾒ると、積極的に購⼊すべき物件ではなかったと思いますが、今後も事業を拡大していく上で、数億単位の融資が可能といっている地元地銀との繋がりを何としても作りたかったことや、物件の資産性を鑑みて購⼊を決断しました。
今回の物件は、もともとは所謂賃貸併⽤住宅なので、私のように投資対象としての購⼊だけでなく、⼆世帯住宅などの実需の購⼊希望や、２・３階部分でデイサービスを検討している法⼈など、ライバルが多岐にわたっていました。
特に、住宅ローンで購⼊可能な実需の購⼊希望者が申し込みを⼊れたと聞いたときは、正直ダメだと思いました。
それでも私が購⼊できたのは、上記の実需の購⼊希望者はローン審査は通ったものの、息⼦夫婦から同居を反対されたため話が流れてしまったようでした。また、介護施設の⽅もなかなか購⼊に踏み切れなかったようでした。
その間に、銀⾏の融資承認を取り付けて価格交渉を⾏った結果、売主さんができるだけ早く売却したいとの意志があり、500万円ダウンで交渉成⽴しました。
現在の融資環境では、地⽅のRC物件をフルローンで購⼊することがなかなか難しい状況にあるため、まずは融資してくれる⾦融機関を確保し、その⾦融機関が融資してくれそうな物件を探していくことが、物件購⼊の一番の近道だということを確信しました。
今後の目標は、今回地⽅銀⾏ではかなり規模の大きい銀⾏さんとの繋がりができたことで、今後は５億・10億と、事業を拡大させる足掛かりができたと思いますので、いつでも物件が購⼊できるだけの資産（現⾦）を残していきたいと思います。
これから物件を購⼊される⽅へ。⾦融機関にヒアリングをしていると、「頭⾦２割・３割」は当たり前の現状ですが、会の教えを忠実に愚直に守って⾏動していくことで⾦融機関からの信⽤はきっと得られるようになると思います。
そのことを私⾃⾝で実証できたと思いますので、まずは信じて⾏動してみることが大事だと思います。
関東地⽅会社役員タカさん
■担当トレーナー：宮川のコメント
タカさん、３棟目の購⼊おめでとうございます︕決算書を良くし、現⾦を多くするという基本に忠実な⾏動が実を結ばれたようで素晴らしいですね。
また良い物件に対してチャンスを逃さず、即⾏動されたのが指値にもつながりましたね。
タカさんがこれからもこの銀⾏を足掛かりにどんどん買い進めていかれることを祈っています。
引き続き頑張ってください︕おめでとうございます︕
宮川泰
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