⼊会から３年目。今回は６棟目の購⼊になります。
今年３⽉の５棟目取得により、CFが1500万円を超えたことから、そろそろセカンドステージに移⾏するタイミングだと考えました。
今後は再生系にチャレンジしようと、東京や埼玉の築30年超の訳アリ物件を⾒て回りました。
そんな折、駅から徒歩4分、築30年12％という、都内にしては好条件の物件を⾒つけました。16㎡、３点ユニットのうえ、天井までビニール袋やペットボトルが積みあがったゴミ部屋が３つと、かなり癖のある物件でした。
しかし某信⾦が期間24年のフルローンＯＫとのことで、１億円当たりCF280万円に目がくらみ、すぐに売買契約を締結しました。
ところが契約後にネガティブな状況が次々と明らかになりました。なんと約３割が現オーナーの個人的なつながりのある企業による法人契約でした。地下階は大雨のたびに浸水し、排水のために手動でマンホールの蓋を開ける必要がありました。
トレーナーからは「12％では再生系とは⾔えない。さらに耐⽤年数超過の借⼊があると、他の⾦融機関から総スカンを喰らう可能性がある。」とのアドバイスを頂きました。
幸い、フルローンを出すと⾔っていた信⾦が「本部の⽅針転換により頭⾦２割必要」ということになり、融資特約を⽤いて契約解除できました。
これをきっかけに、東京以外に地縁のない自分には、再生系よりも新築の⽅がハードルが低いのではないかという考えに至りました。
今回購⼊できたのは売主が企画したプラン付物件であり、23区の新築（土地先⾏決済）のＲＣ、1.2億円、８％です。某不動産会社の⼀⻫配信メールに掲載されていました。
メール配信業者は元付けでないことが明らかだったので、先の“再生系”で無駄足を踏ませてしまった業者さんに仲介をお願いしました。
この仲介さんが驚異的な働きをしてくれました。こちらに有利な売買条件を売主からいくつも引き出してくれたのです。
具体的には、土地代⾦を450万円値引きする、地盤改良費⽤は売主負担とする、予定した建物が竣工しなかった場合は土地売買を白紙撤回（登記費⽤は売主が負担）する、初回満室保障などです。
本件は完成するまでの１年間はCFを得られませんが、完成後に満室にすれば６％（＝1.6億円）で転売できる⽴地にあります。スピード勝負必至のため、新規も含めて12の⾦融機関・⽀店に打診しました。
各⾦融機関の審査結果を待つ間は「現⾦買いに持って⾏かれるのではないか」という不安で気が気でなりません。そんな折、当物件は私が昨年融資を受けた信⾦で⾼評価が出ている、という情報を得ました。
丁度、決算報告に出向くタイミングだったので、ついでに本件を打診しました。担当者の地元でよく知っている場所だったこともあり、３週間ほどで1.1億円、期間35年の条件で本承認が得られ、無事売買契約に至りました。
最近「頭⾦２割必要」と⾔われることが多くなり、「どうせ動いても融資が付かない」という諦めムードが自分の中にあり、いまいちモチベーションが上がらない時期がありました。
しかし今回、新規の⾦融機関を積極的に開拓したことにより、まだまだフルローンを出すところもあることが分かりました。
実際、事後的に某大手地銀からもフルローン、35年の本承認をいただき、次につながる融資枠の確保に成功しました。諦めずに⾏動することの大切さを再認識しました。
今後の目標ですが、自分で土地から探して自らプランニングできるよう知識・経験・人脈を築いていきたいと思います。
競合物件を徹底的に分析して想定ターゲットに刺さる物件に仕上げていく。こういった経験が地⽅築古物件の取得や既存物件の運営にもプラスに働くと考えています。
これから物件を購⼊される⽅へ。不動産投資は借⼊によるレバレッジが効くため、良くも悪くも⼀つの判断が何倍にもなって自分に返ってきます。
自⼰流で大怪我をする前に適切なメンターを⾒つけることが大切です。この会では再現性の⾼い不動産投資のノウハウを惜しみなく提供しています。⼀緒に成⻑していきましょう。
関東地⽅公認会計士ダディさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
ダディさん、新築RC購⼊おめでとうございます︕
どんどん、ステージアップされていますね︕ダディさんの強みは、飽くなき向上⼼と思います︕ステップバイステップで着実に歩みを進められてください。
新築も再生系もぜひ頑張ってください︕
佐藤彰洋
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