⼊会から８年目。今回は12棟目の購⼊になります。
今回の12棟目は、前回の11棟目よりも先に動いていました。２⽉に管理会社の元エリアマネージャーから情報を聞き、即動きました。
その物件は、５年ほど前からずっと売りに出ている物件で、⼊居率も60％前後で、私が所有する物件のすぐ近くにあり、私の物件と競合になると思っていて「客付けが難しそう」と勝手にネガティブなイメージを持っていました。
しかし、その物件を購⼊することになったきっかけは、ヒアリングしているときに⽣まれました。別の⾼利回りの再⽣物件のヒアリングを、その元エリアマネージャーさんにしていたところ、検討していた物件は供給過多で、かなり⼊居付けが難しい印象を持ちました。
すると、話の中で「再⽣系でいうと、このあいだ・・・」といった具合に、今回購⼊することになった物件の話になりました。
よくよく話を聞いていくと、その物件は、当初自分が抱いていたイメージ以上に、募集条件次第では⼊居付けもできそうなイメージが持てました。
早速、現地に⾏き、部屋を⾒ながら元エリアマネージャーさんと今後の⼊居付けの作戦を⽴てるなかで、「⼀緒にリフォームをして、喜ばれる部屋を作っていけたら楽しいだろうな」と、とてもわくわくした気持ちになりました。
元エリアマネージャーさんは現在、管理会社のリフォーム部門の責任者でリノッタを積極的にされています。空室が多い物件をリフォームして客付けできれば、元エリアマネージャーさんのお役に⽴つことにつながるし、自分としても経営⼒を銀⾏にアピールできると感じました。
現地で「買います」と即断し、売買担当者にヒアリングして、売主さんがすぐにでも物件を手放したい状況であることを確認したうえで、1000万円の指値をしました（5000万円→4000万円）。数日後に指値が通りました。
融資は、12⽉に地元の信⾦さんから別物件で１億円の本承認が下りていました。
その物件は売主都合で流れたので、その信⾦さんに今回の物件を持っていきました。
今回の物件は物件規模も小さかったので、よっぽどのことがない限り大丈夫だろうと思っていましたが、融資にだいぶ時間がかかってしまいました。
また、売主さんの気持ちが指値を承諾した後に、「⾼値の⼈が出てきたら売ります」と動いていたことを仲介さんから聞き、電話で「融資特約なしでお願いします」と即断即決し、内心はドキドキしながら審査結果を待っていました。
幸い、売買契約は仲介さんの計らいで、「融資特約あり」に切り替えることができ、売主さんもあっさり承諾してくれました。なぜかはわかりませんが、私の意気込みを感じて安心したのだと思います。
また、今回の取引は、管理会社さんが売買の仲介で、売主さんが管理会社さんを信頼していたことも安心感につながったのだと思います。ラッキーでした。
銀⾏の審査は、試算表が追加で必要になったり、担当者が異動になって引継ぎで余計に時間がかかったりしましたが、４⽉末に無事決済となりました。
もし１棟目だったら、とてもチャレンジできない物件
しかし今の⾃分だったらやれる︕
今回の物件を購⼊できてから振り返ると、まさに今回は、今までのご縁に助けられたと思います。
今回物件をご紹介くださった元エリアマネージャーさんは、私の最初の物件の管理をお願いしていた管理会社の元店⻑さんです。エリアを知り抜いている⽅が、現在はリフォームの専門家になっています。
そして出てきた物件が、まさにそのエリアで空室が多く、リフォームしがいのある物件です。ここまで好条件がそろって、パスする理由はないのではという風に感じました。
ただ１棟目でしたら、とてもチャレンジできない物件（築34年RC、40⼾中15室空室、利回り22％）ですが、得意エリアであることと、管理会社との関係を含めこれまでの経験を最大限⽣かせることを理由に、今の自分だからこそやれるという気持ちで決断しました。
また、融資が⻑引き４⽉にずれ込むことになった時、才津トレーナーのアドバイスのおかげで、気持ちを楽に保つことができました。自分になかった観点をアドバイスくださり、的確に要所を言ってくださいました。おかげで、⽅向性が定まり、背中を押していただきました。
現在12棟目で、⼾数が230⼾となり、購⼊も運営もどんどん楽になってきています。そして、思い切った⾏動がとれるようになってきました。こだわりがうすれて、リスクの許容度が広がっていると感じます。
あとは、何か起こってもできるだけ価値判断をせずに、より⼈の話を聞くようになりました。何気ない会話が、自然とヒアリングになることが多くなっている気がします。
そして目標であったOnevestarになったことで、家庭との調和を図りながら、今後も持続的に規模拡大をしていきたいと思います。運営⾯での目標は、⼊居率を100％にすることです。
これから物件を購⼊される⽅へ。誰に教わるかが、とても大切だと感じています。不動産投資で成功されたいなら、不動産投資で成功されている⽅から直接教わるべきです。これが鉄則だと思います。
成功している⽅が何に気を使っていて、逆に何に気を使っていないのか、その思考パターンが分かるようになり、マネできれば、やらなくていいことはやらなくてすみます。本当に重要なことに自分の時間と労⼒を注げ、期待以上の成果をあげることができます。
確かにお⾦はかかります。しかし、そのほうが⻑期的にみると、圧倒的にお⾦や時間のコストパフォーマンスがいいと思います。
不動産投資をやりたいけど、もし躊躇されている⽅は、時間軸を⻑くとってみられてください。必要なのは飛び込む勇気と覚悟です。飛び込む決断さえすれば、会の環境で自動的に⾏動や能⼒が引き上げられ、成⻑できます。
確実に投資した分の、いや、それ以上のリターンを得られると思いますので、⼊会を強くお勧めします。
九州地⽅ 専業大家 あいぼうさん
■担当トレーナー：才津のコメント
｢何気ない会話が、自然とヒアリングになる」素晴らしいですね。
これができるのと、できないのとでは、天地のほどの違いがあると思います。
⼊会８年で１２棟購⼊と結果だけみると、そこまでのスピード感はないように感じますが、ここ数年での購⼊速度の速さは異常なほどだと思います。
逆に、最初の数年はガンガン買えたけど・・・という⼈もいます。
この違いを⽣んでいるのが｢何気ない会話が、自然とヒアリングになる」なんだと思います。
単純な会話のなかから、メタ情報を捉えることができるようになれば相手の望むものを簡単に知ることができるようになります。
ここに着目してコスト（時間、お⾦）を投資できたことがあいぼうさんの投資スピードが、加速度的に速くなった理由だと思います。
結果が出ない時期も⻑かったですが、真の実⼒をつけることを優先して、間違いなかったですね。
不動産投資には直接、関係ない様に⾒える「自⼰啓発分野」にいくらコストをかけられるかが、アホベスターとワンベスターを分けるポイントだと思います。
今後は県外にも投資エリアを広げていきましょうね。いまの実⼒があれば「⼀⼈勝ち」ができると思います。
才津康隆
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