⼊会から６年目、今回は７・８棟目の購⼊となります。
2019年の⼊会以来、毎年２棟ペースで買い進めてきました。⼊会して２年強で５棟取得し、家賃年収が7000万円を超えました。
その後、新築２棟を同時に手掛けました。工事期間中は残債だけあって収⼊がないため、決算書が悪化し、なかなか次の融資が通らない状態が続きました。
どうせ買えないならジタバタしても仕⽅がありません。「今は⼒を蓄える時期だ」と割り切り、その⼀環として2022年よりアルティメットサポートに申し込みました。セカンドステージの再生系ノウハウを宮川トレーナーから教わりました。
バランス釜の耐⽤年数オーバー物件、床⼀⾯にハトの堆積物がフカフカした物件、最上階の全室が⾬漏りで⽔没した物件、共⽤廊下が崩れかかった物件、などなど全国のゲテモノ物件ばかりを⾒て回りました。
また⺠族系信組やノンバンクにも⽚っ端から電話を掛けました。とあるノンバンクでは「⾦利７％が⾼いとかいうならウチにくるな︕」と凄まれたりしました(;^_^A
今回の購⼊物件ですが、７棟目は関東地⽅の築40年超のＲＣ造です。１年前に4,150万円（16％）で売契を締結したものの、期日までに融資が付かずに融資特約を⾏使して流した物件です。今年に⼊って4,000万円で売りに出ているのを⾒つけました。
某信組に持ち込んだところ好感触でしたが、直近での退去により⼊居率が悪化し、思っていたよりも融資が伸びません。しかも（融資特約⾏使の）前科があるので、売主から「融資特約なし」の条件を付けられてしまいました。
ダメもとで売主と交渉したところ、300万円ダウンの3,850万円（17%）の指値が通りました。しかもこの１年の間に売主が200万円程かけて内装リフォームをしていました。
また今回、某信組との取引実績を作ることでこの先の更なる展開が望めます。これらを総合的に勘案して、最後はガッツリと頭⾦を⼊れて購⼊に踏み切りました。
複数棟買い進めるにあたり、再生系修⾏で多くのゲテモノ物件を⾒て修繕費の⾒積もりシミュレーションを繰り返してきました。その結果、大抵の廃墟をみても驚かないだけの知識とメンタルを得ました。
７棟目を決済して３か月後の６月末に、関東地⽅で８棟目・7100万円（17％）の重鉄造を決済しました。これで晴れてワンベスタ―達成です︕
１年前に参加した、会員限定コンテンツのOPMで「2024年6月末にFIREする︕」と宣言したとおり、この６月末で勤続27年の監査法⼈を早期退職しました。
手に⼊れた経済的自由と時間的自由を背景に、今後は社会課題解決に取り組むNPOと不動産投資家を繋ぐビジネスを展開していくつもりです。
これから物件を購⼊される⽅々へ。ここに記載した再生系投資手法は、CF1000万円以上のロケット戦略セカンドステージに該当するものです。
ここに⾄るまでのファーストステージでは、会の基準にあった物件を⾒つけて⾦融機関に当てるという⾏動を愚直にこなしてきました。
これまでの⾏動量のお陰で物件の選別眼が鍛えられ、仲介会社や⾦融機関との関係性が築かれ、そして再生系のリスクを取れるだけのCFに繋がりました。⾏動内容をトレーナーとすり合わせたら、あとは⾏動あるのみです。あなたの成功を応援しています︕
関東地⽅ 公認会計士 ダディさん
■担当トレーナー︓宮川のコメント
ダディさん、ワンベスター達成おめでとうございます︕︕︕︕︕︕︕︕︕
産みの苦しみはありましたが宣言通り無事達成できたのはさすがです︕良かったですね︕私も嬉しいです^ ^
再生物件に目を向けて選択肢を増やされたのは、投資ステージ的にも正解だったと思います。
15%超えの物件を購⼊されたことは五年後、利益、選択肢に関して大きな収穫となってくるでしょう。
これからはNPO活動含め、自由で楽しい⼈生になりそうですね︕またシークレット懇親会で自由な⼈生に乾杯しましょう︕
本当におめでとうございました︕︕︕︕︕︕
宮川 泰
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