短期複数棟購入の秘訣とは？！
２０１４年４月に、自分で『５棟』を見つけ７月に、そのうちの１棟を購入(これで２棟目です)。
その決済が終わったその日に、まず行ったことは・・・・・次の物件の融資相談。
そして９月。
融資の話は順調に進み、無事決済を終え、追加で『１棟』を購入。
これで、１年以内に、合計３棟を購入することができました。
なぜこのような短期間で複数棟の物件購入が可能だったのか？
それは、当初見つけた５棟のうちの２棟は『一括購入』をもくろんでいたからなのです！！
紆余曲折を経て、結果的には『３ヶ月内に、２棟購入』となりましたが、それも、この『２棟一括購入』を追い求めたこの半年があったからこそ実現できたのだと思っています。
そして、この半年間の考え方や行動を今後の皆さんの参考にしていただければという思いも含め、振り返りたいと思います。
ズバリ『結論』から言いますと・・
単純に、『２棟一括購入』と言っても、『１０億円の物件を、２棟購入したい』では現実味がありません。
あくまでも現実味がある『２棟一括購入』でないと銀行も相手にはしてくれません。
そこでまず始めたことが、『融資戦略』を明確にすること。
ultimatesupportでは、物件検索だけでなく、融資戦略についても、サポートしてくれます。
- 『自分が使える銀行』、
- 『銀行の取引順番』
- 『自分の与信枠』
など、不動産投資を始めたばかりの私には全く分からない項目を、担当の法身さんと念入りに確認しました。
この『自分が最初に使うべき銀行の与信枠』を４月に自分で見つけた物件の金額規模で割ることでだいたい『２棟』は行けそうかな～ということが見えてきます。
そう『２棟一括購入』という目標は、単なる逆算から導き出した『結論』なのです。
けれども、この『結論』を予め知り得ることが、ultimatesupportの成果であり、今回の『３ヶ月内に２棟購入』の最大の成功ポイントでした。
これならできる！
銀行マンの心に響くストーリー
ultimatesupportのおかげで、『結論』は分かりました。次にこれを、どのようなストーリーに乗せて、銀行に話していくか？ということになりますが
ultimatesupport1期目の頃の私なら、間違いなく、『法身さ～ん』と、法身さんに甘えて、全て教えてもらおうと考えたと思います。
けれども、個人の事情は千差万別。
法身さんがゼロベースで、個人のストーリーを考えることなど不可能に近いですし、この頃の私は、すでにultimatesuppor2期目。
法身さんにサポートしてもらう部分と、自分で考える部分を常に切り分けるように気をつけていました。
この場合の切り分け方は、下記の通り。
- 『２棟一括購入』で進めるという『結論』は、ultimatesupportで決める。
- 『２棟一括購入』を銀行に相談していく『具体的なストーリー作り』は自分で考えて、
- このストーリーに問題がないかを、ultimatesupportで『確認』する。ということにしていました。
ultimatesupportで相談して決めた結論だからこそ現実味があり、自分で考えてultimatesupportで肉付けしもらったストーリーだからこそ、銀行担当者に伝わる。
まさにultimatesupportを最大限に『活用』することにより、銀行との交渉を順調に進めることができました。
諦めないメリット
と、ここまでが、きれいなお話。
『２棟一括購入』を目指すこと自体は簡単ですが、実際に進めると、かなりのエネルギーを消耗します…。
たとえば、『２棟』購入を目指すなら、買付はもっと入れなければなりません。そのための現地調査は更に必要で、電話ヒアリングだけなら更にその倍は必要となります。
５月後半から６月前半に掛けては、毎週、新幹線か飛行機で、現地に飛んでいました。
そうやって見つけた『５棟』のうちの２棟でしたが、１棟をロストし、『２棟一括購入』の目標は断念。１棟だけの融資固めが進めることになりました。
しかし、そこで諦めず、銀行とは当初から『２棟一括購入』で話を進めていたこともあり、空いた枠に、代わりの『１棟』を入れて再チャレンジ。
代わりの『１棟』については、銀行も問題なく審査を進めてくれて、最終的には『３ヶ月内に、２棟購入』を達成することが出来ました。
最後に・・・
『３ヶ月内に、２棟購入』
この成果は、決して自分だけでは辿りつけない境地であり、伴走してくれた村田先生や法身さんには、ただ感謝するばかりです。
本当に、ありがとうございました。
これから更に４棟目、５棟目と購入していきたいと思いますので、今後とも、ご指導のほど、宜しくお願い致します。
関東在住会計士はたぼうさんより
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