不動産投資を始めたきっかけは？
--決済が終わったときの感想はいかがでしたか？
初めて自分でお膳立てをした銀行で、自分でやり、しかも法人で初めての1棟目、それなりに緊張しました。
--不動産投資を始められたきっかけは？
もともと新築ワンルームマンションの区分を15年前にやっていて、2室を持っていました。何百万と赤字になっていて、割に合わないので、二度と不動産投資はやらないと思っていました。
ところが不動産投資をやっているある友人から、1棟モノは結構収益が出ると聞き、セミナーに行って相談をしたら、いろんなことがわかり、資金を持っているお金持ちの投資であると思いました。
ちょうど、55歳で退職金が入ったときで、何かしたいと思っていたときでした。
経済的自由の会について
--経済的自由の会についてはどのように感じていますか？
ある基準に基づいている、ということを強く感じます。
不動産投資をやるときに、いろんなところと付き合うと、それぞれで言うことがバラバラで、混乱してしまいます。
この会は、投資に対する基準が明確で、それが自分のニーズにあった基準であるというのが一番大きいですね。
他には、教えている人たちが皆さん、成功者であること。
不動産投資を教えている人はたくさんいます。ところが、
- 本を出しているけど、ちょっと環境が変れば危ないなという人、
- たいした規模でない人とか、たいした失敗をしていない人、
- 銀行のことをなんにも分かってない人
が多いように感じます。
経済的自由の会のコンサルタントはみなさんがプロです。不動産投資のプロでもあるし、指導者のプロでもあると思います。
相手のこと、話を聞くのが上手ですね。コンサルタントとして、ニーズに答えてくれているように思います。
--村田先生の会はどんな存在ですか？
よくできてるなと思いますね。一貫性があります。
一貫性があるとは、コンサルタント間の誤差が少ない。物事の進め方にはそれぞれ個性はありますが、結局行き着くところはいっしょかな。これが『村田イズム』なのかなと思いますよ。
そして、よくチームの連携がとれているなと思います。相当、密にミーティングをやられているなぁと、状況がよく村田さんのところに伝わっているなと感じます。
あと、考え方はシンプルですよね。場面場面でケースバイケースではなくて、原理原則にひょいっと乗っかっている。
- 一番実質的な『キャッシュフローを出していく』ところにフォーカスしている。
- あくまで『投資』という考え方で動いている。
- 『ライフタイムバリューで、一番投資対効果が大きい』ところを狙うという判断をしている。
- こちらがどんな状況であってもブレない、そういう意味で一貫性がある。
ただし、どっかのコンサルタントみたいに、全く同じやり方で万人にぶつけるのではなくて、
『あなたの場合はこういうシチュエーションでこういう背景なので、目的はここにあるので、今はこうしたほうがいい』という姿勢が一貫している。
たとえ同じ物件であっても、相手によっては、『今はやめておきなさい』という場合もある。そこが他のコンサルと違うところだと思っています。
『相手の行きたいところ、そして現在地を明確にし、の道中を指導してあげる』
ということのように思います
--最近の市況はどのようにお感じですか？
最近の１～２年で見てたら、物件が無い状態に見えます。それゆえ、力のある人と力のない人の差がはっきり出てきます。
目利きのあるなしによって成功する物件を買うのか、失敗する物件を買ってしまうのかが一番顕著に出る時期ですね。
会員の方は良い物件を買っていると思いますね。
アルティメット会員の活動について
--アルティメット会員としての活動はどのようにお感じですか？
ある方に師事しようと思ったら、徹底して師事したほうがよいです。ちょっとかじるだけですと、相手のちょっとしかわかりません。徹底してこの人はどういう人なのか知るには、懐に入らないとわかりません。
私の想像ではありましたが、アルティメット会員ですと、先生の対応の意気込みが違って感じられると思いました。
もちろん村田先生の対応は、アルティメット会員であろうが、ＳＴＤ会員であろうが、対応は同じようにされていると思います。
けれども、私がアルティメット会員になって、こちらの気持ちが入り込んだら入り込んだだけ、鏡のように返ってくると思って、迷わずアルティメットに申し込みました。
こちらの覚悟が決まった、というのが大きかったと思います。
--アルティメット会員としての1年間の活動を具体的に教えていただけますか？
アルティメットでの1年間は、所有物件の売却と銀行開拓に専念しました。それがよかったです。
どういう順番で銀行を使ったらよいか相談をしながら、地銀にいろんな物件を持ちこんでいました
。持ち込んだ物件は８～９物件でした。全て、ノーと断られました。
持ち込んでは断られる状態がずっと続いていましたが、そうやって半年ぐらい続けているうちに、銀行側から、『あなたの持っている物件を借り換えしてください』と言われました。
借り換えしただけで、1棟買うくらいのキャッシュが増えました。しばらく買えなかったけど、1棟を買ったのと同じくらいの効果がありました。
おそらく、１人でやっていたら借り換えはできなかったと思います。自分で銀行に物件を持ち込んでどうかなんて話すらしてなかったでしょう。そして、自ら動いたからこそ結果が伴ったと思っています。
決め手となった現地ヒアリング
--購入した物件との出会いの経緯を教えていただけますか？
一番手の方の融資が流れた案件の情報が来ました。2棟一括で利回りがよい物件でした。すぐさま現地に行きました。
近所の業者さんにヒアリングしたかったのですが、日曜休みで空いている業者さんがほとんど無く、駅前の不動産屋さん1軒だけ行きました。
そこは、間口が狭く、社員3人のち～～ちゃな地元の不動産屋さんという感じ。物件について聞いたら、即座に『辞めなさい。』と言われました。
2棟のうち、1棟は土砂災害危険区域に入っているから、絶対に買っちゃダメとのこと。現地まで連れて行ってくれて、裏話もいろいろ教えてくれました。
結局、今回はやめておきましょうということになり、今後良い物件があればご紹介、という話をしていました。
その後、レインズに乗る前の物件情報をポツポツと出してくれるようになり、今回の物件はそこから出てきました。
情報が出て、すぐに飛んで行きました。現地を案内してもらい、その場で買付け書を渡し、一番手を確保しました。この一番手を確保できたのは、実はアルティメットのおかげでした。
この物件情報を入手した時、すぐにアルティメットで相談していました。すると、『マイクさんね、今回はスピード勝負だから、とにかく買付書を持っていて、その場で入れたほうがいい』と言われていました。
あの時相談していなかったら・・・・。1日2日遅れて一番手にはなれていなかったです。
その後に現金買いの希望者がいたらしいのですが、やっぱり田舎の方なので、義理人情を大事にしてくれて、一番手の私を優先してくれました。
売主にも会わせてもらって挨拶もしました。
秘伝！銀行との交渉術
--融資付けはどのように進められましたか？
借り換えをした地銀に持ち込んだところ、とても反応はよかったです。金利は○％でフルローン出してね、とこちらから条件をお願いしたところ、なんなく通りました。
ところが・・・・銀行からのおねだりがありまして、金消契約の直前に、数千万円規模の預金を移してくれとか、相当な金額の積立をしてくれと言われました。
当時仕事で韓国に出張していましたが、即、アルティメットの相談を希望し、その日の晩に受け付けてくれました。相談は、夜11時～夜中の1時まで、2時間にも及びましたが預金を入れろと言われたときのはねつけ方とか、事例をたくさん教えてもらいました。
『ここまできたら向こうも降りるわけにはいかないんで、それに乗る必要はないです。それが条件なら絶対買っちゃダメです。』とはっきりと言って頂けました。
私は腹を決めて、銀行担当者とバトルしました。
数千万円規模の預金を移すとか、相当な金額の積立をしてくれだとか、それがお願いなのか、融資条件なのか、はっきりしない口調に『条件だったら条件と言ってくれ！それが条件なら俺は降りる！！』と最後には怒鳴って突き返しました。
彼らは『条件』と聞くと途端にびびるようで、態度が一変し、結局はちょっとの積立で収まることになりました。
そうして融資条件がまとまり、安心していたものの・・・。今度はなかなか融資内諾が出ませんでした。
契約書にある融資承諾確定日の当日になっても、融資の内諾はまだ出ませんでした。
売主からは、『今日が期限だがどうなってんだ！』と、やいのやいのの催促
昼に催促、午後に催促・・・・夕方５時にまた催促で、『昼でもダメ、午後でもダメ、5時でもダメ。どうなってるんだ！』『6時までに融資が決まらなかったら、他の人に権利を渡すぞ！！』とまで言われてしまいました。
そして、あと２分で定刻の６時になろうかという時・・・またしても電話が鳴りました。
『いま、ボタンを入れました！』（社内の稟議システムのボタン）銀行担当者からの連絡でした。銀行の定時を過ぎてのギリギリの承諾でした。
トライアスロンのレースのようでした。
期限は売主の都合もありましたが、稟議期間に十分な余裕を持たせていなかったのは、ちょっとうかつでした。いくらできる担当者でも、踏まなければならない手続きには時間がかかるのですね。
実際、融資の承諾が降りたのは決済の1週間前、金消契約が決済の2日前でした。
--いや～最後までドキドキでしたね。購入、本当におめでとうございます！
物件を買えない時期のモチベーション維持法
--物件を購入できない間のモチベーションはどのように保っていましたか？
モチベーションは保ててなかったけど、『まぁいいか』と思うようにしていました。借り換えで1棟分のキャッシュが入ってきているからまぁいいかってね。
悪いときにはあまり無理しないようにしていました。
目標をいいかげんに決めて、物件が大きければ大きいほどいいな・・・なんて思ってやっていると苦しいです。本心がそこにあるのか、無いのかというのが大事なことなんですよね。
本当にそこに行きたいと思えていない状態で、今の自分の生活とか仕事とか、ある程度満足しているのに、『買えたらいいな』なんて思ったくらいで目標を定めていると、心がそっちにいかないから行動ができないのです。
私は、『行動もしたくない、でもやると言ったからやらなければならない』といって、ものすごく苦しい時期があったんですよね。
これじゃダメだ、と思って、去年、村田さんの事務所にお邪魔して、２～３時間話をずっと聞いてもらいました。
そしたら、『今はやらなくていいよ。しばらくやらなくて、その後に復活した人もいるから。だって所詮投資でしょ？やりたくないときはぜんぜんやらなくていいんだし、無理しないでしばらく遊んでいたら？』と言ってくれました。
それで気が楽になりました。３～４ヶ月は本当になんにもしなかったです(笑)。
村田さんの感覚では、目的と自分の状況が一致していれば、買えない時期でも間違いなく2棟くらいは買えていたそうです。
でも買えるところまで行かなかったのは、本心がやっぱり違うんだというのがあったから。
ずっと買えませんでしたが、それはそれでいい勉強になりました。
奥様と二人三脚
--今回、買えたのは、目的とやる気が揃ったからという感じですか？
それもあるし、女房の助けもあったからかな。
今まではスルガ銀行を使っていたので、団信のみで連帯保証人なしでした。それで、借り換えのときに地銀から、連帯保証人をつけてくれと言われた時、女房が『あなたの遊びだったら、付き合うわ』と言って、連帯保証人になってくれました。
法人に出資してくれて、役員にまでなってくれて感謝しています。
--不動産投資について奥様に説得は必要ありましたか？
私の娯楽でしょうがないなという感じ。
最初は面と向かって聞けなかったんで、恐る恐るメールで『やってくれる・・・？』と（笑）。
そしたら『いいよ。』と返ってきました。
--奥様に連帯保証人になってもらうヒケツはありますか？
ちゃんと自分から説明するという態度を見せることですね。
毎年、年末に家に帰ると収支報告書を説明するからといって、毎回収支を見せていた。説明しても、わからないからと全部は聞いてくれなかったけど、説明はずっと続けていました。
あと、震災の後、家族全員で一緒に仙台の自分の物件を見に行ったこともありました。物件を見てみて、管理会社に一緒に挨拶にいきました。愛着を持ってもらえるといいなと思います。
こうして巻き込んでいったからこそ『あなたの好きにやったらいいじゃない』という感じで思ってくれるようになったんだと思います。
最後に・・・
--今後に向けて目標があれば教えてください。
サラリーマンをやっていて、不動産のほかに別の事業もやりつつあります。今は体力的にかなりきつい。
寝ている時間以外は何かやっていて、身体に異常も出てきています。どっかで生活を切り替えないといけないと思って、ちょっと抜こうと思っているところ。病気したら何もならないですからね。
今は、そっちのほうが最優先だけど、ツボをはずさなければ、今年中に1棟か2棟買える感じがしています。なんか来るんじゃないかな。と直感。
しゃかりきに物件探すのもあるけども、人との関係性で物件が買えると思います。ぽんっとね。
現地調査にいってダメならダメでも、何軒か不動産屋さん回るでしょ。それで地元の不動産屋さんと関係を築くんです。
会社組織でなくて地場の人。社交辞令もなしに面と向って『買わない方がいい』と言ってくれた人みたいに。
そんな人に何回かコンタクトするんですね。そして、欲しいなと思う地域で時々、気に入ったお酒とか贈っとく。
そうすると、その人のところで管理している物件で売りたいんだけど・・・、というときに話が来るんですよ。
だからそういうので見つけるといいのかなと。
--会の皆さんにメッセージをいただけますか。
自分のやっていることが一番正しいと思うことですね。
買えようが買えまいが、やっている過程で既にお持ちの方は運営についてものすごい勉強になるし、『買えようが買えまいが、結果としてよくなる』と思ってやっていれば、精神が安定するし、判断を間違わないかな。
私が苦しかったときは判断間違ってましたよ、い～～～っぱい。とにかく買えればなんでもいいとかね、思ってましたから。
活動をしていて、結果としてムダになったことはありません。自分が正しいと思う活動をしていれば物件を買えると思います。
--マイクさん、ありがとうございました。
関東在住Mikeさんより
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