⼊会から3年⽬。今回は4棟⽬の購⼊になります。
今回の物件は、2棟⽬を購⼊した業者さんからの紹介です。前回同様に「良いのが出ました〜」と、謄本と⼿書きのレントロールが来ました。
その後、前回購⼊した物件に近いので、現在管理をお願いしている担当が、今まで客付けをしたことがあったので、詳しい状況を聞きました。そして、即購⼊に動いたほうがいいと判断しました。
簡単に状況を記載します。
- 現在の物件を管理している業者の社員が2年前にやめてから、空室情報が回ってこない状態だったので、案内もしていない。
- 客付けしてくれたら、AD1か⽉⽀払いますね。と⾔われているが、3回決めても1度もADが⽀払われていないので、今は客付けしていない。
- 空室は、現在の管理会社が原因なので、しっかり周りに周知させれば家賃も5万から5.3万に余裕で値上げができる。
- 周りの物件に⽐べて、⾒た⽬がおしゃれなので、決まりやすい。
- 年度替わりの繁忙期を過ぎていても、社会⼈向けなので決めやすい。
などです。
購⼊前の段階で、業者さんはかなりやる気になってくれていました。その理由は、前回決済で使った地銀にありました。(耐⽤年数35年で決済)
その地銀は、ほとんど融資が付かない渋い地銀だったのですが、私が前回その地銀が使えたということが、購⼊前からしっかりした属性と認知していただけたようです。
(周囲の信⾦さんからも、その地銀が出しているなら前向きに検討したい。と、別の件で業者が⾔われたそうです)
この業者さんへは、当⽅の属性資料やエビデンスを、すべて伝えてしまっています。例えば、⼀緒に移動する⾞内で、別地域で別銀⾏に持ち込んでいる銀⾏との会話を、担当者は聞いていました。
他には、先⽇札幌の物件が1つ空いて、埋まらない状態だったので、現地に⾏き25店舗位客付けの業者周りをしてきて、即満室にできました〜などの話をしました。
また、当物件は会の基準は超えてはいるのですが、現状出⼝がない地域なので、CF250は欲しいと思っていましたが、築13年なので、CFが薄くてもOKと判断しました。(結果的には、当初の売買⾦額よりも500万安くなったので、CF280になりました)
突然発覚した2つのピンチ
なんとか耐えきった
まず1つは、売買契約をする直前で、売主が物件を売りに出していることを管理会社に情報が漏れてしまい、管理会社の親族が1000万円⾼い価格で買いたいという話になり、物件がなくなりそうになりました。
もう1つは、売主の銀⾏の借り換えの違約⾦が250万位と、銀⾏に⾔われたのですが、実際には500万という計算のミスがあったことです。
そこで、業者さんが売り主・買主などに迷惑をかけたという理由で、裁判を起こしますと銀⾏に伝えたところ、違約⾦を減額することは銀⾏側として難しいが、0円にすることのほうが簡単ということで、売り主は違約⾦が0円になりました。
そこで、こちらも値下げをしてくれというのが⼤⽅の意⾒ですが、物件が流れるリスクもあるので、そのままの価格で購⼊することにしました。
私は、他の投資家の⽅に⽐べ、細かいことを⾔わないようにしています。⽬の前の物件が安くなる話もできますが、⽬的はそれ以降の良い物件をもらうことが⽬的ですので、基本的には、全部OKといっています。
そんなこともあり、業者の担当さんからは、良いものは1番にジーニーさんにと⾔ってくれています。社⻑が他のお客さんへ情報を流そうとすると、何かしらの理由で阻⽌してくれているそうです。
今回の融資を受けたのは、⾦融庁の管轄ではない所です。業者さんの紹介で⾨⼾が開きました。⼀元さんが⾏っても融資は出ないと思います。融資担当からは、⾦消しながら、次回良い物件あったらすぐに持ってきてください。と、⾔われています。こ
れから物件を購⼊される⽅へ。私は正直、アルティメットに⼊らなかったら、リスクが⾼すぎて、⼀⽣涯RCの不動産投資を始めることができなかったと思います。
そして、何かあることに佐藤さんのアドバイスで不安がなくなり、突き進めることができています。ありがとうございます。
もしあなたも不安があれば、アルティメットサポートに申し込むことをオススメします。トレーナーとの相談があったから、何千万のプラスになったか、そして何千万のマイナスを回避できたかわかりません。
今後の⽬標は、法⼈を増やさないで買い進めていきたいと思っています。今後とも突き進んでいきます。よろしくお願いします。
関東地⽅⾃営業ジーニーさん
■担当トレーナー:佐藤のコメント
ジーニーさん、⽴て続けの物件購⼊おめでとうございます!ここ最近の購⼊スピードは⽬を⾒張るものがありますね。すばらしいです!
ジーニーさんのたくさん購⼊できている源泉は、業者さんの開拓⼒だと思います。
⼀度よい業者さんを⾒つけたら、ぎゅっと離さず関係性を築き、同じ業者さんから何度もいい物件をゲットされています。
物件購⼊を重ねられて、細かいこと聞かずに最低限だけを押さえるなど、業者さんとの間合いの取り⽅がうまくなっておられますね。
引き続き、王道のやり⽅でワンベスター⽬指して頑張って下さい!
佐藤彰洋