単独紹介案件の購入に成功！　それは仲介さんから得た信頼の証／ともきさん

2016年2⽉⼊会。今回は７棟⽬の購⼊になります。

物件は、以前購⼊した仲介さんからの紹介です。前回購⼊したのが再⽣案件なので、今回も興味持ってくれるかもしれない、と思われたようです。

前回の案件は⼊居２５部屋中９部屋⼊居でしたが、今回は２０部屋（テナント２⼾含む）中５⼾⼊居とハードルが上がっていました（笑）

私が購⼊検討モードに⼊ったきっかけは、この案件の融資付けに、某地銀の現地⽀店が乗り気だということでした。この地銀の東京の⽀店でつれない対応をされている私には、現地の⽀店が開拓できるというのは⼤きなモチベーションになりました。

また、交渉の結果、空室リフォーム費⽤などの費⽤が売主負担になるということ、購⼊後半年のサブリースをつけてもらえるということで、上⼿く再⽣させることができれば⼿出し無しで購⼊できる道筋ができたので、購⼊モードになりました。

現在テナントが⼊っていることもあり、シュミレーションではギリギリCF２００万程度で、法⾝さんからは「再⽣物件の割にCFが乏しい」とご指摘を受けましたが、今の段階の⾃分では以下の理由から買うべきだと判断しました。

こういった案件が、⼿出しなく買えるのであれば「買い」だと判断しました。

実は本案件は、駐⾞場が⾜りていない物件だったのですが、外部駐⾞場は少しずつ増やしていけることが分かったので、⼤丈夫だろうと判断しました。また、少し想定家賃を落とせば⽣活保護の⽅も対象にできることが分かったので、何とか回せるなと考えることができました。

現地調査をかねて銀⾏⾯談に⾏ってきましたが、事前に資料を提出していたこともあり、かなり和やかな雰囲気で⾏われました。

唯⼀⾔われたのが、

ということでした。こちらとしてはそれで融資してもらえるならば安いものです。むしろ有り難かったです。なぜか地縁は全く聞かれませんでした。

空室をみると、予想通り全室スリッパ不要のオール⼟⾜でした（笑）ヒアリングしながら空室が多い理由が「資産家が残した物件だが、遺族の誰も賃貸運営に興味がない。他にもたくさん⼟地を持っていて、ショッピングセンターなどに貸したりしているので、細かいものは現⾦化したいようだ。」と特定できました。

ヒアリングした仲介さんも「⽴地の良い物件なので、空室埋めるお⼿伝いをさせていただけませんか」と営業に⾏っても、断られたことがあるとのことでした。

時間はかかりましたが、決済までは割とスムーズに進みました。

決済に⾏く途中、管理会社からテナントが決まった知らせを受けました。銀⾏の⼈に⾔うと、別の所で決まっていた話のようで、かなり意外そうな反応をされました。管理会社がひっくり返してくれたようです。

また、次の⽇に⼀部屋決まったので、リフォームを急ぎたいという連絡がありました。上々の滑り出しです。この管理会社に期待した判断は、今のところ間違っていなかったようです。

決済の後、新幹線に乗っていると、銀⾏から電話があり、先⽅のミスで訂正印が必要とのことでした。⾃分は悪くないし、決済終わっているので帰っちゃうことも考えましたが、今後のお付き合いも考えて引き返しました。

駅のホームでは平⾝低頭の担当者と上司が待ってくれていました。次の案件持ち込んだ時の反応が楽しみです。

今回の案件は、融資を受けた地銀の東京⽀店で、つれない対応をされた経験があるから、地元店舗がやる気あるというのを、より⼤きくチャンスと捉えられたように思います。受け取れる有り難みが違ったのだと思います。

また、昨年は、この仲介の紹介案件を現⾦買いに取られたこともあります。良い対応をしてくれていたので、なおさらここから買いたいという思いが強くなっているのだと思います。

私も⼀⽣懸命向き合っている結果、向こうも私に買ってもらいたいと思ってくれているのだと思います。その結果、今回は単独紹介ということで、買付けも⼊れずに購⼊することが出来ました。

不動産賃貸業では、⼀⾒上⼿く⾏かなかったことも養分になることは多いです。過去の経験が役⽴つ局⾯を迎えるのは、とても味わい深く、テンション上がります。引き続き楽しみながら、ドンドン動いて⾏きたいと思います！

関東地⽅会社役員ともきさん

７棟⽬の物件購⼊、おめでとうございます！

再⽣案件へのチャレンジ、地銀の開拓、売主さんとの有利な交渉等、ともきさんの経験値が上がった事により確実にステージが変わって来ましたね。既にご⾃⾝で判断出来るレベルに到達しております。

また、次の⼤型案件も既に控えおり、これからが益々楽しみですね！この調⼦で頑張って下さい。

法⾝栄治

単独紹介案件の購入に成功！ それは仲介さんから得た信頼の証 ／ともきさん