⼊会から３年⽬。今回は５，６棟⽬の、⼩ぶりの２棟⼀括になります。
価 格：5300万で、利回り11.5%。
物件Ａ：築12年 ６部屋 融資期間23年
物件Ｂ：築21年 ８部屋 融資期間13.5年
になります。
今回の銀⾏は、35年からしか耐⽤年数を⾒てくれないので、CFは200万を切りますが、実質素晴らしい物件なので、トレーナーの佐藤さんに相談をしましてOKと判断しました。(今年の２⽉に新設した法⼈で２⽉、７⽉、９⽉と、３棟とも同じ法⼈で購⼊しました)
物件の出所は、以前から物件を購⼊させて頂いている業者で、その管理物件でした。前回同様、今回も概要書はなく、固都税課税証明書は写メで来る感じですので、⾮常に⾒にくかったです。
売主は、上場会社の⽀店⻑で、⼏帳⾯に物件をきれいにしているタイプだそうですが、空室が⽬⽴ってきて多少不安になり、業者と相談をして売りに出したとのことです。
管理会社から聞いた裏話ですが、物件の近くに他の⽅が専任専属で物件を預かった為、そちらを最優先したために今回の物件が後回しになって、空室が続いていたそうです。
早速銀⾏に物件を持ち込みましたが、同銀⾏で２⽉に決済をしていましたので、「期間が短いので、やってみないとわかりませんが頑張ります。」とのことで、ダメもとで進めてもらいました。
１棟⽬は、６部屋あるうち１室空き。２棟⽬は、８部屋あるうち１室空きの状態。かつ融資年数も短いので、本部をどうにも説得ができない状態が２か⽉続きました。
しかし、さすがに、売り主さんも急いでいるので、業者も早く結論が欲しいという状況になりました。そのなかで本部を⼝説くために、銀⾏から２つの提案がありました。預⾦協⼒と満室だったら、何とかなるかも。とのことです。
預⾦協⼒⾯では、前回の決済時には、普通預⾦で預⾦協⼒を1500万してまして、あえて、そのままにしておきました。今回は、スルガの件もあって、更に追加で3500万の普通預⾦の協⼒を求められました。物件が5300万ですが、預⾦協⼒を5300万の物件に対して、合計5000万になりましたｗ
満室の要望ですが、そのことを業者に伝えたところ、速攻で２部屋決めてくれまして、満室になりました。
ところが、満室になってしまったので、売り主さんが売るのをやめたいと⾔ってきてしまい、「売るなら値段を上げたい」など、⾊々とクレームが⼊り始めました。
そこを業者さんが気を利かせて、銀⾏の融資が出ないので、買主である私の知り合いを連れてきて、２部屋⼊居させて満室にした。ということにしてもらい、何とか話が落ち着きました。さすが、業者さんは気を利かせ⽅がうまいと思いました。
その後、やっと内諾が出たのですが、今度は、売り主側から、税⾦の関係の計算を間違えていて、今売却すると損をしてしまうので、どうしても売却を来年にしたい。との申出がありました。そこをどのようにかわかりませんが、管理会社の社⻑が何とか売主を説得してくれました。
５⽉に物件の情報をもらい、４か⽉間以上かかりましたが、９⽉中旬になんとか決済をすることができました。購⼊できたのは、何と⾔っても、多額の預⾦協⼒が出来たから購⼊できたと思いますｗ
当然スルガのこともあって市況がだんだん悪くなるので、今なら融資がなんとか出るが、来年はわからなくなります。さらに、売り⽌めになるリスクは⾮常に⾼くなります。そういう意味では、今回買えて本当に良かったと思います。
複数棟買い進めて感じたことですが、私が物件を購⼊している地域は集中しています。ですので、その地域の情報を把握できているのと、物件が出てきたときに物件周辺のリアルな情報を聞ける⼈が多くいます。その結果、銀⾏へ地場の説明が、そこそこうまくなったかと思っています。
これから物件を購⼊される⽅へ。当然、当会に⼊会して、アルティメットサポートに⼊ることをおすすめします。アルティメットサポートは、不動産投資以外のメリットもたくさんあります。
私の本業は、既に銀⾏から融資を受けていますが、銀⾏へのアプローチや決算書の⾒せ⽅もうまくなったので、銀⾏からの借り⼊れや、取引銀⾏も⼊会前に⽐べて倍以上になりました。⾦利の⼿数料は、当然払いますが、数多くの銀⾏から、本業へ融資をさせてください。という話が多くなりました。
また、銀⾏同⼠で⾦利を競わせることもでき、海外送⾦の⼿数料も半分以下になったので、メリットは⼤きいです。また、借りているお⾦ですが、余剰資⾦があることにより、精神的余裕が⽣まれたと思います。
今後もますます購⼊してきたいと思います。
関東地⽅⾃営業ジーニーさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
５棟⽬、６棟⽬購⼊おめでとうございます！快進撃が続いていますね。今回の購⼊に関しては、多額の預⾦協⼒がキーとなった部分もありますが、
⼀番のポイントは、やはり、仲介会社や管理会社、銀⾏担当者を味⽅に付けて、彼らを巻き込んでうまく渦をまけたことかと思います。関係作りが⼤変上⼿だと思います。
ジーニーさんは、経営者の利点をうまく活かして購⼊出来ていますので、これからもどんどん拡⼤していっていただけたらと思います。頑張って下さい！
佐藤彰洋
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