⼊会４年⽬となるMOLTAです。アルティメットも、⼊会とほぼ同時期に参加しております。居住エリアは関⻄。担当トレーナーは、宮川さんです。
１０／２６⽇に、MOLTAとしては９棟⽬の決済を無事、終えることができました。今回で家賃収⼊が１億を超え、ようやくワンベスターとなりました。今回の物件も、⾊々とバタバタとし、かつ紆余曲折を経ながらも、なんとかゲットできた物件でした。
ご融資を受けたのは、友⼈から紹介いただいた新規の信⽤組合さんです。信組のエリア内に、たまたま物件を保有していたのでよかったです。早速電話で融資の相談をしたところ、
- 融資期間は、基本は残耐⽤年数出す（場合によってはプラスアルファも）
- ⾦利は２．３％（のちに、２．５％に(；∀；)）
- 評価は積算、収益等を総合的に⾏う。
- 全空だからといって、NGとはしない。
- 達成可能な事業計画の提⽰があれば、前向きに検討する
…いいじゃないですか！⾦利は、さすがに信⽤組合さんレベルで少し⾼めですが、スルガさんで引くことを考えれば安いものです。（裏を返せばスルガがどれだけ暴利で貸していたか、今回実感できました。）
さっそくエリア内にある⾃分の物件に、法⼈の⽀店を登記。登記が上がるや、その全部事項証明書と併せて、エリアのほぼ全空物件を持ち込みました！…が。
「うーん。この物件、埋まりますかね〜？本部の⾒⽴てでも、厳しいという⾒解なんですが・・」確かに、物件周辺の賃貸仲介さんにヒアリングを重ねる中でも、感触は決して前向きなものではありませんでした。
ちゃんと、⾒るべきところは⾒ているなと思いつつ、⾃分の勇み⾜を反省する中。今回の物件が、満を持して登場してくれました。
某都銀の基準では、１億あたり３００万を超えます。ここの⾦利でも、２４０万程には届きます。「こっちの⽅が、いいじゃん」と、思わず、才津さんの⼝真似がこぼれます(笑)
時に、８⽉下旬。ここから１０⽉２６⽇までの、⻑い道のりが始まりました。物件を紹介してくれた売買仲介さんは、今回が初めてのお付き合いとなります。
情報源としては、有名なポータルサイトに掲載されていたものでした。普通にお宝は眠っていますね。あとは、それに気が付くかどうか。です。
早速資料を取り寄せ、分析を開始です。謄本、レントロール、修繕履歴…。いろいろゲットし、⾦融機関にも、送付します。（FAXしか使えない⾦融機関は、ほんと、勘弁してほしいです。）
資料が⾒にくいだろうと、レターパックでも並⾛した甲斐あってか、今回の物件については、⽀店さんも前向きな感触を！ただ、ここで⼀つ⼤きな壁が。
私はすでに保有する物件が８棟あり、しかも今年に⼊ってから１⽉、４⽉、６⽉と、すでに３棟購⼊していること。それらを含めて物件のエリアがかなり広範囲に広がっており、⾦融機関のエリア外がほとんどとなること。
これらを、どう評価されるかが⼼配だったんですね。でも、そこは避けては通れない道なので、保有物件リストを送ったあとで、
- 確かに、購⼊ペースは速い
- ただ、どれもしっかりと収益が回る物件を選定している。
- 実際、約１６０⼾の⼊居率は、９５％を達成している。
といった点をプレゼン！すると、
- 状況は分かった。
- その点だけで、NG出しはしない。
- ただ、全部の法⼈の決算書、全部の物件のレントロール。ならびに、全部の物件の納税証明書を出してほしい。
という回答が返ってきました。この、納税証明書がもう⼤変！
国、⾃治体それぞれに、送付先を調べ、返信⽤封筒を⽤意し、郵便⼩為替を購⼊し、依頼書を送って…と、ずいぶん⼿間がかかりました。でも、その甲斐あって、⽀店内稟議も無事通り、本部稟議へ！
なんとか融資が⾏けそうな⽬途がついてきたので、⼀路、現地調査へ向かいました。そこは、⽥んぼの中に建っている、約７００坪の敷地を持つ広⼤な物件でした。なかなか、駐⾞場の広さが気持ちよかったです(笑)
賃貸仲介さんに対しての、ヒアリング結果も良好。しかも、近所に⼤規模な⼯場建設が進んでいることも確認できました。完成後は、そこからの需要も期待できそうです！
⼯場の鉄⾻が⽴ち上がっている光景を⾒た時には、「まさか新築か！？」とビビりましたが、⼯場で本当に良かったです。帰りに、地元の神様である諏訪神社にお参りをし、ついでに縁結びのお願いもしてきました。
「さあ、これでいくぞ！」と思いきや・・・。なんと、本部稟議前の予備審査で、今回は付議を⾒送りにすると⾔われちゃいました！
その理由は、今回の物件ではなく、MOLTAの保有する８物件の精査が終わらないというものです(；∀；)
本部の稟議は週に１回なので、タイミングを逃すと他の⼈が他⾏で融資を決めちゃう可能性がどんどん⾼まります。実際、何⼈かの⽅が具体的に動かれている情報も、売買仲介さんから⼊ってきておりました。ジリジリと待つ時間は、本当に⾟いものです。
ようやく⽀店⻑から「予備審査がすべて終わったので、確実に週明けの本部稟議にかかることになった」と連絡が⼊った時には、ホッとしました。
当初は、融資特約なしで買い付けを⼊れて、物件を押さえようかとも思ったのですが、売買仲介さんから「この物件が最後という訳でもないし、またいい物件は必ず出てくる。だから、お⾦を⼤事にしてください」と⾔われ、そこは控えておりました。親⾝な業者さんと出会えたことも、今回の⼤きな収穫でした。
やがて、無事に本部稟議も通ったと連絡があり、晴れて物件ゲットへ！私にこちらの⾦融機関を紹介していただいたM⽒には、本当に感謝！です。
融資が締まっているとはいえ、前向きに取り組みたい⾦融機関も確実に存在すること。⼤切なことは、銀⾏が融資しても⼤丈夫と思える⾃分になること。
購⼊前は、物件の選定で。購⼊後は、⼊居率の改善や改修費⽤などのコントロールで。普段からは、収益をしっかりと貯め、銀⾏好みの決算書とすることで。
⾃分と、⾃分の法⼈の評価を⾼めていく努⼒を積み重ねることができれば、パートナーを組んでくれる銀⾏は、確実に⾒つかると思います。
これからも、こうした銀⾏さん。売買仲介さん。管理会社さん。ご⼊居様様。いろんなステークホルダーとのお付き合いを⼤切にして、ともに成⻑していきたいと思います。
そして最後まで並⾛いただいた宮川トレーナー。いつも、サポートありがとうございます！これからも、よろしくお願いいたします。
関⻄地⽅会社員MOLTAさん
■担当トレーナー：宮川のコメント
MOLTAさん、ワンべスター達成おめでとうございます！素晴らしい成果ですね！この成果はMOLTAさんの執念の賜物だと思います。
どんな状況になっても全て前向きに捉えて、淡々となすべきことをなされていく姿勢は、私も勉強させていただいています。
そういう意味では必然のワンべスター達成ですが、細部を⾒ていくと本当に紆余曲折、苦難も沢⼭ありましたね。
今後もさらに購⼊されていくと思いますが、今後ともよろしくお願いいたします。おめでとうございました！！
宮川泰
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