ある⽇、A銀⾏さんから電話がありました。
「先⽇の内諾が出ていた物件ですが、融資が難しく、上席と⼀緒に事務所に伺わせていただきまして、説明をさせて頂きたい」との、電話があったのです。
融資特約も切れていて、今⽉末決済で動いていたので、⼀瞬理解が出来ませんでした。
全体の流れを時系列で、説明させていただきます。
＜2018年2⽉23⽇＞
駅近で築が10年未満。満室でCFも会の基準を超えてばっちりで、今後も満室稼働が⾒込めるエリアとのことがすぐにわかる物件でした。条件としては、ローン特約ありでOK。ですが仲介さんは、だいぶ急いでいる感じでした。
速攻で、この物件の評価が出やすいA銀⾏に融資付けに動きました。A銀⾏で、去年も１棟購⼊をしていたのですが、当時の担当からは、融資の返済が１回⾏われていれば、またすぐに物件を持ってきてください。との話をいただいていました。
しかし、その担当は、本部に栄転をしてしまい、その補佐についていた新⼈の担当に最近代わっていました。
B銀⾏は、現在、融資が完璧に閉まってしまった銀⾏もあったのですが、当時は、融資がバンバン出やすい銀⾏でしたので、地⽅の積算がでてCFが出る物件を持ち込みたいと思っていたので、別物件を持ち込みたいと思い残していました。(今となっては、こちらで購⼊をしていれば思っていますが・・・・)
＜3⽉2⽇＞
そうこうしているうちに、以下の条件でA銀⾏の担当から話が来ましたので、⼆つ返事でお願いします。と、伝えました。
融資年数35年 変動1.475％ 頭⾦500万円
その後、担当から内諾が出ましたとの連絡を頂きまして、１番⼿をとることができ、ほっとしていました。「3⽉末が融資特約が切れるのと、売り主さんが急いでいますので、4⽉末が決済でお願いします」と、伝えたところ、担当者からは「後はこちらで進めます。」とのことでした。
その後
3⽉21⽇確定申告の提出
3⽉27⽇本業の決算書の提出
3⽉28⽇資産のエビデンスを再提出物件を購⼊するための新設法⼈を設⽴
4⽉10⽇定期預⾦の話が出てきた←何をいまさら？
4⽉20⽇今回は、融資ができないとの⽩紙の回答←？？？？
速攻で、アルティメット担当の佐藤さんに連絡をしまして、事の発端から⾊々と相談をさせて頂きました。
佐藤さんからは、残念ながら捺印をした契約は絶対ですので、１割の違約⾦を⽀払うことを覚悟してください。もしくは、頭⾦半分を出してでも物件を取得が出来れば、御の字とのことでした。
⾃分が浮⾜⽴って、全て新⼈の担当者に任せていたので、今回の原因は⾃分にあると認識しました。(今回の物件のほかに、２物件の融資付けをしていました)
＜4⽉23⽇＞
休み明けの4⽉23⽇の朝になり、本業の仕事を⼀切⽌め、銀⾏に連絡をしたところ、なんと新⼈の担当は休みで、翌⽇折り返しますとのこと。
このままでは、決済⽇まで時間がないので相当マズいと思い、⽀店に契約書などを持って直談判をしようと思ったのですが、まずは、事の状況をまとめた内容を銀⾏にFAXをしました。そして、⾯識はないのですが、上席に電話ができるようになりました。
「何とかならないのか？このままでは、違約⾦１割を払って話が終わる。そうなったら、⾃分はビルから⾶び降りるか、裁判をしますよ・・・」などと、怒りの感情を抑え、事の重⼤さを瀕死の声で伝え、上席に動いてもらいました。
実は、こちらの物件は、仲介さんが直接預かっている物件ではなく、売り主の家族内で売買に関してかなりもめている案件を、無理やり仲介さんが⽚⼿で動いている案件だったのです。
ですので、売り主的には、仮に決済⽇が後ろにずれ様なものなら、融資特約も切れているので、違約⾦だけをさっさと貰って、⾃社で客付けをしたほうがベストなのは明⽩でした。
そのような状況なので、決済⽇を後ろにする話を、仲介業者さんが売り主に相談するのも、数百万円の交渉⾦を持って⾏かないとかなり難しいだろうとの話でした。
もう⼀度、去年取得した物件の実績や決算書、本業の前期決算や今期の売上が伸びている事など、プラスになる資料を再提出しなおして、ゼロから何とかならないかと、対応をしてもらいました。
4⽉23⽇上席の予定を全てキャンセルして、今回の件に時間を全て割いて資料を作成
4⽉24⽇資料を仕上げて、本部に提出
4⽉25⽇頭⾦25%でならOKとのことで内諾が出ました。
4⽉26⽇⾦消
4⽉27⽇決済
結果的には、致命傷にならずに何とかなりましたが、多額の⾃⼰資⾦を⼊れることになってしまいました。
融資年数35年 変動1.575％ 頭⾦2,500万円
この問題が起きたときは、数千万の⾃⼰資⾦を頭⾦に⼊れてしまうなら、物件を流して１割の⼿数料を⽀払ったほうが、今後、物件を買い進めることが出来るとも考えました。
しかし、⾃⼰資⾦を回復させるために、当物件は１年か２年以内に売却を考えています。仮に今現在、売却に出しても、収⽀はプラスになりそうな位優良な物件なので、まあ投資としては失敗ではないと思っています。
今回の件は、致命傷にならずに、今後の⾃分に対して勉強になった物件となりました。
関東地⽅⾃営業ジーニーさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
銀⾏からの⼤どんでん返しを受けた、⼿に汗握るハラハラドキドキのレポートになりました。
必死にあの⼿この⼿で考え尽くせる可能性を探りながら、なんとか購⼊できましたが、
もし買えなかったことを想像するとぞっとします。。。ゼロ回答にならず本当によかったです。
強烈な体験ではありましたが、⼀⽅で得られた学びも深く、⼤きく成⻑できたと思います。
次に繋がる経験としてポジティブに捉えれば、またどんどん買えそうですね。引き続きがんばってください！
佐藤彰洋
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