私が⼊会したのは2018年の3⽉です。⼊会後しばらくは、物件診断を宮川トレーナーに送ってはみたものの、融資がつかなかったり、物件をグリップできなかったりで、購⼊までには⾄りませんでした。
しかし、村⽥さんとの初回⾯談や、税理⼠の⽅から教えていただいた通り、まずは流動資産（特に現⾦）を増やすことに注⼒し、来たる時への準備を進めました。
そして⼊会から5ヶ⽉が過ぎた頃に、某サイトで１つの物件が、私の検索条件にマッチしました。
この頃は、この会の基準を満たす物件は、ほとんどが地⽅物件でしたが（私が物件診断をお願いしていたのも全て地⽅物件でした）、今回の物件は私の地元で、しかも融資期間が30年で引けそうで、若⼲積算は厳しいものの、CFも200万円超で⾯⽩そうだと思い、すぐに仲介会社に連絡し、２⽇後に物件を内⾒することとなりました。
しかしこの物件、購⼊までにはいくつもの問題がありました。
＜問題１．なんと容積率オーバー・・・＞
ワクワクしながら内⾒に向かうと、すでに何⼈のもライバルが。気合をいれて物件をチェックしていると、仲介会社の⽅から驚きの発⾔が！
「実はこの物件、前オーナーが建築後に２部屋増築したので、容積率がオーバーしているんです。」
なるほど・・・。周辺の利回りより２％以上⾼いのには、そういう理由があったのかと納得すると同時に落胆し、購⼊を⾒送ろうとしました。
しかし、物件⾃体は築浅で、外壁もタイル張りで⾒栄えもよく、前オーナーはあまり不動産賃貸に詳しい⽅ではなかったようで、家賃設定や管理もかなりアバウトでした。
ですので、きちんと管理すれば利回り９％も⾒えてくるため、何とか購⼊できないかと考え、内⾒者も多数いたので、とりあえず買付申込書を送って打開策を検討しました。
＜問題２．ノンバンクでフルローンが出ない・・・＞
そこで仲介会社の⽅から、「ノンバンクでフルローン、35年融資が可能かもしれない」との情報をもらったので、すぐに担当者を紹介してもらい、融資セットを持ち込みました。
しかし、数⽇後にそのノンバンクの担当者から連絡があり、フルローンは難しいとのこと。（頭⾦が３割ぐらい必要な融資額でした・・・）
しかし、これぐらいで諦めることはできないので、仲介会社の⽅に「このノンバンクで融資が出ないということは、誰も購⼊できないので、増築部分の２部屋を解体してもらえませんか？」と相談してみたところ、何と前オーナーがOKしてくれたとの連絡が！（しかも不適格でなくなったのに、物件価格は変更なしとのこと！！）
＜問題３．某地銀でも２ヶ⽉融資OKが出ない・・・＞
そしてこの仲介会社の⽅の紹介で、某地⽅銀⾏Sの担当者を紹介してもらい、その⽇に融資セットを直接持っていくと、担当者からは「この物件なら⾏けそうなのでやってみましょう！」との嬉しい⾔葉が！
しかし２ヶ⽉を過ぎても融資OKの連絡は来ず、担当者の⽅も「今までなら、とっくに融資OKが出ているのですが、昨今のスルガの問題以降、審査が異常に厳しくなっているんです・・・」と困り果てている様⼦。
前オーナーからは、いつ本契約できるのかと催促があり、仲介会社の⽅も万策尽きたようでした。
＜最後の⼿段．やっぱり最後はメインバンク＞
こうなったらダメモトで持ち込むしかない！と覚悟を決め、私の事業会社のメインバンクである、某地元信⽤⾦庫Kの⽀店⻑に相談すると、「いままで３０年以上お付き合いさせていただいているので、何とか頑張ってみます！！！」とまたも嬉しい⾔葉が！
そして、２週間後にフルローンから５００万円減額にはなったものの、融資期間３０年・利率1.9％でOKとの連絡が⼊り、何とか購⼊に漕ぎ着けることができました。
今回の物件購⼊で感じたことは、
- 物件を購⼊できないときは購⼊準備期間と割り切り、今の⾃分にできる準備を進めておく。
- 最後まで諦めず、何か購⼊できる⽅法はないかと考え抜く。
- スピード感を意識して動くことが重要。仲介会社の⽅や融資担当者の⽅から、「タカさんは連絡するとすぐに反応してくれるので助かります。」と⾔ってもらえた。
です。
まだ、１棟購⼊しただけですが、今回の数々の経験は、今後の不動産賃貸事業の拡⼤にとって⼤きな財産になったと思います。今回購⼊した物件をしっかりと運営し、確実にCFが⼊る仕組みを構築して、これからも買い進めて⾏きたいと思います。
関東地⽅経営者タカさん
■担当トレーナー：宮川のコメント
タカさん、物件購⼊おめでとうございます！売主さんに容積オーバーを解消させて購⼊にこぎつけたという状況は今回初めて聞きました。素晴らしい⾏動⼒ですね！
やきもきする状況もありましたが、最終的には買えてよかったですね。これからもその⾏動⼒でいい物件を買っていきましょう！おめでとうございました！！
宮川泰
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