⼊会から９年目。今回は１３棟（2月末）、１４棟目（7月末）の購⼊レポートになります。
過去に流れた悔しい想いをバネに
銀⾏と共にチャンスを掴んだ１３棟目
実は昨年夏、３億円の融資内諾を得ていながら、売主側の内部騒動で流れてしまった案件がありました。こういう時は相当悔しい想いをし、落ち込みますが、逆にチャンスでもあるのですよ。
なぜなら、本部に掛け合って融資内諾をゲットしてくれた（KM銀⾏）⽀店⾃⾝も相当悔しい想いを共有しているからです。そうは言っても、３億相当の物件でコレだ︕と思う物件は、そう簡単には現れませんが、ようやく近い物件が出ました。
昨年夏場に、某業者さんから紹介して頂いた2億4600万円の物件があったのですが、年末近くになって、他の仲介業者さんが2億1000万円でオファーされていたので、この物件のバックグラウンドをそれとなく聞いてみました。
すると、オーナーは管理会社と不仲で、⾬漏り部屋も直さず、空室も30⼾中8室から11室へと膨れ上がってしまっているとの事・・・またもや、チャーンス到来です︕︖
早速、セミナー受講や他物件の改装費⾒積等で、以前からコネを作っていたペンキ屋さんに屋上防⽔と外装の改装⾒積を依頼し、同時に11室の空室の内装⾒積を現地の業者さんに依頼しました。
そして、合計３億円には満たないものの、悔しい想いを共有した銀⾏⽀店に交渉し、改装費と抱合せでぶつけてみたところ、なんと交渉後の物件代1億9500万円の他、内外装改装費2200万円をプラスしたオーバーローンを引くことに成功しました。
５時から男との闘いを乗り越え
なんとか購入できた１４棟目
７月末に決済した１４棟目の物件は、購⼊までに危機的な状況が幾度となく訪れました。
＜危機１．検査済証の無い物件＞
まず１つ目ですが、当物件は「検査済証」の無い物件でした。「確認済証」では不⼗分ですと言われてしまいました・・・。でも、時代によっては「検査済証」の無い物件も少なくないことから説得はなんとかできました。
＜危機２．共有土地の明細がない＞
２つ目、担保として提出していた本物件登記簿に、接道部分の共有土地の明細が抜けていた事が発覚しました。これも土地の変遷を調べて⾏くうちに解決し、説得することができました。
＜危機３．更正登記が必要と言われた＞
３つ目、建物登記図に建物両端の階段部や、回廊⾯積が含まれておらず、更正登記が必要と指摘された事です。
それなりの測量代や、登記代の出費がかさむところでしたが、土地家屋調査⼠による証明書によって、「外気分断性に欠ける階段や回廊は、建物⾯積に算⼊しない。」ことを説得できました。
＜危機４．担当者がハズレ＞
今回初めて公庫から借りたのですが、そんなに甘くはありませんでした。担当者にもよるのでしょうが、私の担当は、典型的な５時から男だったのです。何をするにものらーり、くらーり・・稟議書を書いてもらうにも数ヶ月の時間を要しました。
＜危機５．融資額が⾃腹決済後に振り込まれる＞
物件所在地が遠⽅物件が為に、所有権移転と抵当権設定が済んでからの融資実⾏となる。つまり、決済後数日経てから融資額が振り込まれるという過酷な決済・・・そう、初めての「現⾦買い」と同義の⾏為を要求されたのです︕
これまでの最安値物件ながら、結構、覚悟して⼿に⼊れた気がします。表⾯利回りは約20％。初めての重量鉄骨物件ですが、苦労して⼿に⼊れたぶん、超可愛い物件と成るかも︖
これからは海外不動産や
海外ビジネスにも挑戦したい
私は最近、銀⾏開拓を「坊主めくり」と割り切って、⼀喜⼀憂しないことにしています。銀⾏の融資姿勢は⽀店によってマチマチですから、どういう条件が出てきても不思議ではありません。
超低⾦利で稼げないのですから銀⾏も必死ですので、極⼒協⼒姿勢を⾒せて、いろんな銀⾏と付き合い、最終的にどの銀⾏を使うか決めることをオススメします。
今後の目標は、これまで私は国際派サラリーマンとしてキャリアを積んできましたので、専業⼤家となってからも得意分野の国際交流は続けていきたいです。
その為にも国内だけではなく、海外不動産や海外ビジネス、逆にインバウンドビジネスへと、ボーダーレスな「ノマド」的フリービジネスライフを楽しんで⾏けたらなと思っております。
そして不動産投資のやり⽅も、これまでとは異なる領域に広く⼿を広げ、いろんな楽しみ⽅を享受したいと思っております。
これから物件を購⼊される⽅へ。情報に振り回されない為には、先ずは⾃分の軸を作ることです。その為にこの会があるのです。「素直に学び、実践する。」・・・しかし、素直でない⼈の多いこと︖笑
騙されてやってみるくらいの気持ちの⽅が、⾃分の成⻑曲線に元気が出ますよ︕そして試してみた成功や失敗事例を是非、皆んなにどんどんシェアして下さい。
Giveすることで、⾃分も周りも豊かになれると思います。⼀般的に、”Give&Take”と言いますが、”Give&Give”でちょーど良いかも︖︖
関⻄地⽅専業⼤家FREEさん
■担当トレーナー：法身のコメント
専業⼤家としての今回の物件購⼊、本当におめでとうございます︕フリーさんらしい購⼊レポートですが、益々フリーな今後のご活躍が楽しみです。
ＫＭ銀⾏さんでのリベンジ、お⾒事です。通常は修繕費は中々借⼊出来ない⾦融機関ですが、これまでの実績が結果に結びついた、と思われます。
また、日本政策⾦融公庫の件については、非常に時間が掛かり、実は当⽅も若⼲ハラハラしておりました(笑)
ややプチ再生系の案件ですので、しっかり運営されて潤沢なＣＦを是非叩きだして下さい︕
法⾝栄治
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