９⽉末に７棟目の物件を購⼊しました。地元⾦融機関からの融資で、北陸の築12年の中古物件です。
振り返ると、２年前に県外に新築を竣⼯し、地元でも新築をと動いてきました。が、なかなか目標利回り７％以上をクリアできず苦戦・・。そのため地元新築を⼀旦断念したところ、⾯⽩い中古案件が⼊ってくるようになりました。
具体的には、地元・北陸地⽅・東北地⽅の３つの案件を、懇意にしている不動産会社と会から紹介いただきました。時期は４⽉から６⽉頃です。
まずは、地元案件を信⾦に打診したところ、満額融資の返答を頂きましたが、⽴地がイマイチで値下げ交渉は不発で⾒送り。
次に北陸案件ですが、満額融資はでたものの、融資期間35年打診のところ30年でどうかとの返事。さらに⼀番⼿が買い付け通りそうということで、⼀旦断念しました。そのほかに、東北案件を融資付けしていましたが、なかなか満⾜のいく返事をいただけず。
・・・そうこうしている⽮先に、北陸案件の⼀番⼿がまさかの融資不可で、困った不動産会社から、再度打診がありました。「500万引きなら買う」と返事をして、ダメもとで、⾦融機関の次⻑さんに再度打診。すると、次⻑さんからいくつかのお願いが。
- 当座の貸越口座の枠をつくる
- 新規口座を開設し、諸経費分1300万を即日移動
- 銀⾏おすすめのプレミアムクレジットカードを作る
- 融資⼿数料がありえない⾼額︕
- 解約ペナルティもあり得ない⾼率︕
⾊々忖度した結果「35年融資、オーバーローン、希望の⾦利」で、融資内諾の返事が︕︕融資をまとめたい次⻑さんは頑張ってくださいました。４と５については、あまりにもちょっと・・なので、交渉して⼿数料は半額に。解約ペナルティはゼロになりました。
しかし・・・不動産会社は500万円引きを交渉してくれたのですが、売主はうんと⾔わないので、苦⾁の策として不動産会社が500万円引きを実現してくれました。
それは「売主の⼿数料はなしで仲介する（両⼿の案件でしたので）」「買主は仲介⼿数料にプラスで150万円」でした。値引き350万と同じことだけど、良しとしました。結果的にオーバーローンで、消費税還付も⾏い、⼿出しを押さえることができました。
今回７棟目となりましたが、私の物件購⼊のモチベーションは、CFを増やして、それを家族やスタッフのために使いたいという、熱い思いがあります。
現在、息⼦も⼀緒に、不動産事業に参加しています。息⼦は不動産があまり好きではありませんが、「自分で物件を買って、時間的経済的自由を得るため」と、不動産と事業継承勉強会などに参加し頑張っています。
気⼒・体⼒的に充実している若い時から、不動産事業を始められるのは、かなりのアドバンテージだと、つくづく若い会員さんを羨ましく思うこの頃ですが、家族やスタッフと共に、不動産事業を楽しむという夢を実現できたら素敵だと思っています。
東北地⽅専業大家あけこばさん
■担当トレーナー：篠田のコメント
あけこばさん、７棟目の購⼊おめでとうございます︕
新築狙いから、中古物件にターゲットを変えたタイミングで、良い物件が⾒つかりましたね。
融資条件や売買仲介さんとの交渉など、たくさんのハードルがあった物件だったと思いますが。
それをひとつひとつクリアして、購⼊に結びつけたのは本当に良い経験になりましたね。
特に、融資条件では、融資⼿数料や解約ペナルティが聞いたことの無い内容だったので。
そこをしっかりと交渉しつつも、銀⾏側のメリットを考えて妥協点を⾒つけられたのは、今後の交渉にもつながってくると思います。
これからも、あけこばさんの、「CFを家族とスタッフのために使いたい」という思いを実現させるために、⼀緒に頑張っていきましょう︕
篠田正博
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