から２年目。今回は２棟目の購⼊になります。１棟目の管理会社さんより、今回の物件を紹介いただきました。
管理会社の中の、特にお世話になっていたスタッフの⽅が、遠⽅の⽀店へ異動になって残念に思っていたのですが、その⽅がいの⼀番に私へ物件情報をくれました。私の担当ではないので、その⽅の成績にはならないのですが、その心がとても嬉しかったです。
物件情報をいただいたのは夜21時過ぎ、最後の仕事にとりかかっていた時でした。概要書を⾒た瞬間にスーパー物件だとわかり、興奮し眠気が吹っ⾶びました。その夜は興奮状態のためなかなか寝付けなかったです。
ただ、購⼊するまではいろんな困難があり、何度も諦めかけましたが、最終的にはなんとか購⼊することができました。困難と、それをどう乗り越えたかを、ここに書かせていただきます。
１．買い付け順で２番手に
ここの管理会社の内々の事情で、⾃分の担当者さんから物件情報をもらわないと買付を⼊れられないという決まり事がありました。ただ、担当者さんはその日休みだったため、物件情報を送るのが翌日以降になると伝えられました。
買い付け順だったということもあり、他のスタッフから頂けないか尋ねると「明日渡します」との返答。さらに「まだ情報は出たばかりなので、明日買い付けを出しても１番手とれます」と言われ、翌日情報をもらった瞬間に買い付けを⼊れたのですが、２番手。
さらに、１番手はお医者さんということを聞かされた時は、がっくりしました・・・。
２．駐⾞場不⾜
駐⾞場台数は24台/30⼾。⼀家に１台は必須のエリアですので、６台が不⾜しており、不⾜分は外部で借りていました。
借りていた⼟地の⼤家さんは、隣に3LDKのマンションを所有、管理会社は私と同じ管理会社で、3LDKだと２台必須のエリア。ただ33台/24⼾（約130％）しかなく、⾃分のマンションが⾜りないのに、他人に貸す余裕はない状態。
さらには今回購⼊した物件の売主さんは、隣のマンションの⼤家さんの妹さん。「貸してくれないだろう・・・」といった、購⼊後の駐⾞場不⾜の不安が残りました。
すが、管理会社の売買を担当していたスタッフは、建築当時からその兄妹と付き合いがあったため「購⼊後も今の状況を継続する」旨を書いた契約を、すんなりと交わすことができました。
また、その隣のマンションの所有者が代わっても、引き続き同じように契約することを約束してもらいました。
さらに、最悪駐⾞場が６台分借りられなくなった場合、家賃を下げてもCFは確保でき、ターゲットを代えれば満室で回ることがヒアリングでわかったため、駐⾞場問題はクリアと判断しました。
３．⽗が権利書を手放したくない
⽗親から、⽗親名義の⼟地を共同担保に⼊れることを了承してもらっていましたが、権利書を⼀時的にでも⾃分の手元から手放すことを頑なに拒否。
そのため、銀⾏の⽀店⻑、担当者、司法書⼠の先⽣の３人を⾃宅に招き事情を説明。スムーズにとはいきませんでしたが、なんとか権利書が渡りました。わざわざ出向いてくれたことに⽗の気持ちは⼤きく動いたようです。私だけではどうすることもできなかったです。
４．新規法人への融資不可
今回融資を受けた地銀は、元々は売買仲介さんの紹介を受け、すでに他の物件で打診しており関係性はつくれていました。ただ、他県の地銀だったので、私の居住地からでは融資対象外のため、本来は融資不可です。
しかし今回は、そこの⽀店⻑がとても厚意にしている売買仲介さんの紹介だったため、特別に話を進めてもらうことができました。あとからわかったことですが、異例中の異例で動いてもらっていたようです。
RCは35年から経過年数で融資期間を出す銀⾏でしたが、他の物件を打診した際、築17年が融資期間25年まで延ばせたことがありました。今回も築17年だったため、同じく25年はいけると踏んでいました。
ただ、フルローンは無理、新規法人は無理、頑固な⽗親名義の⼟地の共担を、想定範囲以上に求められていました。ですので、その時点で諦め半分で話を進めてもらっていました。
しかし数日後、銀⾏の担当者さんから連絡があり、興奮した様⼦で「フルローンいけます︕」との回答。連絡を受けた時点では、まだ⽗親名義の⼟地の共担がまとまっておりませんでした。
そのため、「多少頭⾦を出すので、共担部分の負担を少なくできないか」と相談すると、やる気のある担当者さんの誠意が本部に届いたのか、折り合いがつくところまで話がまとまりました。
しかし、法人での購⼊しか頭になかったため、ここでも諦めモードでした。ただトレーナーの篠田さんと連絡を取り合う中で、スーパー物件を今この段階でみすみす逃すことはないという判断に至りました。
そして、⽗の協⼒もあって、最終的にはスーパーラッキーで融資してもらうことができました。
１棟目（12⼾のファミリー物件）を決済後、１ヶ⽉で４⼾空いてしまって、不安になっているところに今回の話が舞い込んできました。最悪１棟目のリカバリーができると思っています。そして、これが規模を拡⼤するメリットなんだと、実感することができました。
これから物件を購⼊される⽅へ。この会にはたくさんの成功事例があります。⾃分もその⼀人になれる可能性があると思い、ワクワクして取り組めています。最初からそう思えたわけではないですが、ここの環境に居続けると⾃然に引き上げてもらえている感じがあります。
リアル人⽣ゲーム、やらなければ何も変わらないですが、やれば今までと違う未来が待っている気がします。退屈な人⽣よりもリアルに現実を変えていける、そんな⼒が当会の不動産投資にはあると思っています。
４年後にワンベスターになることを目標に、これからも動いていきたいと思います︕
東海地⽅ 個人事業主 くにおさん
■担当トレーナー：篠田のコメント
くにおさん、２棟目の購⼊おめでとうございます︕
１棟目に続き、水面下の物件を紹介され、購⼊に結びつけたのは⼤きな⾃信になりますね。
購⼊までには、融資額、駐⾞場台数、共同担保など、たくさんハードルがありましたが、
それを私と相談しながら、ひとつずつクリアしていき、購⼊に結びつけた事は今後にもつながってくると思います。
⾃分ひとりだけでなく、周りの人にも協⼒してもらえたり、動いてもらえるようになってきているので、
売買仲介、銀⾏、管理会社の人たちと、良い関係性を作りながら買い進められている証拠だと思います。
１棟目も先日満室になり、２棟目でもたくさんの経験をされたので、次はどんな経験ができるのかを楽しみにしながら、これからも取り組んでもらえたらなと思います︕
篠田正博
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