何年か前に、本業の取引先である当会の会員さんから、不動産投資を勧められたことがありました。やるからには、その会員さん（ワンベスター）のように事業といえる規模感でやりたいと思っていましたが、まだ本業が不安定だったため⾒送っていました。
それから数年経ち、年歴的にもそろそろ始めたいなという思いが強くなってきましたが、ちょうどスルガ銀⾏の事件等もあり、本当にベストなタイミングなのか躊躇してしまったのです。
そんな時、勧めてくださった会員さんから「融資が出る時は、良い物件はなかなか出てこないし、融資が厳しくて買える⼈が少ない時は良い物件が出やすいので、結局、いつもベストタイミングなんだよ」と言っていただけたこと。
また、トレーナーの⻘⽊さんや村⽥さんとお話する中で、こういう時期でも買えている⼈はどんどん買って規模を拡大していることをお聞きし、2018年7月に入会を決意しました。
実際に動いてみると、融資を受けることの難しさを実感しました。利回りの良いRC物件はどうしても地⽅になりますが、岐⾩や⼭形などまで⾏って物件調査をしても、都銀は地⽅の評価が厳しく、地銀・信⾦も地縁が無いことで融資が得られませんでした。
そうこうしているうちに、本業の⽅が多忙になり、不動産投資に割ける時間がかなり限られてきた為、アプローチした銀⾏から融資可能エリアを⽰唆してもらったこともあり、まずはそのような融資可能性が高そうなエリアに絞って動きました。
今回購入したのは、銀⾏から⽰唆されていた融資対象エリアで、会の基準を満たしていた物件です。そして、実際に銀⾏に打診をしてみたら、銀⾏担当者から融資可能性が高いとのことだったので購入に踏み切りました。
当初はフルローンで購入できそうだったのですが、銀⾏が⼿配した不動産鑑定会社による査定で、⼟地の形が悪いことを理由に、融資額が900万も減らされてしまいました。
フルローンで購入するつもりでいたので、頭⾦を出すことに躊躇がありましたが、一⽅で、「この物件が買えなければ、いつまでも買えないのではないか」という思いも頭をよぎりしました。
そこで、ダメ元で仲介会社に、さらに物件価格を下げてもらえないかと交渉してみることにしたのです。その結果、800万の値引きに成功し、銀⾏への打診から３ヶ月目の3月末にやっと決済までたどり着くことができました。
購入後は、空室を埋めることに苦労しました。当初１５室中５室だった空室が、購入翌月に続けざまに３室の退去があり、８室が空室になってしまいました。
また、想定していなかった室内リフォームや屋上防水工事費用も追加でかかることもわかったりと、ビギナーズラックとは⾏きませんでした。
その後、本業が忙しくても、毎月１日だけは、物件のチェックと客付け会社回りと決めて、管理会社だけでなく、物件があるエリアの客付け会社を開拓していき、直付けサイトなども使って、なんとか１０月に満室にすることができました。
当初物件診断をしていただいた際に、担当トレーナーの⻘⽊さんから、「築年が浅いのに空室が多いのは、募集条件が厳しい可能性があるので、そこをしっかりヒヤリングするように」と言われていたため、仲介会社からもらったレントロールよりも厳しい数字で、会の基準を満たすことを確認していたので、まだ傷は浅かったように思います。
今回、実際に売買の経験をすることができたこと、そして自分の思考の傾向や至らない点に気づかされたこと、また最初の１棟目から客付けに苦労したことは、これから投資家として活動していくにあたって必要な学びだったと思います。
また、不動産投資は、大きな⾦額が動き、いろいろな利害関係者が絡んできますが、その中で唯一、損得勘定無しで味⽅になってもらえるトレーナーの存在と、会の基準の素晴らしさを実感しました。
今回の学びを２棟目以降の購入に活かしていきたいと思っています。
関東地⽅ 会社経営 じんさん
■担当トレーナー：⻘⽊のコメント
本業が忙しい中、物件調査・銀⾏開拓などよくやり切ったと思っています。また、購入後の運営⾯での苦労も、大家としての大切なレッスンとして、キッチリとこなされたね。
1棟目の購入で一通りの⼿順はわかったと思います。2棟目購入の準備はできているので、またアクセルを踏んで拡大していきましょう︕おめでとうございました。
⻘⽊宏之
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