⼊会から２年目。今回は６棟目の購⼊になります。
今回融資をいただいた銀⾏は、2019年６⽉にスーパー物件を⾒つけ、いろいろ融資打診した中で、試しに当ててみた銀⾏でした。
その時、承認までいただいたのですが、結局スピードで負けてしまい残念ながら買えませんでしたが、担当者がとても積極的だったので、その後何度か物件を持ちこみました。
■持ち込んだ物件
１回目︓スーパー物件。スピードで負けて買えず
２回目︓買い上がりになり断念
３回目︓⽥舎すぎて評価が出ないといわれ断念
４回目︓今回購⼊成功
購⼊前に銀⾏本部から、私の属性であるサラリーマン向けには、融資を再考したいというようなネガティブな方向にスタンスが変わってきていて、急がないと融資自体がなくなる可能性を感じていました。そんな中で購⼊できたので、本当によかったと思っています。
実は、2019年度の後半は、４件ほぼ同時期に審査を進めていました。
同時期に他の案件と審査をするメリットは、同じ融資セットで使いまわせるのと、銀⾏にも同じ話の内容で進められるので、説得⼒も増しますし、プレゼンが楽で、さらにプレゼンも回を重ねているので、上手くなっているというメリットがあります。
しかしながら、銀⾏からの電話が続いてかかってくると、どの物件をどの銀⾏に当てていて、価格などのスペックが解らなくなり、混乱するデメリットも感じました。
物件は都会にあり、県庁のすぐ近くで、駅からも近い好⽴地の物件です。RCで１億中盤、利回り11%築27年。⻑く融資がつかず残っていた物件でもあり、指値すれば１億あたりCF200万円も満たせる物件です。
ただ物件が、ホテルから住居に⽤途変更し「⽣活保護者のみ⼊居」という特殊な物件でしたので、正直融資がつくのかどうかわかりませんでした。
⼊居者は⽣活保護者なので、30室くらいある部屋の家賃はすべて⼀律。家賃下落も上昇も無いという物件です。２カ⽉の礼⾦的な保証⾦が、⼊居のたびに⼊る形で、稼働はとても良く、運営も手間がなさそうな物件なので、買えたらかなり良いと思って進めていました。
本部承認がもらえるまで、審査に時間が１カ⽉以上かかりました。その間、
- 銀⾏の本部から、⺠泊事業の詳細をとても細かく聞かれ何度も説明
- ⺠泊事業で関係している会社との契約の巻き直しをして、契約書の 再提出を求められた
- 他の売却した区分の詳細や⾦融資産の確認などを求められた
など、細かい部分で何度もやりとりがありました。会社の業績も期の途中ですが、売上や経費を⾒せて資料作りをしたので本当に⼤変でした。銀⾏の担当者は、相当頑張ってくれたのではないかと思います。
その結果、なんとか承認までこぎつけてもらったものの、銀⾏からの条件で、私の妻が外国人で、妻の永住権を申請中のため、取れるのを待つために12⽉決済にしてくださいという条件がつきました。
10⽉に承認が出て、すぐに買えていたら指値を500万程度するつもりでいましたが、待っている間の11⽉末に２番手が現れ、逆に500万円の買い上がりになりました。指値前提で購⼊希望の価格より、1000万円高くなってしまいました。
撤退も考えましたが、融資承認を頑張ってくれた担当者や仲介さんも、なんとか進めたいということで、再度融資額をあげてもらうように交渉し、結果的に融資が伸びてほぼフルローンに近い形でまとまりました。
当初、思い描いていたCFには届きませんでしたが、手出しが少なめで良い⾦利で、フルローンに近い融資がついたのは、よかったと思っています。
買えてからの教訓としては、やはり関東はライバルが多いと改めて思いましたので、融資が確定した時点で、
- 早めに売契をまとめ、⾦額の確定をする。
- 物件のグリップをしっかりして、待ちの姿勢にならないようにする。 など、改めて思いました。
これから物件を購⼊される方へ。不動産の規模拡⼤は、銀⾏融資の部分が⼤きいので、運もかなりあると思います。運良く良い担当に当たり、良い物件に巡り合うためには、⾏動しながら目標を常に修正し、目線をあげていくと結果がついてくると思ってます。
自分も⾏動して、運を切り開いて⾏くような形を目指して、今後も頑張っていきたいです。佐藤トレーナーからは、常に前向きなメッセージをいただき、とても感謝してます。
融資がつけば指値もできますし、良い条件の物件がたくさんありますので、引き続き頑張って動き続け、2020年のうちにワンベスターを達成したいです。引き続きよろしくお願いします。
関東地方会社員と⺠泊の会社経営DJさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
DJさん、購⼊おめでとうございます︕怒濤の購⼊ラッシュですね。
今回は特殊物件でありましたが、持ち前の⾏動⼒でうまく乗り越えられたと思います。
購⼊の度に難易度の高い物件にもチャレンジして、投資家のレベルをどんどん上げてこられていますね。
また、融資交渉もかなり上達されていますね。多くの銀⾏担当者との関係性を密にし、物件が出たときにすぐに持ち込んで審査してもらえる体制を築けています。
この勢いを継続して、今年はワンベスター目指して頑張ってください︕
佐藤彰洋
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