⼊会から２年目。今回は４棟目の物件購⼊になります。
前回の物件購⼊から約１年間、会の基準を満たす物件２０棟以上について、現地調査や融資付けに動きましたが、競合に持っていかれたり融資が伸びなかったりを繰り返していました。
その間、仲介さんとの関係構築や銀⾏開拓を継続したおかげで、川上情報を得られたり審査期間を短縮できたりするようになりました。
今回購⼊できた物件は、１年前に物件を購⼊した同じ仲介業者さんからの紹介です。
１番⼿を確保したものの、売買契約書には「特約期限までに本承認が降りなければ、自動解約」との条項があったのですが、コロナの影響で稟議に時間がかかっていたため、前もって特約期限延⻑の覚書の取り交わしを進めていました。
そんな中、管理契約の引継ぎをめぐって、仲介さんとちょっとした⼝論があり、険悪なムードになってしまいました。そこに融資が堅い２番⼿の買い上がり攻勢に遭い、売主も仲介さんも２番⼿との契約に傾いていました。当初の融資特約期限の数⽇後に本承認が降りていましたが、売主は覚書への押印を拒んできました。
絶体絶命の危機的状況でしたが、管理契約の引継ぎに同意するとともに、仲介さんへの非礼を詫びたところ、無事に決済まで進むことができました。全方位に誠⼼誠意を尽くすことの⼤切さを学びました。
融資付けは意外なことがきっかけでした。３⽉以降、原則在宅勤務になったのを機に、実家に戻って親の介護を始めたところ、⺟が地元の銀⾏から勧められるままに、投資信託にかなりの⾦額をつぎ込んでいることが発覚しました。
投信を即刻解約させておきながら、ダメ元でその銀⾏に不動産融資を打診すると、なんとすんなりと融資が通ってしまいました。親と銀⾏との⻑期的な関係を上⼿く利⽤できた形です。
複数物件を複数銀⾏に同時に打診することで、物件が流れても融資がダメでも⼀喜⼀憂することなく、指値や融資条件について有利に交渉することができたと感じています。
保有物件ゼロの状態で⼊会して、１５カ⽉でＣＦ１０００を達成しました。この勢いで年内のワンベスター達成を目指して買い進めていきたいと思います。
これから物件を購⼊される方へ。これはと思う物件があったら、
- 現地調査、ヒアリングを徹底的に⾏う。
- 物件の⻑所、短所、適正価格を自分なりに分析する。
- 物件診断を通じてトレーナーの意⾒をもらう。
これを何度も繰り返すことで、目利き⼒・値付け⼒が鍛えられ、迷い・不安なく迅速に買付・融資付けに動くことができるようになります。頑張ってください。
関東地方公認会計士ダディさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
ダディさん、ＣＦ1000万達成おめでとうございます︕
驚異的なスピードで買い進められていますね。ご両親の協⼒も取り付けられていてすばらしいです。
ダディさんは、昨年のアジアクルージングに参加して、他に参加していた会のワンベスターと何⽇間も時間を共にすることで、意識のチャンネルがパチンと切り替わったように思います。⽇本に帰国した直後から怒濤の購⼊ラッシュでしたね。
物件購⼊当初の1年くらいは、管理会社との関係性作りに時間がかかったり、⼊居が安定しなかったりと、購⼊後のアフターケアが必要になります。
短期に買い進めると⼀気にしわ寄せが来たりしますので、慢⼼せず気を引き締めつつ、さらなる規模拡⼤を目指していって下さい︕頑張って下さい︕
佐藤彰洋
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