⼊会から約２年半になります。2018年の３⽉からアルティメット会員になり、今回の購⼊で８棟目になります。
今回の物件は、中部地方の物件で、築20年のRCです。物件情報が来ていた時点では、14,000万の価格が11,000万円に下がるということで、利回り9.9％という魅⼒的な数字の物件でした。
地銀にも「この地域でなかなかない数字なので、スピード勝負になるのですぐに承認とってください︕」というアピールをして、融資の打診をしていました。
しかし、元付けが財閥系⼤⼿仲介だったのですが、担当が若⼿で仕事の流れがわかっておらず、売り主ときちんとやり取りがされていなく、私の買付も渡していなかったような杜撰な形でした。
さらに、11,000万円という⾦額は、なんと元付の仲介の担当の予測だけで進んでいたということが、銀⾏の融資承認が出た後、融資特約無しの買付に切り替え、⼊れ直した時点で発覚しました。
その結果「この⾦額ではそもそも売りたくない」と、売り主が怒ってしまい売⽌になってしまいました。融資の承認まで２ヶ⽉程度かかったので、このやり取りが無駄になってしまったとすごく落ち込みました。
失意の中でしたが、今回の買い側の仲介さんがなんとか場を作り、売主さん（70歳くらいのおじいちゃんおばあちゃん）と直接交渉をできることになりました。
物件は私の出⾝地に近いこともあり、私の⺟校が同じ物件所在地にあるので⺟校の話や、親との年齢が近いので親孝⾏の話など、共通の話題を探して⼀⽣懸命、情に訴えかける作戦を⾏いました。３時間くらい畳の部屋で正座での交渉で⾜が痛かったです。
結果的には、仲介さんの⼟壇場の⽴ち回りのおかげで、話がまとまりました。
最終的に、1,000万円価格があがってしまい、12,000万円の物件価格になりました。会の基準では購⼊できませんでしたが、初取引の銀⾏ということや、融資額は11,500万円で⾃⼰資⾦も500万円程度の条件だったので、このまま進めることにしました。
困ったときは、何度も佐藤トレーナーに相談しました。購⼊判断の目線はすごく参考になり、とても助かりました。
今回の物件でCFが出なくても、他の物件のCFもあるので、影響はないということと、県庁所在地にある物件なので、市況が良いときに⾼値で売却出来る可能性も充分とれるので、保有して残債を減らしていけば負けることはないという⾒方をしました。
ロケット戦略で、CF1,000万円の⼤気圏突破すると、だんだん楽になっていくということを学んではいたものの、今回はその状況が少しわかったように思いました。
物件のそばには、超⼤型商業施設ができて活気が出てきたエリアなので、この地域が発展してくれたら嬉しいなと思っています。あと1,000万円位の売上でワンベスターになりますので、これからも頑張って買い進められればと思っています。
関東地方会社員＆⺠泊の会社経営DJさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
ＤＪさん、８棟目購⼊おめでとうございます︕
前回の購⼊レポートでコメントさせていただいたばかりで、早くもまた、コメントさせていただくことになり驚くばかりです。同時並⾏でガンガン買い進められているペースは圧巻です。
今回の物件は紆余曲折ありまして、不本意ながら、価格の⾯で妥協せざるを得ないこともありましたが、
- ご出⾝の地元の基盤を作れること
- ⽴地がよいので将来性が⾒込めること
- 新規の⾦融機関との取引開始であること
と、単体のＣＦだけで捉えることができない副次的なメリットがあり、総合的にＧＯという判断でした。
今後、サラリーマンをリタイヤされる頃には、この物件が橋頭堡になって、地元エリアでの規模拡⼤の原動⼒になっていくと思います。
ワンベスターまでもう少しですね。年内には到達できそうな予感です。この調⼦で買い進めていきましょう︕︕
佐藤彰洋
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