⼊会から４年目。今回は２棟⼀括で、14、15棟目の購⼊。ついに家賃収⼊１億円を突破し、Onevestarを達成しました(残債6.4億)。
今年は、⼾建てを３⼾(１万円×２⼾、70万円x１⼾)。業者さんから連絡が来て、物件を⾒ずに買いました。
⼾建て１︓残置物を撤去し修繕し売却に動いています。
⼾建て２︓ゴミ屋敷でしたが撤去して、隣の⼟地が安く買えれば、更地にするか︖買えなければ、修繕するのか︖そのまま売却か、を考えています。
⼾建て３︓場所もいいので、残置物撤去して、修繕せずに売却しています。
【８月決済】
軽鉄３棟⼀括(約築10・20・30年)。所有物件の管理会社の⽅からの紹介です。
「わしは、お⾦儲けはもういいから、これ買いな。銀⾏に話しとくから」
「場所も良くて固定資産税以下だから、すぐに売って儲かるよ」
と、いわれ２時間半後に、⽥舎あるあるなのか︕︖ 奇跡の内諾が出ました。
新規の⾦融機関で⾯識がなく、当然こちらの属性を知らないのですが、内諾が出ましたｗ
固定資産税以下でオーバーローン。利回り表⾯16.3%でした。
所有物件の管理をお願いしていますが、私が基本、全部OKしか言わないのと、客付けは⾃分で、ほかの管理会社経由で決めているので、間違いないお客さんということで、話が来たかと思います。
⽀店⻑から、収益不動産で固定資産税以下の物件の融資をしたことがないので、稟議が簡単でした。といわれまして、また、次の物件を持ってきてください。と、言われています。
【９月決済】
築17年、RC、表⾯13％、積算の7割
業者さんから紹介が来て、即⾶⾏機で現地に⾶び、買付と⼿付⾦を⼊れて物件を押さえました。決済前に、管理会社を15社くらい周り、２部屋決めての決済でしたので、15部屋中５部屋空きがありましたが、決済１か月以内に４部屋決まって残り１部屋です。
どこの銀⾏でも融資付けができるスペックかと思ったのですが、空室が原因で融資付けが厳しく、融資年数も15年で頭⾦を⼊れて決済しました。
銀⾏さんとの決済後、すぐに残り１室になっているので、１秒でも早く満室にします。と、銀⾏さんに伝えて、結果を評価していただきまして、賃貸業とは関係ない、本業の⽅へプロパー融資5000万円の話が来ました。
【10月決済】
今回は、初めての再生案件です。RC築45、47年の、２棟⼀括です。以前名刺交換した業者さんから連絡が来まして、再生費⽤が全く分からないので、初の⻤の指値をしてみました。ほかにも、転売業者など複数の問い合わせが来ていたそうです。
満室44.56% 現況21.76% 2LDK＝42室/20室空室 客付けを10年くらいしていない物件で、周辺の管理会社は、物件の存在は知っているが物件名も知らないという物件でした。(それでも、半分⼊ってるのが奇跡だと思います)
再生案件を満室にして、大家業としての実績を作りたかったので、これはチャンスと思いました。融資特約ありですが、買付を⼊れて何とか、⼿付⾦を⼊れて契約に至りました。
即、数⾏に持ち込みまして、１⾏のみいい感触でした。すでに、借り⼊れのある銀⾏(RC31年から⾒る地銀)にダメ元でふわっと聞いたら、頭⾦２割で融資年数15年 更に、大規模修繕や空室のリノベ費⽤込みのオーバーローンでも⽀店⻑もいけるとのことで、そこまで⽀店⻑が言うなら間違いないと思い、ほかの銀⾏に天秤にかけずにいました。
結果、本部とのやり取りのための宿題を３か月間みっちりやったのですが、NGで「頭⾦半分、融資年数５年、⾦利はいくらでもOKです。」とまで言ったのですが、ダメでした。
最後に担当者からは「やっぱり築が古いとだめですね。勉強になりました。去年融資をしたRC築17年でも古いので、もっと新しい物件でお願いします」と言われました。
持ち込む場所を間違えたと⼼の底から思いまして、現⾦で買うことも考えつつ、新規の銀⾏さんや、断られた銀⾏へ再度持ち込みました。
頭⾦半分・⾦利10％・融資年数５年でも返済ができるので、本部でNGになった時の３か月分やり取りした資料(満室運営ができる)を、断られた銀⾏に持ち込みまして、
- 保有物件⼊居率97％の実績
- 頭⾦を本気で⼊れること
- 満室にするための根拠の資料
を⾒せたところ「うちは、耐⽤年数以内の融資が基本ですが、社⻑の熱意は伝わりましたので、ダメもとで動いてみます。」と、初取引の銀⾏さんに言っていただきまして、１か月半の稟議の末、無事に本部承認が出ました。
銀⾏からは、「ここの場所は、更地にしても現地のディベが買ってくれるので、現況のまま持ち続けてもいいのではないですか︖」と言われましたが、修繕費は出せません。頭⾦も⼊れてくださいという条件で、耐⽤年数オーバーの融資を頭⾦２割・７年・⾦利3.5％で出してもらいました。
再生しない再生の原状回復ですが、何とか満室にもっていけるように管理会社の⽅と⼀緒に考えています。
今後は新エリアに進出
同じくドミナント戦略で、引き続き拡⼤を目指す
私が購⼊する物件のエリアには、大型物件が少なく、１億未満の物件がほとんどです。
物件の場所を間違えると⼊居付けに確実に苦戦するエリアが多いので、慎重に物件を選んでいるのですが、トレーナーの⽅や多くの会員さんからもアドバイスをいただきまして、４年かかりましたが、やっとOnevestarに到達しました。
偶然にも、購⼊しているエリアの１km以内に７棟あり、(来月もRC２棟の内諾が出ていますので、⾞で１時間半の距離に１５棟）決済後、管理会社も変えずに全部そのままですので多くの現地の⽅と良好な関係でいます。
相⼿がやりやすいように⼼がけ、チームとして動けるようになり、買えば買うほどより物件の運営が楽になってきました。
更に、懇意にしている業者さんからの紹介で、現地で正社員さんも⼊社していただきました。客付けの営業や物上げも得意なので、⼊居率も更に上げ懇意にしている売買の業者さんと⼀緒に物上げしてもらう不動産事業のチームができました。現地の経済に少しでも地域貢献をしていこうと、日々精進しています。
今後の目標は、すでに動いているのですが、別の新しいエリアに何もない状態から進出し、同様なドミナント戦略で買い進めていくことです。
これから物件を購⼊される⽅へ。アルティメット会員として、色々なアドバイスを頂いたからこそ、安⼼し迷うことなく買い進められています。アルティメットサポートは、おすすめです。
関東地⽅⾃営業ジーニーさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
ジーニーさん、念願のワンベスターおめでとうございます︕︕︕後半は怒涛の購⼊ラッシュでしたね。
ジーニーさんの事業家ならではの発想と⾏動⼒で、素晴らしい利回りの物件を次々と⼿に⼊れていますね。借⼊に対する家賃収⼊は驚異的です︕
ますますこれからが楽しみですね。今後も新エリア進出、ドミナント戦略頑張ってください︕︕
佐藤彰洋
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