アルティメット会員21期生として、佐藤さんのご指導を仰ぐようになって7か月が経過しました。
この度、地⽅銀⾏で北関東の物件、都市銀⾏で東海の物件を９月末決済で同時に購⼊出来たので、⾃分の備忘録も兼ねてレポートを提出させて頂きました（⻑文になりますことお許し下さい）。
私が不動産投資を始めたのは、外資系企業に勤務していた2012年です。結果を出し続けなければいつクビになってもおかしくないのが、悲しき外資系企業のサラリーマンです。
ポジションが上に⾏けば⾏くほどクビになりやすいと⾔う、極めて不確実な将来に備え、生活を⽀えてくれる収⼊の柱をもう１本作ろうと始めたのが不動産投資でした。
今思えばやや無謀だったかともと思いますが、私が初めに⼿掛けたのは空室率60%の築古廃墟RCマンションの再生投資（S銀⾏の⾦利4.5%案件）でした。
運良く築40年の再生物件を軌道に乗せ、購⼊価格１億円に対して利回り20%で満室経営を6年間続け、2018年夏に購⼊価格よりも25%高値で買い取ってくれる⼈が現れたため、その⽅に売却してエグジットした後、私の不動産投資はしばらく休憩に⼊りました。
2020年初頭、２歳の娘の将来のためにもう⼀度不動産投資をやると⼼に決めて、既にワンべスターを超えている古い友⼈を食事に誘いました。そこでこの会の存在を知り、⼀から徹底的に不動産投資の基本を学んで結果を出したいと、家に帰って即日⼊会してアルティメットへの参加⼿続きをしました。
目の前には会のロケット戦略で結果を出しまくっている友⼈がいる。それが何よりの証拠だったので、⼊会にもアルティメットへの参加にも何の迷いもありませんでした。
アルティメットに21期生として⼊会したのが2月14日でした。勉強を開始して1ヶ月もしないうちに、私はこれまで基本を全く理解せずに不動産投資を⾏っていたことに愕然としました。
⼊会前の私は、築40年のRC物件に、S銀⾏から20年の融資を引くと⾔う耐⽤年数超過融資にはまり、どの銀⾏からも追加の融資を受けられなくなっていた状況さえ理解できていなかったのです。
利回り20%のRC物件を保有して、キャッシュフローも得ているのに、なぜ以前の私は複数の銀⾏から２棟目の融資を断られたのか、お恥ずかしながらこの会に⼊って初めてその理由が明確に分かりました。
潤沢なキャッシュフローを得て、更に⾦融機関から評価もされる形で規模の拡大を図ってゆくロケット戦略に魅了され、私は会のマニュアルと⾳声プログラムを何度も繰り返し学習し、以下の５か条を定めて、アルティメット21期生としてとにかく全⼒で⾏動し続けることにしました。
【５か条】
- 耐⽤年数オーバーの融資は絶対に引かない。
- 融資年数を伸ばせるRC以外は絶対に買わない。
- 規模拡大に繋げて⾏くために出来れば積算超過物件を購⼊する。
- 1億円あたりのCF200万以上の物件を購⼊する。
- とにかく⾏動あるのみ。努⼒の継続に勝るものなし︕
以下が、2020年2月から9月までの私の⾏動を数値化したものになります。
【物件を購⼊するまでの７カ月の⾏動記録】
銀⾏開拓のために電話をした⾦融機関数︓52銀⾏、7信⾦、1その他、計152⽀店
銀⾏開拓に成功した⾦融機関数︓19銀⾏、5信⾦、計34⽀店
連絡を取った不動産業者数︓95社
売り情報をチェックした物件数︓大⼩合わせて全国4,000棟以上（推定）
物件診断シュミレーションにかけた物件数︓369棟
現地調査に⾏った物件数︓16棟
ヒアリングをした賃貸仲介会社店舗数︓71店舗
本気で⾦融機関に融資打診をした物件数︓12棟
融資内諾が得られなかった物件数︓3棟
融資内諾を得た物件数︓9棟
融資内諾後に売り⽌めになった物件数︓2棟
融資内諾は得たが融資付けのスピード勝負に負けた物件数︓1棟
融資内諾は得たが現⾦買い上がりに負けた物件数︓3棟
融資内諾は得たが条件が厳しかったので諦めた物件数︓1棟
購⼊出来た物件数︓2棟
銀⾏開拓は、融資セットが整った後の３月中旬から開始し、開始３ヶ月で152⽀店に電話を致しました。断られて当然なのでとにかく凹まないと⾔うことを念頭に置いて、アテ物件を探しては銀⾏開拓に励んでおりました。
当然ながら門前払いがほとんどなのですが、たまに話を聞いてもらえると嬉しくなって、明日も５件電話しよう︕明後日は10件電話しよう︕と仕事の合間に次々と電話を繰り返し⾏ってゆきました（コロナで在宅勤務になったので日中は仕事そっちのけで電話をしていたと⾔う話も・・・）。
時には有休を取って会社を休み、⼀日銀⾏開拓DAYと称して銀⾏の営業時間である9時〜17時まで、ひたすら銀⾏開拓の電話をしていた日もありました。結果として19銀⾏、5信⾦、計34⽀店の開拓に成功したことが後の物件購⼊に繋がったと思っております。
融資セットは、メールのある⾦融機関様にはメールでPDF資料をお送りし、紙で送って欲しいとおっしゃる⾦融機関様にはプリントアウトした800ページの融資セットをファイルに綴じて⼀筆を添えてお送りしていました。
近所のクロネコヤマトから発送した融資セットファイル数は29冊になりました。佐藤さんのご指導のおかげで、どの⾦融機関様に持って⾏っても融資セットは非常に好評で、「このレベルの資料はこれまで⾒たことがないのですが、元銀⾏員の⽅ですか︖」と聞かれたことも１度や２度ではありませんでした。
まさにアルティメットできめ細かくご指導頂いて、適切な準備が出来たことの賜物であると思っている次第です。 物件検索は、アルティメットスタート直後から日課として毎日⾏っていました。
物件検索を始めてしばらくの間、会の基準を満たす物件は九州、四国、中部、北陸地⽅では沢⼭出て来たのですが、⾃分が銀⾏開拓に成功した関東と北関東エリアでは全く出てこない日々が続きました。
「本当にCF200万円を超える物件など、このエリアで出て来るのだろうか︖」と思いながらもひたすら日々物件検索を続け、資料請求をするところから１社でも多く業者さんと出会いを増やすことを⼼掛けました。
また経験のためだと割り切って、融資の目処が付かない四国や、東海地⽅のCF200万円超過物件に出向いては、現地調査と賃貸仲介会社へのヒアリングも繰り返しました。
そうこうしているうちに、電話やメールで気軽に話せる業者さんが10社を超えたあたりから関東・北関東地⽅でも良い物件をちらほらご紹介して頂けるようになり、本格的に物件に融資付けを試みるステージに移⾏しました。
アルティメットをはじめて３カ月目の時点で、銀⾏開拓はほぼ終わっていたので、次は本気物件をどの⾦融機関様に持ち込むかを、佐藤さんと都度相談させて頂きながら、12物件で融資付けにチャレンジしました。
結果として本気物件として持ち込んだ12物件のうち、融資内諾を得たのは9物件、実際に購⼊できたのは２物件でした（残り7物件は様々な理由で購⼊に⾄れませんでした）。
【本気で⾦融機関に融資打診をして、融資内諾を得た９物件の記録】
１棟目（4月）︓物件は北関東。１番⼿を確保できて地⽅銀⾏Aの担当者様もやる気満々だったのですが、1,000万円買い上がりで現⾦客に取られてしまい、現実の厳しさを知りました。
２棟目（5月）︓物件は関東。指値が通り１番⼿を確保、地⽅銀⾏Bの担当者様が頑張って３ヶ月かけて本承認まで持ってきてくれたのですが、本承認後に売主様がやっぱりその価格では売却したくないと⾔い出して破談になりました。
３棟目（6月）︓物件は関東。１番⼿を確保し、地⽅銀⾏Cが1週間で融資OKとの連絡を下さったのですが、これも売主様がやっぱり売却しないと⾔い出して破談になりました。
４棟目（6月）︓物件は東海。朝情報を⼊⼿して、すぐに地⽅銀⾏Cに融資打診をして夕⽅には即日融資OKとの返答をもらいましたが、私よりも更に早く他の地銀で融資付けをして先に買い付けを出した⼈がいてあえなく敗退。
５棟目（6月）物件は関東。１番⼿を確保して、地⽅銀⾏Ａから融資承認も得たのですが、物件が高額で預⾦移動3,000万円（拘束あり）が条件だったので⾃己資⾦を使いすぎることは避けたく購⼊を断念。
６棟目（7月）︓物件は関東。佐藤さんから絶対に融資特約無しで買い付けを出して、即物件を押さえた⽅が良いレベルとのアドバイスを頂戴したため、思い切って初めて融資特約無しで買い付けを出して１番⼿を確保しました。
地⽅銀⾏Cから3日で融資OKの連絡があり、売契をいつ結ぶかの話をしている時に1,500万円の買い上がりで現⾦客にまた取られてしまいました。
７棟目（8月）︓物件は関東。開拓済みの地⽅銀⾏Dに融資打診のメールを送ってわずか3時間で融資可能との連絡があり、融資打診当日に⽀店⻑様が現地を⾒に⾏って下さるなどのご協⼒まで頂き、即日融資OKの返答を得て１番⼿を確保したのですが、またもや後から買付を⼊れた現⾦客の買い上がりで悔しい敗退となりました（現⾦客に取られたのはこれで３棟目）。
８棟目（8月）︓物件は北関東。これまでの流れからどこの銀⾏がどの様な物件を好むのか傾向が分かっていたため、ここで積算超過のこの物件ならあの銀⾏だろうと考えて地⽅銀⾏Dに朝⼀で融資を打診。
わずか１時間で融資OKとの返答が返ってきて、その日のうちに本部にも内々に聞いて頂き、おおむね融資可能と返答を得ました。
融資がある程度堅いと判断して即日買付を⼊れて１番⼿を確保し、そのまま購⼊することが出来ました。
⽀店様はフルローンで本部承認に上げて下さったのですが、空室が１室増えたため本部承認ではフルローンには届かず、売価7,450万円に対して頭⾦6%（450万円）で7,000万円融資、⾦利1.475%、融資期間は47年－経過年数で22年、1億円あたりのCFは243万円となりました。
９棟目（8月）︓物件は東海。これまで開拓してきた都銀Eの複数⽀店様は、積算までしか融資が伸びないので、⾸都圏の物件では⾃己資⾦投⼊額が大きくなりすぎ、さりとて積算の出る地⽅物件では融資に良い返答をもらえずなかなか厳しいなと思っていた時に、業者さんから東海にある大幅積算超過物件をご紹介頂きました。
更に、地⽅でも融資をしたいと⾔って下さる都銀Eの⽀店様と、担当者様までセットでご紹介頂いて、とんとん拍子で話が進んで購⼊することが出来ました。融資は12,300万円のフルローン、⾦利0.88%、融資期間は47年－経過年数で20年、1億円あたりのCFは353万円となりました。
佐藤トレーナーと
会を紹介してくれた友⼈に感謝︕
アルティメットを始めて７カ月間、トレーナーの佐藤さんとは毎週１回欠かさず、１時間スカイプにて話をさせて頂きました。開始する前は週１回のアップデートで何を話そうかと思っていましたが、とにかく⾏動し続けると日々様々なことが起こるため、毎回時間ギリギリまで沢⼭の質問をして、沢⼭の回答を得て着実に前に進むことが出来ました。
ここまで辿り着けたのは本当に佐藤さんと、会を紹介してくれた友⼈のおかげであると、⼼より感謝しております。
すべては本⼈の熱意、⾃分で考えて⾏動し続ける努⼒を継続できるかどうか次第であるとは思いますが、アルティメットは本気で取り組む⼈には間違いなく価格以上の価値を提供してくれる素晴らしいサービスだと思っております。
ワンべスター以上の圧倒的な結果を出されているトレーナーの⽅から、適時、適切、的確なマンツーマン指導をして頂くことで、何倍もの速さで成⻑することができる環境が整っています。
このレベルの⽅々から直接指導して頂ける価値は計り知れません。アルティメットへの参加を迷われている⽅には、是非参加されることを⾃信をもってお勧め致します。
私が本業の会社員として座右の銘にしていることは「努⼒した者が成功するとは限らない。 しかし、成功した者は必ず努⼒している。」と⾔うベートーヴェンであり⻑州⼒の名⾔です。
それは不動産投資でもまったく同じであるとつくづく思う次第です。折れず、腐らず、正しい⽅向性で努⼒を継続すれば、必ず道は開けます。
今回２棟購⼊して、満室時CF760万円となったので、1年以内のCF1,000万円を目指して引き続き全⼒で頑張って参ります（まずは空室を埋めます︕）。そして、５年後の50歳までにワンべスターの仲間⼊りをすることが今の目標です。
今後とも、ご指導の程、何卒宜しくお願い申し上げます。
関東地⽅ 会社員 MDさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
MDさん、２棟⼀括の購⼊おめでとうございます︕︕
当会に⼊会して初めての購⼊で、いきなり２棟⼀括とは、大変すばらしいスタートを切れましたね。
MDさんの強みは、「素直さ」と「圧倒的な大量⾏動」と思います。
過去の再生物件の経験をいったん脇に置いて、当会のやり⽅を忠実に取り⼊れられたのは、⼈間の器が大きい証拠と思います。
また、びっくりするくらいの圧倒的な大量⾏動は、他の⼈も真似したくても真似出来ないレベルの素質ですので、これらを活かして、どんどん物件購⼊していってください。
銀⾏も引き続き融資するといってもらえているようですので、ワンベスターも早いと思います。がんばってください︕︕︕
佐藤彰洋
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