2018年の３⽉からアルティメットに⼊り、⼊会してから約２年半になります。先⽉レポートさせていただいた９棟１０棟目に続いて、１１棟目のレポートをさせていただきます。
消費税還付が９⽉３０⽇で終了してしまうということで、締め切りを意識して以前から⾦額の⼤きい物件を狙っていました。融資先は１年前からアプローチを続けていた中部地方の信組です。
その信組は、コロナでしばらく不動産融資をストップしていたのですが、８⽉に⼊り再開するとわかり、チャンスが巡って来たと思っていました。
担当者も「⼤きいロットでやりましょう」ということを言ってくれて、３億規模の物件をご紹介いただいたり、いくつか持ち込んで審査をしてもらっていました。ただ中々、融資額が伸びる物件が⾒つからなかった状況で、８⽉中旬にギリギリ会の基準を満たす物件が出てきました。
これも中部地方の県庁所在地にある物件で、駅からも徒歩圏という⽴地の良い物件です。価格は２９８００万円、RC築２２年、利回り１０%の⼤型物件です。銀⾏の担当もすぐ現地に⾏き、評価はフルローンがいけそうという⾒⽴てでした。
私もすぐに現地に⾏って、仲介さんに状況を説明し「融資も固いので特約はありですが、買いたい︕」と熱意をつたえました。
しかし、審査が進むに連れて、信組の担当がだんだん弱気になっていき、26000万円の評価になるという話に変わってしまいました。その理由として、たまたまこの物件が直近に退去が続いて空室が多くなったことや、EVなど維持コストが高額なことがわかり、ネックが色々でてきました。
融資額が26000万の場合、物件価格が29800万円なので、3800万円に諸費用ということで⾦額が⼤きすぎるので断念することも考えましたが、消費税還付で⼤きく戻ることや、物件のスペックが良いので悩みました。
そこで売主さんへ、手紙を書くことにしました。
「ぜひ買わせてもらいたいが、融資額が伸びなかったので指値をお願いしたい、私が出せる⾦額も数千万は覚悟して⼊れられるが、限界の⾦額なのでなんとか2300万円の指値をお願いしたい」
という内容で、物件がとても気に⼊った事と、自己紹介で東海出身で会社員をがんばっていながら不動産も真剣にやっているという誠実さを添えて、指値のお願いをしました。
結果的に売主さんが折れてくれて指値が通り、銀⾏の担当者に報告し、融資を受ける法人も作って準備万端だったのですが、その後、本部からまさかの０回答となってしまいました。
その時点で９⽉７⽇で、９⽉３０⽇まで残り２３⽇です。。
タイムリミット残り２３日
それでも買えたのは、周りの⽅々の協⼒があってこそ
売主さんにも仲介さんにも何度も交渉をしたあとで、自分が買えることもアピールしていたので非常に気まずいことになりました。
もう断念と思ったのですが、１ヶ⽉前に会主催のZOOM【祝】物件購⼊食事会に参加した際、ご一緒した友人がまた別の信組から融資を受けた武勇伝を聞いていましたので、担当者をご紹介いただけないですか︖とメッセージしてみました。
ありがたいことに、すぐに担当者に連絡を取っていただきまして、つなげてもらうことができました。すぐに物件資料と属性資料などを送り「急がないと９⽉末は間に合わないので、すぐに面談させてください」という話をして信組へ向かいました。
面談の際に「３週間後に決済までできますか︖」という、かなり自分本位な厳しいと思う質問をさせていただきましたが、ご紹介いただいた担当者が素晴らしいスーパー担当者でしたので、スケジュールを組み⽴てていただいて、法人設⽴を急げば物理的には⾏ける可能性はあるという話になりました。
色々求められた資料も、郵便では１⽇ロスがでるので、すぐに対応して新幹線で自宅から銀⾏のある中部地方に⾏き直接届けたり、開店前に前泊して銀⾏に⾏く⽇もありました。
また、法務局にも直接訪問して、法人設⽴を朝１で頼み込んで、当⽇⼣方には登記をすませてもらったりと、周りの人も協⼒していただいて、すべての時間をこの物件に集中するような形で進めました。
結果的に９⽉１６⽇にスピード承認を取っていただき、９⽉末までになんとか間に合わせてくれました。私もすごく嬉しかったのですが仲介さんも感動して涙声でした。時間との勝負でしたので、新幹線で中部に週２・３度通いました。
融資の内容としては、信組にはフルローンで申し込みしましたが、「諸費用1500万くらいなら、フルローンでもオーバーでも変わらんでしょ︖どうしますか︖」と担当者に言われまして、諸費用も出してもらうオーバーローンにしてもらいました。
指値はもともとしていたこともあり、結果的に2300万円で通りました。⾦利が高いので、融資期間も耐用年数もオーバーにしてもらっています。
融資承認後には、なんと伝えていないことがいくつか出てきて、追加の資料を出したり担当者と本部での調整などで融資が無くなる可能性まであり、最後までヒヤヒヤの連続でしたが、佐藤トレーナーにも助けていただいてなんとかクリアできました。
僕の人生のなかでも、遠方での１ヶ⽉で３棟決済は目が回るような毎⽇で、思い出深いものになりました。物件を買うことにはドラマがあるなとつくづく思い、決済後には燃え尽き症候群のような気持ちにもなりました。
今回の決済で、融資額が約13億になりまして、家賃売上も1.35億円となり、キャッシュフローも満室想定で3500万円になりました。
今回思ったのは、不動産投資は一人で動いているようで、そうではなく普段から周りの方々の協⼒があって結果が出るんだと思いました。
自分がリーダーの役割で、強い気持ちを持ちながら⾏動する事で、まわりを動かして巻き込んでいくことができ、さらに本気度が伝わり、無理なものが無理でなくなっていくんだなと思います。
今後は会社員を卒業して、会社経営と賃貸業でも専業になって、人生を充実させていきたいです。
関東地方 会社員＆⺠泊の会社経営 DJさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
ＤＪさん、１１棟目の購⼊おめでとうございます︕
ここ最近は怒濤の購⼊ラッシュで、毎⽉、ＤＪさんの購⼊成功レポートにコメントさせていただいていますね。
今回は、かなりヒヤリとする場面もありましたが、本当に最後の最後まであきらめず、⾏動し続けられた結果が実を結びました。ＤＪさんの物件に対しての執着、ハングリー精神に脱帽です。
賃貸業単独で程よい規模になってきましたので、今後、専業になってからも買い進められるように、今からしっかりと準備していきましょう︕益々のご活躍を期待しております︕
佐藤彰洋
ご案内
