⼊会から４年目。今回は５棟目の購⼊になります。
４棟目を購⼊した関東の銀⾏が「弊⾏でまだまだ２棟目、３棟目もいけますよ︕」と⾔ってくれていました。関東の広い範囲をカバーしている銀⾏だったのでとても嬉しく、４棟目購⼊後もアクセルを緩めることなく、積極的に物件を探して持ち込んでいましたが・・・
実際には⽀店と本部の温度差があるようで、⽉に２・３件は物件を持ち込んでも、なかなか良い物件評価が出ませんでした。
思ったより状況が動かなさそうだったので、銀⾏の担当者と上司との３者で、どんな物件ならやりやすいか︖どんなエリアならやりやすいか︖など、改めてすり合わせをしたりもしました。
すると「一都三県で、東京に近いとやりやすいんですが・・・」そんなことわかってるけど、そしたらキャッシュフローでないじゃん︕︕なんて⼼のなかで思いながらも、
「わかりました。そういった物件も探させてもらいます。ただキャッシュフローが良さそうな物件なら、地⽅でも持ち込ませてください。」と、向こうの要望も頭に⼊れて活動を進めました。
そんな中、関東の物件を探す際に、懇意にさせてもらっていた仲介業者さんから連絡が⼊りました。
「うち最近良い新築案件仕⼊れられるんですよ。すすむさんは中古RC専門ですから興味ないですかね︖」と、新築⽊造案件を⾒せてもらいました。東京ではないですけど、千葉県の都内通勤圏内で、利回り９%でした。
ふーん⽊造はちょっとなぁ・・・でもこれって⼈によっては良い物件なんじゃないかなと思って、佐藤トレーナーとスカイプ相談で議題に上げたら、
「もちろんその⼈のステージにもよりますけど、新築⽊造だからダメとか無いですよ。良い物件なら買っていいです。」「東京近郊はやっぱり賃料⾼いし、空室率も全然少ないですよ」とコメント頂きました。
銀⾏の「一都三県が良い」という要望と、佐藤トレーナーのコメントで、「CFも1000万円超えたし、間⼝を広くして新築案件も検討しよう︕」とアンテナが⽴ちました。
さっそく「新築も検討しますので、どんどん情報ください︕銀⾏もそっちのほうが喜ぶんで︕」と仲介業者さんに連絡して、新築案件を紹介してもらえるようにしました。今回の物件はそんな中、紹介いただいた案件です。
紹介いただいた案件は、都内で新築重量鉄骨、駅徒歩5分以内、利回り8%、大通り沿いで土地の評価が⾼く、積算価格で80%出ている案件でした。都内の銀⾏であれば、どこもやりたがる案件だったと思います。
後で聞いたら、新築を企画した業者さんが、レントロールを⾒誤って価格を安く設定しすぎたとのことでした。もうお客さんに⾒せちゃったので、こっから価格上げるのは難しいと判断されたようで、超ラッキーでした︕
しかし、、、わずか10⽇で仲介業者さんから「他の⽅が本部承認降りるみたいなんで、本件諦めてください」と連絡が来ました。
「マジか・・・」と失意の中、銀⾏に電話したら、銀⾏担当者も「マジですか・・・10⽇で本部承認って・・・そんなのうちの業務システムじゃ絶対勝てないですよ（泣）」と二⼈で悔しがり慰めあってました（笑）
あーあー、あの物件欲しかったなぁと思いつつ、他の案件を進めていたら、また10⽇後に、
「本部承認降りるって⾔ってた⽅にトラブルがあったみたいで、融資⾃体無理になって、案件復活です︕」と、仲介業者さんから電話がありました。
「皆さん一旦銀⾏に断ってもらってご迷惑をおかけしたので、本当に買えそうな⼈に順番にお願いすることにします。まずはすすむさんどうですか︖」
「お願いします︕︕」
そこからは、「えー復活ってホントですか〜︖他⾏さんで決まったって⾔ってたじゃないですかぁ」と傷⼼で疑⼼暗⻤になっていた銀⾏担当者さんを奮い⽴たせて（笑）仲介業者さんと銀⾏担当者さんと、トリオで課題をクリアしていきました。
案件復活後、融資が⽋けた分の一部は積⽴で勘弁してもらい（結局融資は⽋けるんかい︕と思いましたが。笑）怒涛の20⽇間で決済をしてもらいました︕
今回物件が購⼊できたことは、ラッキーが多かったですが、
- 仲介業者さん、銀⾏担当者さんとの信頼関係構築
- 会のマニュアルに沿った、地⽅中古RCが買えないときに どうやって道を切り拓くかを考える
など、⽇頃の準備が大きかったと思います。
現在、CF1000万を突破したことで、その後はいろんな選択肢があると思います。その一つが新築の購⼊であり、会のマニュアルとは違う物件購⼊ですので、佐藤トレーナーとのスカイプ相談がとても役に⽴ちました。
まずは⾃分で色々考え、その上で佐藤トレーナーからアドバイスいただくことで、非常に視野が広がりました。守破離の「破」が少しできたかなと思います。
今回、都内の新築を購⼊できましたが、担保評価が思うように伸びず、1000万円の手出しが出てしまいました。
ですが、銀⾏担当者さんからは「新築だったので評価が伸びなかっただけで、実際建物が建てば融資額以上の担保評価が出ます。まだまだいけますよ︕」とのコメントもらいました。
私の現状では、一気に地⽅中古RCを購⼊して、ワンベスターになる︕というのは難しいかもしれません、、、ただ、今回の物件を⾜がかりに、⾃分の戦略でワンベスターを達成できる道が拓けたと考えております。
これから物件を購⼊される⽅へ。私は⼊会後、マニュアル通りに⾏動することで成果を出してきましたが、一度マニュアルを習得したこともあり、今回の購⼊は投資家としてのベースができたことで、少し⽅向性を変えた⾏動も取れるようになったと思います。
それも、会のマニュアルに固執することなく、世の中の状況、私の状況を踏まえて、私の不動産投資に対して的確にアドバイスいただける、佐藤トレーナーのフォロー・サポートあってのことです。大変感謝しています。
ぜひ、⼊会前の⼈には⼊会していただいて、投資の道しるべを得ていただきたいですし、物件購⼊にお悩みの⽅には、ご⾃⾝の不安や考えをトレーナーにぶつけていただきたいです。きっと、進むべき道が⾒えてくると思います。
関東地⽅会社員すすむさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
すすむさん、5棟目、購⼊おめでとうございます︕
お忙しいながらも、絶えず物件検索を続けてきて、着実に拡大されていますね。
今回は都内の新築と、これまでと違う特徴の物件でありましたが、なんとか購⼊できてよかったです。今後の展開に大きく影響する重要な１棟であると思います。
すすむさんの強みは、関係性作りと思います。銀⾏さんからも仲介さんからも、信頼が厚いようにお⾒受けします。
今回、融資を受けた銀⾏さんとの関係性も良好で、おかわりを狙えそうなので、まずはしっかりと新築を竣工させて、次に進んでいきましょう︕頑張ってください︕
佐藤彰洋
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