早いもので、会に入会してから12ヶ月が経過しました。
入会後７ヶ月目の昨年９月に、２棟同時購入することができました。（地⽅銀⾏で北関東の物件と、都市銀⾏で東海地⽅の物件）それから５か月後の本年２月に、東海地⽅で３棟目の物件購入に成功したので、２回目の物件購入レポートを提出させて頂きました。
私⾃⾝は神奈川県在住なので、当初は関東圏にて物件を探していたのですが、東京・神奈川では、会の基準を満たす物件を⾒つけるのは正直難しく、運よく⾒つけた場合でも、融資内諾までは取ったのですが、残念ながら全て現⾦買いに持って⾏かれて購入には⾄りませんでした。
そのため、入会当初から全国の物件検索を⾏っており、地⽅でもご融資して下さる銀⾏様の開拓に成功したことで、結果として購入出来た３棟は、どれも地⽅のRC物件となりました。
今回３棟目として購入した物件は、12月上旬に、ポータルサイトに掲載された物件となります。
前回ご融資をして頂いた都市銀⾏様にお礼を申し上げるために、菓⼦折りを持ってご挨拶にお伺いした際、⽀店⻑様から「追加融資の相談にも乗りますよ」とのお⾔葉を頂戴いただきました。
では、どのような物件であれば融資のテーブルに乗るのか、その条件などの詳細もご担当者様から明確に（そして内密に）伺っていたので、今回はかなり迅速に銀⾏融資を付けられたと思っております。
物件を⾒つけて、即銀⾏のご担当者様に電話連絡を入れ、融資の⼟台に乗りそうなことを確認し、同様に即日、地元の賃貸仲介会社４社様に電話ヒアリングを実施して、賃貸需要や満室経営するための賃料設定などを確認しました。
さらに、その市における今後25年間の⼈⼝減少率も確認した上で、総合的に⾒てこれは⾏ける︕と判断したので、今回は物件を⾒つけた当日に、融資特約を付けて買い付けを出しました。
8,000万円で掲載されていたところを、失礼を承知で7,000万円にて指値をさせて頂いたのですが、7,000万円の指値は通らず、再度7,300万円で買い付けを入れたのですがこれも丁重にお断りされ、年末に7,500万円にて３度目の買い付けを出しました。
最終的には、お正月後の１月上旬に、その7,500万円にて価格合意に達することが出来ました（年末年始に売主様が家族会議で決めて下さったそうです）。
物件は築27年のRC、2LDKが12室、利回りは11.5％、１億円あたりのCFは220万円となりました。スーパー物件ではないものの、売主様が大変大事に運営なさっていることが随所に感じられる、非常に管理状態が良い物件でした。
外壁塗装と屋上防⽔も数年前に実施なさっているので、その点を考えると良い物件をお譲り頂けたと、売主様には心より感謝致しております。売主様の物件に対する愛情を継承し、更に輝く物件として運営してゆきたく思っております。
今回の購入で最も大きかったと思うことは、やはり都市銀⾏様から⾦利0.6%、更に500万円のオーバーローンでご融資を頂けたことです。これは⽀店⻑様からご依頼のあった以下の４点を全て満たせたことが大きかったと思います。
- 系列の証券会社様に預⾦移動させたお⾦を動かさない
- 系列の信託銀⾏様での〇〇〇を作成
- 系列の不動産会社様にご仲介を頂く
- 銀⾏様で投資信託の積み⽴てを継続
更に担保価値の⾼い物件を持ち込んだこと、そして前回ご融資頂いた物件の空室８部屋を購入後３か月以内に全部屋埋めきったことで、収益還元評価が＋2,000万円となったことも非常に好条件でのご融資につながりました。
これは、閑散期の11月と12月で空室を全部屋埋めきった結果が「投資ではなく情熱を持って、事業として取り組んでいる⼈に対して融資したい」と⾔う⽀店⻑様にとって、とても好印象だったとも⾔われました。
今回１棟追加購入したことで、３棟の合計家賃収入は3,200万円、満室時CFは950万円となりました。実際にかかる経費が会の計算式で算出される額より低ければ、実質的には満室時CFで1,000万円を達成出来ているかもしれません。
あと１棟購入できれば確実にCF1,000万円を超えて次のステージに進めることとなりますので、５年後の50歳までにワンべスターの仲間入りをすることを目標にし、今後も⽌まることなく全⼒で徹底的に⾏動し続けたいと思っております。
最後に、入会後12ヶ月で３棟、合計2.8億円の物件購入が出来たのも、アルティメットで懇切丁寧にご指導下さった佐藤トレーナーのおかげだと思っております。この場をお借りして改めて御礼申し上げます。
今後共ご指導の程、何卒宜しくお願い申し上げます。
関東地⽅会社員MDさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
MDさん、3棟目購入おめでとうございます︕しかも、都市銀⾏低⾦利のオーバーローンという破格の条件はすばらしすぎです︕
先日のグループコンサルのインタビューでお話しいただきましたが、MDさんの、ものすごい⾏動量に裏付けされた結果と思います。
1〜2棟目に購入した物件が割と多めでしたが、圧倒的な客付け⼒で瞬時に満室にしたことも、銀⾏で評価されたポイントだったかと思います。
すでに4棟目も融資内諾が出ているとお聞きしていますので、CF1000万達成は確実ですね。引き続きワンベスター目指して頑張って下さい︕︕
佐藤彰洋
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