⼊会から４年３カ⽉。今回は北関東の物件で、５,６棟目の２棟一括購⼊となります。２⽉５日に決済でしたが、今回は今までで一番すったもんだがあり、非常に感慨深い購⼊となりました。
物件紹介を受けたのが2020年10⽉中旬で、売値3.25億、築17年、利回り8.6%、CF140万/億でした。 物件価格も⾼く、築年数もそこそこだったので、これまでに持ち込んだ事のない関東の地銀さんに当てて、融資の可能性を探るには良い物件かなと軽い気持ちで取り組み始めました。
物件の積算評価額が2.8億という事もあり、11⽉下旬に本部から来た回答も2.8億、⾦利1.5%、期間30年でした。
自分以外に動いている人は居ないと聞いていたので、指値はどうかなと思いつつ仲介さんに伝えた所「実は僅差で他で本承認が降りた人がいて、融資額はもっと上。ただし銀⾏名は教えられない」と⾔われて、不思議な回答だなと思いつつも、ひとまず本承認の実績を作ったので良しとして銀⾏さんにも伝えて諦める事に。
すると数日後に銀⾏さんから連絡があり、「融資額をもう少し伸ばすので番⼿を逆転できないか︖+3000万の3.1億程度で」と打診されました。
3.1億まで⾏っちゃうとCFが美味しくないんですよねーと話をしつつ、ひとまず仲介さんに探りを⼊れた所、「3.1億では無理」との事で、再度諦める事に。
更に12⽉上旬に再び銀⾏さんから連絡があり、「mugiさん、あの物件別の支店から４億で持ち込まれていますよ︕」との事。
おや︖と思いつつ、今後の銀⾏さんの動きを聞いた所、本承認を先に取得した人が優先という事はなく、４億は４億として審査するが、持ち込んだ人のシミュレーションが実態に即しているか（⾚字を垂れ流す額だが、自⼰資⾦で補填しながら持ち続けるようになっているか）がポイントとなり明らかにNG。
ちゃんと審査している姿勢を⾒せるために、少し間を置いてお断りする⽅向になるという所まで教えて頂けました。仲介さんの最初の不思議な回答に納得しつつ、様⼦⾒する事に。
12⽉中旬に銀⾏さんから、４億で持ち込んだ人は正式にお断りした旨の連絡を頂いたため、仲介さんに別の物件の話をしつつ、様⼦を探ったところ「もうすぐ契約です」との回答。まだ断られた事が仲介さんまで伝わって無いのかな︖と思いつつ再度様⼦⾒。
銀⾏さんとこの話は、再度こちらに戻って来るはずと判断して、再審査の準備を開始して頂ける事に。期待するCFを出すために3億、1.2%で依頼したが、本部で押し返される可能性を考えて3.1億、1.2%で、支店からは上げてもらえる事になりました。
１⽉上旬、想定通り銀⾏さんの本承認が1000万押し返されて、３億、1.2%で本承認。数日後に仲介さんから連絡があり、１番⼿の融資がダメになりましたと連絡がきたので、しめしめと思いました。
そこで「３億なら買います、本承認も通ってます」と伝えるも、最大でも3.15億までですと⾔われて再度交渉決裂。
「本承認まで通っているので、もし売主さんが下げても良いという気持ちになったら再度連絡お願いします」と、欲しい気持ちを抑えつつ、余裕を⾒せておく事にしました。
更に数日後、「売主が折れました」と連絡があり、３⽉決済なら３億、２⽉決済なら３億150万となり、２⽉決済を選択。銀⾏さんに伝えて粘り勝ちを喜び合いました。
ただし、本部には3.1億で購⼊する前提での融資３億(⼿出し1000万)なので、物件価格が３億に下がったなら、おそらく融資額は2.9億に減らされると思いますが良いですか︖との事。
ここまで来たら1000万の⼿出ししても良いと考えていましたが、これまで担当者さんが頑張って貰えた事に非常に感謝している旨を伝えて「2.9億融資でも買いますが、もし３億まで応援してもらえたら非常に嬉しいです」と伝えて、最後の粘りで本部に交渉して貰う事に。
１⽉下旬に３億で最終承認が降りました。条件は以下となります。
- 敷⾦分（約150万）については法人定期にいれる。
- 個人で2000万定期にいれる。(拘束なし、短期で引き出しはOK )
- 半年後の個人、法人の資産状況をチェックする。
この条件で合意し、２⽉５日に決済の運びになりました。
最終的な数字は、売値３億150万、融資額３億、⾦利1.2%、CF185万/億となりました。
最後に、銀⾏担当者さんに今回積極的に取り組んで貰えた理由を聞いた所、１番⼿が現れて融資額を3.1億に伸ばすと伝えた所、それでは期待するCFが出せないから最大でも３億と素早く回答された事がかなりの好印象だったとの事でした。
自分の数字を持っていると感じたので、購⼊額が2.8億から３億に上がったため、⾦利を1.5%から1.2%に下げて欲しいとの要望は、非常に納得感のある交渉だったし、最近取り組んだ融資の中で、今回が一番融資したいと思っていたとまで⾔って頂けました。
今回購⼊出来た要因としては、いろいろと変動要因があった中で、銀⾏さん、仲介さん、売主さんに対して、自分の購⼊条件を明確に提示し、条件を満たさなければ買わないという姿勢を⾒せられた事が挙げられるかなと思います。これまで会や佐藤トレーナーから学んだ事を活かせました。
今年の春でサラリーマンを卒業する予定です。CF的にも満足する状態に持ってこれたので、次はワンベスターになるべく精進していきたいと思います。引き続きご指導、ご鞭撻のほどよろしくお願いします。
関東地⽅ 会社員 mugiさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
mugiさん、物件購⼊と念願のサラリーマン卒業と、ダブルでおめでとうございます︕
卒業前に買いたいといっていた大型物件なので、感動も一⼊ですね。購⼊まで、すったもんだありましたが、これまでの経験を集大成して実った結果と思います。
mugiさんは、私がトレーナーになってから、初めてアルティメットを引き受けさせていただいた会員さんでしたので、こうしてサラリーマン卒業という、一つの節目に携われてうれしいです^^
引き続き頑張って⾏きましょう︕
佐藤彰洋
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