⼊会から１年半、１棟目購⼊からちょうど１年で、２棟目を購⼊することができました︕
今回購⼊できたのは、価格1.5億、利回り10%、築21年、ファミリー向けRCで、⾃宅から⾞で５分の⾄近距離にある物件です。今回の購⼊で借⼊総額２億円、満室時CFは⼊会前から持っている中古区分マンション３⼾と合わせて、700万/年になりました。
１棟目購⼊後の半年間は、物件運営を軌道に乗せることに集中し、２棟目購⼊を意識しだしたのは去年の10月頃でした。当時は毎日送られてくる物件メールを眺め、少し良さげな物件を何となく⾦融機関に持ち込む程度で、買えそうな実感は全くなく、今思えば本気モードにはほど遠い状態でした。
明らかに本気モードに⼊ったのは今年に⼊ってからで、最新のグループコンサルやインタビューチャンネルを聴く中で、⾃分の⾏動量が全く⾜りていないと⾃覚したのがきっかけでした。
私は目標を人に宣言することで⾃分を追い込む（逆に言えば、そうしないとやらないw）タイプなので、半年以内に２棟目を購⼊すると佐藤トレーナーに宣言し、Excelで日々の⾏動計画を作成して、毎回の電話相談で進捗状況を報告するようにしました。
そうして、平日は物件検索、⼟日は仲介業者さんめぐりと、物件の現地調査、有休は⾦融機関への訪問という不動産漬けの日々が始まりました。
不思議なもので、それからわずか１ヶ月後、これまで地元で全く出てこなかった会の基準に近いRC、しかも⾞で５分という⾄近距離にある物件情報が、⼀⻫メール配信されてきました。
さらに発信元は、つい先日別の物件を案内してもらって仲良くなった業者さんでした。これを⾒た瞬間、これといった根拠もなく「これは絶対買える」と直感したのをはっきり覚えています。
迷わず当日に買付を⼊れましたが、売主さんへの手紙が購⼊の決め手になったという会員さんの体験談を思いだし、買付証明に売主さんへのちょっとしたメッセージを手書きしてみました。
家が近かったことに加えてメッセージが功を奏し、同日に７件の問い合わせと３件の買付が⼊ったにも関わらず「貴方に売りたい」と売主さんにおっしゃっていただけました。
融資については、１棟目の融資を受けた信⾦さんに、今回とほぼ同スペックの物件を持ち込み、フルローンの内示を受けたものの、売主さんとの価格交渉で折り合いがつかず流れたばかりだったので、今回も全く同じ条件で内示を受けることができました。
ただ、銀⾏からOKいただいた価格より、今回の物件価格が1500万高いので、何とか1500万のギャップを埋めなければなりません。
そこで「この物件は管理の⾏き届いた非常に良い物件で、⾦融機関に融資価格の引き上げ交渉をしたいが満額は難しい。」との手書きメッセージを便箋４枚にしたため、売主さんに手渡しました。
すると売主さんより、価格の相談をしたいので明日家に来て欲しいとの連絡があり、仲介業者さんと２人で売主さんの⾃宅に訪問したところ
「もともと値引きは⼀切するつもりはなかったが、手紙を⾒て考えが変わった。」とおっしゃっていただき、仲介業者さんから売り側の仲介手数料値引きを提案いただいたことも後押しして、500万を値引きした価格で売買契約に応じてもらえました。となると、⾃⼰資⾦は1000万ということになります。
その後、信⾦さんに融資の再審査をお願いした結果、なんと︕800万の上積みOKを出していただきました。その結果、⾃⼰資⾦は200万となり、無事にギャップを埋めることができました。そして、最初の直感通り、めでたく購⼊に⾄りました。
１棟目は、川の流れに逆らって、気合と根性で目的地にたどり着きましたが、今回は川の流れにそって進んでいくうちに、これまでの⾏動が布⽯として絶妙なタイミングでかみ合い、⼩説で言う伏線回収のような不思議な体験を経て目的地にたどり着いたという印象です。
今後の目標ですが、今回２棟目を購⼊して資⾦が底をついたので、次の１〜２年は経費を抑えながら、利益と現⾦を積み上げて決算書を良くすることに集中する⼀方、
２棟のスペックと借⼊期間がほぼ同じであることから、今後は環境変化への対応⼒を増すべく、再⽣系も含め少し違ったタイプの物件を組み⼊れられるよう、会のコンテンツ等を活⽤して知識とノウハウの引き出しを増やしていきたいと考えています。
なかなか本気モードに⼊れず悶々とする中、佐藤トレーナーからは「あなたは買える人です」という言葉を何度もいただき、本当に勇気づけられました。ありがとうございました。
これから物件を購⼊される方へ。都銀の門⼾が閉まり、地縁のない遠方物件への融資が出づらい中、会の基準に合いそうな物件が少ない地域で、苦労されている方も多いのではないでしょうか。
私が住んでいるエリアも、そういった物件が非常に少ない地域ですが、それを本気モードに⼊らない言い訳にしていたように思います。
不動産は人と人のつながりがものを言う世界なので、⾃分の住んでいるエリアがどこであれ「本気モード」に⼊って⾏動を劇的に増やすことで、きっとチャンスをものにすることができると思います。⼀緒に頑張りましょう︕
関⻄地方会社員ながどんさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
ながどんさん、２棟目購⼊おめでとうございます︕エリア戦略で着実に購⼊されていますね。
２棟目購⼊に向けて、⾃作の⾏動計画と実績のチェック表を毎回、個別相談のときに⾒させていただいておりましたが、こちらを作成するようになってから、⾏動量が明らかに変わったと思います。
計測できないものは改善できません。PDCAを高速回転でぐるぐる回すことで、購⼊に必要な⾏動の閾値に到達できたかと思います。引き続き「本気モード」で頑張ってください︕
佐藤彰洋
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