2018年の３⽉からアルティメットに⼊り、⼊会してから３年になりました。昨年ワンベスターになれたこともあり、３⽉に会社員も卒業することができました。今回は、４⽉頭に決済した14棟目のレポートを書かせていただきます。
今回の物件は、３⽉に会社を辞めるので会社員の属性が使える最後ということと、３⽉は決算で⾦融機関から融資が出やすいというのを狙っていたタイミングになります。
１年前に融資を受けていた関東の地銀に、１年経って決算書ができるので、決算書と共に２⽉頭に物件を持ち込みました。関東は良い物件がなかなか出ないので、半ば諦めていたこともあったのですが、時々中古RCの物件が出た際は審査はしてもらっていました。
ただ関東で出てくる物件はライバルも多く、スピード勝負になったり、指値も難しくちょっと良い物件でも、うまくいかなかった状況が続いていました。
そんな中、すごく良い利回りのプラン付き新築⽊造アパートを、別の⼤家コミニティーで紹介物件として上がっているのを⾒つけて問い合わせしました。
関東の郊外で、駅徒歩は13分と遠いのですが、利回り10%、総事業費７千万円弱という物件です。家賃設定も無理をしていなくて、この利回りは、なかなか出てこないスペックで非常に魅⼒を感じました。
しかし、関東の物件ということで、コミニティーの中でも問い合わせが殺到していました。
２つの⼟地での建築プランがあり、銀⾏の担当者に両⽅持ち込んで相談したところ、１つはエリア的に難しいが、⽚⽅はエリア内なので⾏けそうですという話になりました。利回り10%あるので、融資期間は⽊造の22年の耐⽤年数内で充分周り、ロットも小さめなのでやりやすいと言われました。
会の基準で１億換算260万円くらいになりますので、すごく良いと思いました。
ライバルが多いので、急ぎで融資承認をお願いしますという話をしつつ、すぐに⼟地を⾒に⾏って仲介店のヒアリングをしました。ヒアリング結果は良好でしたので、稟議を書きやすいようにレポートを作って銀⾏の担当に渡していました。
また、⼯務店の建築した物件を⾒に⾏ったりもしました。初の新築ということで、⼟地や物件を⾒てもあまり判断がつかず慣れていないので、佐藤トレーナーに聞いたり本を読みながら勉強しながら進めていました。
そしていよいよ支店内ではOKをもらい、本部に出したのですが、⽴地が駅から遠すぎるという話になり、０回答になりました。
非常に残念だったのですが、あまり主要な駅ではなくさらに駅から遠いので⽴地が悪いことが理由ということだったので、⽴地が良い物件を次はご紹介いただきたいと仲介さんにお願いしました。
仲介さんも今回の物件で、本部まで進んでいてレポートを出していたりとか、購⼊の熱意や角度が⾼いということが伝わっていたので、早いタイミングで⽴地がそこそこ良い物件を持ってきてくれました。
この物件は前回のようにオープンにせず、優先的に私に内々で紹介するという話でしたので焦らず取り組みができることもメリットでした。
たまたまなのですが、その地銀で１年前に融資を受けた物件と同じ駅の⼟地だったこともあり、担当者もこの物件の⽅がやりやすいですと言ってくれました。
今回も前回同様にすぐ⼟地を⾒に⾏き、現地に⾏くとGoogleマップには載っていない⼯事中の⼤型商業施設が徒歩１分にありオープン間近でした。これは良さそうということで、その商業施設をプッシュしたレポートを作って担当者にアピールしました。
担当者も前回０回答になってしまったこともあり、悪いと思ってくれたのか、すぐに現地にいき⼟地をみて稟議を急いでくれました。結果的には２週間程度の審査で３⽉中旬に本部承認がでました。
⼟地の境界の問題などがあり、決算期には融資が間に合いませんでしたが、４⽉に⼟地の決済になりました。６⽉に請負契約を結び着⼿⾦の決済と進んでいます。現在着⼯して年末には竣⼯予定です。
関東で銀⾏が開拓できても、なかなか次に進めない中で、会の王道の中古RCでは無い新築⽊造ですが、融資がついたので良かったです。
業者さんから直接内々で紹介ということで、銀⾏にもスピード勝負という形でなくグリップがしっかりできていることをアピールできたことと、直前に本部でダメだった部分を払拭できる物件を持ち込めたことが今回のポイントだったと思ってます。今後は中古が出るのを待ちつつですが、都心の新築RCにもトライしていきたいです。
地⽅中古RCを会の教えを守って買い進めた後は、キャッシュフローがでる物件が多い状態になっているので、ある程度CFが出なくても融資期間を短く組めれば、残債が早く減り負けることがない状態になることも実感としてわかってきました。
他にも、都度思いつかないようなヒントをいただける佐藤トレーナーにも、とても感謝してます。もう少しでツーべスターというところまできましたので、またレポートできるように頑張って買い進めていきたいです。
関東地⽅専業⼤家DJさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
DJさん、新築購⼊おめでとうございます︕すでにワンベスター専業⼤家になられていますので、ステージが一段上がって、取り組める案件も幅広くなっています。
過去の蓄積でしっかりと積算を積み増し資産超過の状態を作れていますので、いまのDJさんのステージでは新築⽊造も検討対象にして問題ないです。まさに会のロケット戦略の王道を突き進んでいます︕
これからもDJさんの快進撃の勢いを止まらせず、どんどん買い進めていってください︕
佐藤彰洋
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