アルティメット会員になって２年半。今回は３棟目の購⼊になります。３億超の物件です。
２棟目を購⼊してから、丸２年経過しての３棟目の購⼊でした。実は、２棟目を購⼊したひと月後に、台風の影響を受けて１棟目が床上浸水被害を受け、１階の⼊居者が全部抜けました。
⼜、２棟目の⽅は、半年経過後からコロナの影響で⼊居率が徐々に下がりはじめました。１年後に⼊居率も８割位まで下がり、その４か月後には６割まで下がりました。
１，２棟とも個⼈で購⼊したため、銀⾏さんには短期間での２棟の購⼊と残債の部分を⾒られて融資が中々つながらず、⼜、上記のような既存物件が余りいい状態ではなく、不動産に対して⾃信が無くなり、このまま拡大していくこと⾃体も不安が⾼く、⾃分のなかでアクセルとブレーキを両⽅踏んでいる状態になってしまいました。
この暗闇を抜け出すきっかけは、村田さんがグループコンサルの中でコンテクストが広がらないまま、拡大していくと、どこかの時点で⾏きずまり縮⼩していき、⾃分のコンテクストにあったサイズになってしまうと言われておりました。
もしかしたら、今の⾃分はそのサイズになっているのではないかと思い（認めたくはないのですが。。。）⻘⽊トレーナーに相談させて頂いたところ「その壁を乗り越える必要があり、大事なことに気が付きましたね」と言われたのが、凄く⾃分の中で残っております。
それからは、これからの出来ごとが起きたことは、⾃分⾃⾝を⾒直す出来事であり、その時間は天からの贈り物だと感じました。
村田さんがグループコンサルの中で「⼩さい悪い出来事は、必然だと思え」と言われていたことも、その時に⾃然とそのように素直に想うことが出来ました。
私の⼈生を振り返ると、会社員といういわば30年以上組織の中で守られている状況のまま⼈間です。その様な気持ちのまま、経営者になることは出来ないと考えました。
それから経営者の⽅々の本や音声を学んだりしながら派生して日本の歴史、中国の歴史や古典等、全く不動産とは関係のない本を読みました。
その中で⾃分が何が足りないのか、どのような視点を持つべきなのか、⼈としてどのように生きていくべきなのか等、今までに考えたことがないようなことを考えるようになりました。
この期間は⼈間的に成⻑できたものと思いますし、⼀生、学びを続けなれればならないものだと思うようになりました。（どこかで不動産で経済的に⾃由になったら、学びも終わりだと思ってた節もあったので。。。）
保有している物件に関しては運よく、火災保険の特約で水害保険に⼊っていましたので、⼀階の部分を保険⾦でフルリフォームを⾏い、また募集条件を⾒直し、１階の部分は１年９カ月かかかりましたが全部埋めることが出来ました。
２棟目の⽅は、他の仲介さんのヒアリングを再度して今度は逆に家賃を上げ、繁忙期を中心に仲介店巡りをしたのと、週毎にメール・FAX・郵送と、私の物件を常に管理会社さんの⽅に記憶に残してもらうべく活動をした結果、現在は満室までもう⼀息といった状況になりました。
銀⾏に⽚っ端から電話
細い糸をたどり、なんとか融資まで繋げる
今回購⼊できた物件は、１年前からずっと追っかけていた物件です。⼊居率が低く、他の⽅も融資が付かず、私⾃⾝も銀⾏に持ち込んだもののNGでした。
しかし、ある銀⾏さんが「⼊居率が改善すれば、融資が出る可能性がある」ということで私の⽅で⼩まめに仲介さんと連絡をとって、⼊居率の確認をしていきました。
３月の繁忙期に⼊り、⼊居率が改善したので、確定申告の報告と合わせて銀⾏さんに持ち込みました。持って⾏った銀⾏さんでは、その時に中古のRCより新築の⽊造の⽅がいいからと⽀店⻑から進められまして、結局話が平⾏線になり、その銀⾏さんは諦めました。
その他の銀⾏さんも、昨年断られているのでだめだろう思いながらも、１年経過して私のことも記憶にないだろうと片っ端から電話しました。⼀番最後に先ずないだろうとリストの最後にしていた銀⾏さんに電話しました。
そこは私の住むところのエリアにもなく、私の勤務先のエリアでもなく、また物件のエリアでもない、という信組さんです。
電話では案の定、厳しいですとの事でした。このままごり押ししてもダメだと思い、手がかりをつかむべく、雑談風に、話を展開していく中で「私の居住地の⼈間で、過去融資したことはありますか︖」と聞いたところ、ないことはないとの事でした。
可能性を若⼲感じ「もし、そのエリアに物件が出てきたら購⼊したいので、私の属性的な資料を送って⾒てもらう事は可能でしょうか︖」と聞いたところ、それは全然構わないとの事でした。
電話を切ってその日のうちに属性の資料と、そのほかにこの３棟目の物件の資料も追加しました（ポストイットで”参考に”と記載をして）。
それから２日後に連絡が来て「当⾏でも前向きに検討したい」と言っていただきました。正直、額が３億超えの物件だったので半信半疑になりながらも、冷静に、条件等を提示して電話をきりました。
そのあと、⻘⽊トレーナーに報告をし、非常に驚かれていたのと、良かったですねと言われたのが印象的でした。
⼀番ネックだったのは、信組さんにとっては物件・勤務地・居住地がエリア外でしたので、そこを解決すべく、担当の⽅と話を詰めていきました。
その時偶然なのですが、実は私の亡き祖⽗祖⺟が農家をやっていた場所が、たまたまそのエリアで、⼩学生の時によく夏休みに過ごしていたと話したところ、そこに法⼈が置ければベストですとのことでした。
現在は従兄が住んでおり、年賀状ではやり取りはしていたものの、数年間会ってもおらず、私の⺟も余り連絡をしてないということで躊躇は有ったのですが、事情を手紙で書き、電話及び直接の訪問で、なんとかその従兄の⾃宅に法⼈を置かせて頂きました。
毎年、祖⽗⺟のお墓参りはしていたのですが、何となくですが、私を不憫に思い、亡き祖⽗⺟が導いているのではないかと思ったりしております。
⾃分に融資して頂ける銀⾏がどこなのか
物件を持ち込んで確認しながら今後も活動していきたい
物件を複数棟持つということは、銀⾏さんは残債という「負の部分」をみると思います。それを覆すためにも、既存の物件の⼊居率と決算書（確定申告）をよくする必要があります。
私の場合、既存物件の⼊居率低下した負の部分をプラスにすべく、苦労しながらも⼊居率改善したストリーの資料を作成したり、決算書もよくなかったのですが、会のコンテンツを使って良く⾒せるべく、資料を追加したりしました。
また、事業計画書や物件の資料を作り込めたことで⾃信が生まれ、この資料を⾒て貰えれば融資の可能性は有る筈だとの思いだけで、銀⾏さんへのアプローチをしました。結果、細い糸をたどりながらも融資につながったと思います。
今回の購⼊で、先ずは⾃分が生活する上で必要な目標であるCF900万を超えました。
今後はRC、中古、住居系という基本は外さないのですが、築年数はある程度緩和して、トレーナーと相談しながら、再生系の⾼利回り物件を数棟（利回りの⾼い）を購⼊していこうと考えています。
その理由は、融資期間が短い分、返済が早く進みますので。そのような無借⾦状態の物件を数棟、10年後に持つのが目標です。そうすることで既存の融資期間が⻑いRCの返済し、負債を減らしながらキャシュフローを得たいと考えてます。
また、銀⾏さんは、既存物件の借り⼊れを重視する銀⾏さんと、ほとんど気にしない銀⾏さんに分かれると思います。⾃分に融資して頂ける銀⾏がどこなのか、融資の情勢を含めて物件を持ち込んで確認しながら今後も活動していこうと思います。
これから物件を購⼊される⽅へ。現在、50歳前後から就職氷河期を経験してきた⼈たちが⼀⻫にあと10年したら定年を迎えます。
年⾦の不安、再就職の不安、⼦供が定年時には大学生でお⾦が足りないとか、私もそのような漠然とした不安を抱えている会社員です。（ですが、今では⾃分の収⼊を超えたキャッシュフローを得ています）
その様な境遇の⼈、特に会の2,000万という基準は⾼くて、躊躇されている⽅もたくさんいるかと思いますが、スカイプ相談で先ずはトレーナーに⾃分の資産状況も含めて相談してみてはいかがでしょうか︖
まずは１歩を踏み出すことで、⼈生が変わりますから。
東北地⽅会社員ななとしさん
■担当トレーナ：⻘⽊のコメント
ななとしさん、大型物件の取得本当におめでとうございます︕
まさに地道にコツコツと⼊居率を上げるなどの実績を作り、可能性が薄い⾦融機関に果敢にチャレンジした⾏動⼒の賜物ですね。
東北はRC物件が比較的少ないエリアですが、持ち前の寡黙さを活かして、目標の物件の取得に邁進しましょう︕
⻘⽊宏之
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