2018年３⽉からアルティメット会員となり、現在４年目になりました。今回は17棟目の購入になります。先⽉レポートで書かせていただいた地銀から、追加で融資をして頂ける結果となりました。
今回の経緯は、８⽉末に決済が済んで⼀息ついていたのですが、９⽉中旬に仲良くしている仲介さんから物件の紹介をいただきました。
10⽉末に決済をしたいという、売り主の売り急ぎの都合がありましたが、良い物件なので、ダメ元で８⽉末に融資をしていただいた地銀の担当者に連絡して相談しました。
予想通り「タイミングとしては早すぎます、、もう次の物件なんですか︖」と⾔われましたが、物件のスペックが非常に良いので物件の良さをアピールしたところ、本部に掛け合ってみます、、、と。
担当者もダメ元ですが、即答で断る形ではなく「やってみます」と回答をいただきました。
物件はRCで12500万円。利回り10％、築18年、積算は13500万円くらいで、1億換算CF250万円の物件です。
現在、満室で、周辺は田舎なのですが、周りに大きな工場が多数あり、RCの広めのファミリー物件が少ないエリアにあります。空室待ちの連絡も近隣の工場から来ているようで、賃貸需要は旺盛なエリアでした。
積算が大きく超過している物件ではなかったことで、銀⾏の評価はフルローンまでは届かず、⾃⼰資⾦を10％弱程度入れることになりましたが、佐藤トレーナーからは「融資が出るなら物件も良いので、多少の⾃⼰資⾦は問題ないと思いますよ」というアドバイスをいただいて、購入の後押しをいただきました。
銀⾏の担当者には頑張っていただいて、おおよそ２週間程度で本部承認がでて、10⽉末に決済ができることになりました。売主の都合に間に合いました。
同じエリアで２法人で、ドミナントで９棟保有になったのですが、前回融資を受けた法人ではない法人に融資をしていただきました。今回は物件が良いことで、無理そうと思っても打診をしてみたことが良い結果に繋がりました。
よく銀⾏員からは「次の物件の融資は１年は空けててください」と⾔われますが、今回のように良い物件で、かつ熱意が伝われば協⼒していただけることもあるので、固定概念を持たないほうが良いのかなと思っています。
同じ銀⾏で追加の融資の場合は、属性の審査はすでに終わっているので、銀⾏の担当者も物件の評価のみで進められるので、スピード感も早くできますし、早く持っていくほうが相手も楽なのではないかとも思いました。
今後も物件がでたら、常に買える準備はしっかりとやっていきたいと思っています。
おかげさまで入居率も良くなっておりまして、瞬間風速的にですが約98％になっていることも銀⾏からみると⾼評価になっていますし、すこし気持ちの余裕が⽣まれて良い循環になっているので、しっかりと今後も運営にも⼒を入れていきたいです。
関東地方 専業大家 DJさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
DJさん、17棟目の購入おめでとうございます︕︕
ここ最近、毎⽉、DJさんのレポートコメント書かせてもらっていますが、実績には称揚に値します。
しっかりとエリア戦略もできていて、物件のポートフォリオのバランスも取れており、⾔うことありません。
DJさんがここまで買っていける推進⼒を改めて振り返ると、「情報収集⼒」と「素直さ」ではないでしょうか。常に謙虚に勉強しつづける姿勢はすばらしいです。
引き続きがんばってください︕︕
佐藤 彰洋
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