こんにちは。関東でサラリーマンをしているMDです。既に卒業しておりますが、アルティメット21期生、佐藤トレーナーの弟子です。
今年３⽉に購⼊レポートを提出させて頂きましたが、この11⽉にも物件購⼊に成功したので今回も購⼊レポートを書かせて頂きました。⼊会して１年9ヶ⽉、過去13ヶ⽉で５棟目の購⼊になります。
詳しくはまた次の物件を購⼊した際に書き残したいと思いますが、私はこの４⽉に不動産投資の拡⼤だけを目的として、４歳の娘と妻を関東に残し、物件を３棟保有している東海地方の某県に単身赴任で移住致しました。
今は東海の某県で借りた家と、関東の⾃宅を定期的に⾏ったり来たりしながら、リモートワークのサラリーマンとして生活を送っております。
せっかく移住までしたのだからと、東海地方で懇意にしているガス会社の担当者様と⾷事に⾏ったのですが、その際に「良い不動産業者様をご紹介頂けませんでしょうか︖」とお願いしたところ、なぜか関東地方の不動産会社様をご紹介頂きました。
今回購⼊できた物件は北関東なのですが、この東海地方のガス会社様からご紹介頂いた関東の不動産業者様のご仲介にて購⼊致しました。何がどこでどう繋がるか、動いてみなければ分からないものです。
私は１棟目に取得した物件が北関東にあり、関東の某地銀様から融資を受けて購⼊したのですが、昨年その某地銀様には、１期目の決算書と２期目の⼤幅⿊字になる決算⾒込みを持参してご説明に伺った際に、
「２億円程度までであれば、喜んでフルローンで追加融資をしますので、是非条件を満たす良い物件を持って来て下さい」とおっしゃって頂けておりました。
東海地方のガス会社様からご紹介頂いた、関東の不動産業者様との出会い＋既存借⼊先である某地銀様からのおかわり融資が、今回の物件購⼊に繋がった形です。
今回５棟目として購⼊した物件ですが、所在地は１棟目に購⼊した物件から４キロしか離れていない北関東の某市、価格は7,000万円、築21年のRCで、某市では非常に⼈気の分譲住宅エリアにあるタイル張りの物件です。
ファミリー物件で合計９室、現在満室です。１部屋あたり２台の駐⾞場を敷地内に確保している土地の広い物件であるため、積算は売価を⼤幅に超過する9,400万円、某地銀さんの⾦利1.475%でフルローン融資を受けた場合、８%空室時の１億円あたりのCFは170万円と言うスペックです。
あれ︖と思われた方もいらっしゃるかと思いますが、そうです、この物件はCF200万円と言う会の基準を満たしていません。
しかし、私はこの地域のエリア別賃貸需要と家賃相場はしっかりと頭に⼊っており、その状態でレントロールを⾒ると相場よりも1.5万円ほど安い賃料で客付けされている部屋が３部屋あることにはすぐ気が付きました。
少し調べてみたところ、これは都内にある売買時の仲介業者様がそのまま管理会社となっており、現オーナー（売主）は購⼊後この業者様に丸投げ状態だったので、こんな⾦額で客付けされてしまっていることが分かりました。
この３部屋が退去して適正家賃にて客付け出来ると、この物件はCF210万円と会の基準を超えます。
某市で過去１年間物件を探し続けて、ようやく⾒つけた某地銀様の目線に合いそうなフルローンを狙える積算超過のRC物件だったので、現時点ではそこそこ物件でも、会の基準を将来的に満たせる可能性が⾒えているなら、購⼊しようと言う判断をしました。
また、後述しますが、本物件の担保評価は8,400万円あるので、7,000万円融資だと担保余⼒が1,400万円出来ることになります。
１棟目としてこの某地銀様からご融資頂いた物件の担保余⼒も1,300万円あるので、これで合計2,700万円の余⼒ができることになります。
これで次は、収益性は高くとも積算が出ない担保評価の低い物件（＝駅前の土地が狭くて階数の多い物件など）も狙えることになるので、戦略的に次の融資を⾒据えて購⼊しておきたかったと言うことも理由の⼀つです。
そうと決まれば即物件を⾒に⾏こうと思ったのですが、いかんせん⽉のうち半分は東海地方に住んでおり、その時は東海地方で生活する週だったので、すぐには北関東の物件を⾒に⾏けません。
そこで現在１棟目の管理をお願いしている現地の管理会社の店⻑様に、「購⼊したら管理をお願いするから」と約束し、私の代わりに物件を⾒に⾏って、現地から詳細なレポートをして頂きました（店⻑さんありがとう御座います︕）。
私の方では、懇意にしている地元賃貸仲介会社４社の店⻑様に電話でヒアリングを掛け、総合的に考えてやはりこれは⾏けると判断したため、即⽇おかわり融資をすると言って頂けていた某地銀様に持ち込みました。これが8/30のことです。
以前から回答が異様に速いスーパー担当者様なのですが、この物件についても融資打診をした翌⽇には「支店として取り組むことに決まりました︕」との返答を頂いたので、即融資特約アリで買い付けを出して１番手を確保しました。
そこから物件の評価出しを⾏うために２週間、稟議書作成に１週間、本承認を得るまで１週間、で合計４週間かかりましたが、9/30に無事本承認が下りました。
売主様のご都合で、売買契約は11⽉上旬、決済は11/25と本承認から２か⽉後となりましたが、無事決済まで進めることが出来ました。
フルローンをいただくために
⾃分の強みと戦略を練りに練って、銀⾏に提案
今回融資付けに成功した理由は、この某地銀様の担保評価基準とフルローンを出してもらうための肝が、スーパー担当者様との会話から既に理解できていたことです。
この某地銀様は物件評価出しに外部業者を使い、出てきた物件評価に７掛けして担保評価を算定されます。この担保評価が物件価格を上回っており、かつ⼊居率が高いとフルローンの可能性が高まります。
担保評価を出すための掛値は、この７⽉末までは８掛けだったのですが、８⽉から７掛けへと厳しくなったことは、以前別の物件を持ち込んだ際にスーパー担当者様からお伺いしておりました。
私の持ち込んだ物件は、売価7,000万円に対して積算価格が9,400万円もあり、最近はRCの物件評価が高く出る傾向があることも情報として掴んでいたので、今回の物件評価もきっと高くなるだろうと予測して持ち込んだわけです。
その結果、思った通り物件評価が1.2億円と高く出てきたため、７掛けでも担保価値は8,400万円と売価を⼤幅に超過しており、また満室でもあるため支店としてはフルローンで本部に出すと言って下さいました。
とは言え、不動産のポータルサイトでは、この某市の賃貸物件の空室率は30%と出てくるので、通常であればこの数字を使って収益評価がなされるのですが、それでは本部の融資承認が下りないことはこれまでの会話で分かっていました。
よって上手に作文を作って、稟議に添えて頂けるよう、以下の点をまとめてお伝えしました。
- 某市内でも１・２を争う、⼈気の分譲住宅地にある貴重なRC賃貸物件 であること
- 近隣は某ライバル会社などの⽊造の賃貸物件は多いものの、 競合となるRC物件が圧倒的に少ないこと
- 私が地元の主要な賃貸仲介会社を全て訪問して交換した約30⼈の店⻑や 営業マン、⼯務店、クロス屋、設備屋、⽔道屋などの全名刺のコピーを 提出して、地元にきっちり⾷い込んで地道に不動産賃貸業をしている 証拠とすること
- 私が１棟目に購⼊した物件が、不良⼊居者問題で購⼊直後に退去が連続して ⼊居率50%に落ち込んだところから、アプリなどを使って⾃分で⼊居者を ⾒つけることも駆使して、空室６部屋を1.5ヶ⽉で埋め切って、 満室の100%稼働に戻し、さらにそこから１年間満室稼働を続けている 実績と運営能⼒を説明したこと
これらをまとめてスーパー担当者様に託し、この⼈とこの物件なら空室率10%で計算しても妥当性がある︕と⼒強い作文に仕上げて稟議を上げて頂いたところ、本部から満額のフルローンでの本承認を得ることが出来ました。
今回１棟追加購⼊したことで、所有物件は５棟82室となり、満室時家賃年収は5,200万円、会の計算式で算出した満室時の年間CFは1,600万円となりました。
過去13ヶ⽉で５棟を購⼊、⼊会して１年７か⽉で目標のワンべスターまで残り半分を切りましたので、この進捗を⼤変嬉しく思っております。
今回は５棟目にして、初めて佐藤トレーナーには相談せず、独断にて購⼊を決定、銀⾏様から本承認を得た後に事後報告すると言う形を取りました。
いずれは独り⽴ちせねばなりませんし、投資も事業も⾃⼰責任なので、今後も原則的には⾃分で考えて決断することを基本にし、適時佐藤トレーナーにはアドバイスを頂く形にて進めてゆきたく思っております。
目標は２年後の48歳までにワンべスターの仲間⼊りをすることなので、保有する５棟82室を⼊居率100%の満室経営で維持すること、ピカピカの⿊字＆資産超過の決算書を積み重ねてゆくことで、ここから更に規模を拡⼤してゆきたく考えております。
債務償還年数を気になさる⾦融機関様が多いので、各⾦融機関様の基準年数以内に収めるには、毎年各法⼈でどの程度の税引き後当期純利益を出さねばならないのかも計算した上で、今後も決算書の作り込みを頑張りたいと思っております。（利益を出し過ぎると税⾦が高くなりすぎ、利益が低すぎると債務償還年数が⻑くなりすぎてNGとなるため）。
ワンべスターを達成するための、今後の融資戦略は以下の３点です。
- 今回ご融資頂いた関東の某地銀様からまた1年後に3棟目の追加融資を頂く。 （１棟目の物件と今回の物件で、某地銀様で担保余⼒が合計2,700万円 あるので、次は担保評価が低くても収益性の高い物件も狙ってゆく）。
- 移住した東海地方の某県で開拓に成功した、某信⾦様にハマる物件を ⾒つけて融資を引く。 （売主都合で最終的に購⼊には至りませんでしたが、既に諸費用600万円を 含む11,500万円のオーバーローンで本承認を⼀度取っています）。
- そして関⻄地方への進出を目的として、実家のある関⻄にも法⼈を ⽴ち上げたので、これから不動産業者様と⾦融機関様の開拓を更に進める。 （既に⼤阪の某信組様とお会いして、融資可能との回答を得ております）
今回おかわり融資を出して頂いた、関東の某地銀の支店⻑様と先⽇お会いした際に「今後もご支援したいと思っています、次も7,000万円でも1.5億円でも⼤丈夫なので是非ご相談下さい」とのご⾒解を頂戴しております。
今後も北関東、東海、関⻄に的を絞って、ひたすら⾏動し続け、家賃年収１億円まで何としても持ってゆきたいと思っています。
最後に、⼊会から半年後に１棟目を購⼊するまでに私は、銀⾏開拓で全国津々浦々152支店に電話をしてきました。
結局１年半前に⼊会してから、これまでにいくつの支店様に銀⾏開拓の電話をしてきたのかを改めて今回数え直したところ、251支店に融資打診の電話をしていたことが分かりました（⼊会後半年で152支店、そこから1年で99支店）。
これが東海地方で信⾦様、信組様をこじ開けて銀⾏開拓を成功させるきっかけになっているので、改めて、面倒臭くても、眠くても、疲れていても、とにかく時間が無くても、全⼒で常⼈の３倍⾏動しまくれば必ず道は開けると確信を持つに至りました。
「努⼒は⼀⽣。本番は⼀回。チャンスは⼀瞬」
共感しまくりのビッグボス新庄の名言
私のような、資産家でも地主でも無ければ、年収5,000万円等の超エリートサラリーマンでもない単なる凡⼈が結果を残すには、努⼒と⾏動を重ねて可能性を⾃分で切り拓いてゆくしかありません。
⾃分の強みは、折れない⼼と圧倒的な⾏動量でしかないので、今後も徹底的に努⼒を継続して、巡ってきた⼀瞬のチャンスをつかみ取れるように、準備を常に整えておけるようにしたいと思っています。
必ずワンべスターになってみせます。引き続きご指導の程、何卒宜しくお願い申し上げます。
関東＆東海地方 会社員 MDさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
MDさん、5棟目購⼊おめでとうございます︕
MDさんから「私のような凡⼈」という発言は逆に嫌味ですよ(笑)。周りの⼈は恥ずかしくて生きていけないレベルです。
当たり前のことを誰よりも深く、圧倒的に⼤量⾏動できることは明らかに非凡です。加えて、類い希なコミュニケーション能⼒とプレゼン能⼒も備わっていますので、「⼀騎当千」どころか、「⼀騎当万」の無双状態です。
地元のプレイヤーとの信頼関係をしっかり構築されていますので、今後も⼤いに拡⼤していけると思います。
元々、サラリマーンは楽しいので辞めないと公言されていましたが、不動産投資を始められて、最近は考えも変わられたようですね。
お仕事は⼤変忙しいと思いますが、目標に向かって引き続きがんばってください︕
佐藤 彰洋
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