2021年１⽉に⼊会。今回は２棟目・３棟目の購⼊レポートになります。
１棟目は、融資付けに大変苦労して、途中で心が折れて諦めそうになりました。
しかし⼊会して半年が経過し、１棟目のゴタゴタを乗り切った頃には、不動産投資活動が日々の生活の中にルーティン化されて組み込む事ができている実感もあり、やるべきこと、やろうと思ったことをスケジュールに組み込んで、粛々と実施していくことができた為か、１棟目と比較したらスムーズに購⼊できたように感じました。
１棟目の融資が確定した７⽉末ごろから８⽉にかけては、本業についても閑散期であったことから、２棟目以降のRC中古物件を検討するにあたり、どの様なエリアを対象として融資への取り組みをすべきかという辺りを、半年の物件検索で得た感触とすり合わせてパターンの検討を始めていました。
同時に、不動産投資関係の本を読む時間にも恵まれたので、RC中古物件の投資以外について再生系や新築RCについて検討してみたり、不動産仲介会社が⾃分と同様の投資家に対してどのようなプロモーションをしているのか、実際にお話ししてみたりと、右往左往考えを巡らせてました。
この投資対象に関する右往左往な検討については、宮川トレーナーや先輩のDさん、１棟目の不動産仲介Mさん等の意⾒をお伺いしたりもして、すごく勉強になりました。
いろいろ考えてみて⾏きついたのは「当⾯は会の王道である、RC中古物件を推進してみよう」ということであり、振出しに戻ったわけですが、こういうプロセスも楽しいものですね︕
今回購⼊できた物件は、9⽉18日にポータルサイトで⾒つけました。その日のうちに不動産仲介会社に⾃分のプロフィールを付けて打診、同時に融資の依頼を、あたりをつけていた⾦融機関２⾏に打診しました。
ただ、物件を⾒つけた時は、すでにアメリカへの出張が決まっていたため、9⽉25日（土）から10⽉3日（日）は不在。帰国後も２週間の⾃主隔離が分かっていたので、現地調査＆仲介に⾯談できる時間が、なんと１週間しかありませんでした。
そこで、仕事の合間を縫って現地調査に⾏き、不動産仲介会社と２度お会いし、有⼒候補であった⾦融機関のご担当にも挨拶に⾏く、ということをなんとか５日間でこなしました。あとは電話とメールで何とかする体制を整えて、アメリカに出張に⾏くことができました。
幸いアメリカ滞在中に、有⼒候補であった銀⾏から融資内諾が下りました。ただし、会の基準を満たすために、少しでも⾦利を下げるための交渉として、想定していた以上の指値をダメ元でお願いしたところ、それがほぼ通ったことから、⾦利が多少⾼めでも１億あたり220万円のCFが確保できました。
さて、10⽉の半ばにアメリカ帰国後の隔離期間も無事に終え、売契の締結をしに不動産仲介会社の⽅とお会いした際に「他にも良い物件がありましたらご紹介ください」と⾔ってみたら「あ、ちょうど⾯⽩い物件が出てきてますよ〜」との即答。
嬉しくなって「すぐに⾦融機関に打診しますから、物件詳細教えてください︕︕」と前のめりになってお願いしました。まだHPにも出してないタイミングでしたので私が１番。とてもラッキーでした。
２棟目の物件と比較すると⼩さめではありますが、いただいた資料を基に計算してみると、積算もCFも申し分ないものだったので、⾦融機関に即座に打診しました。
駆け足で２・３棟目の話が進んでラッキー♬と思っていたのですが、不動産の神様はやはり少し課題をお与えになるのでした。 ２棟目については、売契の締結の後で境界線の問題が出てきて、駐⾞場とごみ置き場を動かして土地⾯積を譲ることになってしまいました。
こちらはかかる費⽤（ゴミ置き場の移動や駐⾞場のライン修正費⽤など）を相⼿⽅が持つことを条件に、私が譲歩して、境界線変更要請を受けることにしました。ただ登記などの⼿配が必要なので、決済が年末までかかることにはなりましたが。
３棟目については、融資内諾をいただいた後に農地の問題が浮上しました。マンションの周りに農地があり、売主さんの売却資産の範囲にその部分が含まれていたのでした。
こちらは仲介会社の⽅が売主さんに、農地を切り離しての売却を説得してくださったので、売主さんの承諾を得ることができました。
結果的にはどちらも解決できたのですが、３棟目については「話がご破算になってもしょうがないな」と思って数日過ごすことになりました。
ただ、後から考えると、仲介さんとこれらのやり取りを通じて、お互いの信頼関係が構築されたのではないかと思われます。
困った時のコミュニケーションと対応は、やはりインパクトもあり重要ですね。また、宮川トレーナーのサポート⼒にも⽀えられました。物凄く感謝しております(^^♪
今後の定量的な目標としては、⼊会した時に⽴てた目標「Onevestarになること」です。そのためにまずは2022年の目標と戦略を作成しましたが、状況と進捗に応じて、柔軟に微修正しながら⾏動します。
定性的な目標としては、不動産投資に関する知識や経験がまだまだですので、⾊々な情報を吸収していくことです。そのためにこれからも動き続けます︕
関東地⽅ 国際税務アドバイザー あっこちゃん
■担当トレーナー：宮川のコメント
あっこちゃん、物件購⼊おめでとうございます︕順調ですね(^^)
あっこちゃんの⾏動⼒があれば、定量定性目標達成は全く問題ないと思います。今回の勝因も、持ち前の⾏動⼒とあきらめない心、コミュニケーション⼒ですね。
これからも頑張ってください︕︕いつも応援しています︕おめでとうございました(^^)
宮川 泰
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