２棟一括で購入した、18・19棟目のレポートをさせていただきます。今回で今年の目標にしていた満室売上２億円を超えて、ツーベスター達成の物件取得となります。
2018年３⽉からアルティメットに入り、佐藤トレーナーのもとで現在４年目になりました。今回の物件は今年の３⽉に仲の良い仲介さんから物件紹介があり、東海エリアの⽴地の良い物件です。
新幹線の駅から徒歩圏で、メイン通りの商業地にあるRCで平成元年築。２棟の物件で、３点ユニット、1K30平米で、40室中テナント2室。半分は空室の物件でした。
所感としては、⽴地は抜群に良いなと思いましたが、ほかはあまり魅⼒を感じませんでした。早速３⽉に物件を⾒にいきましたが、各部屋の内装の修繕が必要なことや、⾬漏れの跡のある部屋もあり、屋上や外壁も変えたほうが良さそうな様子でした。
さらに新築当初からの交換していないEVも２台あって「ランニングコストが多くかかるなぁ・・・」と感じました。
なかなか⼿がかかりそうな物件で、佐藤トレーナーに相談したところ「⾦⾷い⾍になる可能性があるので、あまりオススメしない」とも言われていました。
築32年、利回り13％、13500万円で出ていた物件でしたが、ダメ元で2500万円ほど指値を入れて買付を出しました。指値の⾦額が⼤きかったこともあり、すぐに断られてしまいましたが、７⽉に売り主の気が変わったとのことで、買付が通ったと連絡がきました。
早速、以前から連絡を取っていた信組に持っていき「評価も出ます」ということで、支店内の承認が順調に取れました。
その後、銀⾏に⾯談に⾏ったら、その信組の担当者が退社することを告げられ、さらに私の居住地が関東なので、本部まで⾏った最後の会議で融資ができないということになり、はしごを外されてしまいました。
仕⽅がないので別の銀⾏に当たろうということで、昨年融資を受けた隣の県の地銀の担当者に相談したところ、⽴地の良さを気にいっていただいたようで、担当者が乗り気でエリアとしても取り組みできそうということで、急遽審査してもらうことになりました。
審査⾃体は順調に進んで、８⽉に融資承認をいただきました。⾦利は１％前半で、融資期間15年と短いですが、この⾦額で買えれば１億換算でCF313万円、利回り16％を超えているので15年の融資期間でも⾼利回りになります。
早速契約に進めようとしたところ、売り主が「やっぱりその⾦額では売れない」また気が変わったということで、指値した⾦額では売らないという話になりました。
元付けの業者さんや、僕の⽅の買い側の仲介さんからも「それはないだろう」ということで売り主に説得してもらいましたが、状況は変わらず、⼿に負えない売り主ということで難しい様子でした。
融資承認が取れたのに買えないので、銀⾏の担当からも「融資承認を銀⾏内で取るのは⼤変なので、こういうことが無いようにしてほしい」と言われ、僕も落ち込みました。
その後２ヶ⽉ほど経過して、10⽉中旬に僕の⽅の仲介さんが、直接売り主のところに乗り込んで「最後の交渉に⾏きます︕」と言ってくれまして、３回ほど売り主のもとに足を運んでくれました。
⾊々⼤変なやり取りがあったようで少し⾦額を上げることになりましたが、結果的にまとめてくれて、何とか購入することができました。
今回は３⽉に物件が出てから購入できたのが11⽉末でしたので、すごく⻑く感じましたし、指値ができたりできなかったり、また銀⾏の融資付けにも苦労しました。
それに、物件⾃体の状態もそれほど良くないので、何度もやめようと思いましたが、結果的に仲介さんの熱意や⾏動でなんとか買えることになり、すごくありがたかったです。
購入後も再生物件なので、⼤規模修繕で外壁やエントランスまわり・空室の修繕・客付けなど、やることが山積みで、想定以上に修繕費も掛かりそうなこともわかり、これから⼤変ですが仕上がりが楽しみです。
これから物件を購入される⽅へ。不動産はやればやるほど経験が蓄積されていって、⾃分のスキルが上がっていくと思います。
そして周りの協⼒者が増えてチームのようになっていきますので、何事も勉強だと思って課題を真摯に取り組みをされると、結果や協⼒していただく⼈がついてきてくれるのではないかと思っています。
私は物件購入できるまで、佐藤トレーナーから後押ししていただいたり、グループコンサルの過去の音声を聴いたりと、会の学びを地道にやってきました。会に入会した当初では考えられなかった成果が出ており、本当に感謝しかありません。
今後はこの物件を再生し、３⽉末までに満室を目指しながら、まだできていない東京の新築RCにも取り組んで⾏きたいです。
関東地⽅ 専業⼤家 DJさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
DJさん、早くも家賃年収２億円達成、おめでとうございます︕DJさんの努⼒の賜です^^
規模拡⼤につれてトライできる物件の幅も広がってきましたので、次は再生物件にぜひトライいただきたいです︕
チャレンジングな内容ですが、会の電話相談等を活用しながらさらなる⾼みを目指して、引き続き頑張っていきましょう︕
佐藤 彰洋
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