こんにちは。サラリーマンをしているMDです。
2021年11月に購入レポートを提出させて頂きましたが、この２月にも物件購入に成功したので今回も購入レポートを書かせて頂きました。入会して丸２年、過去16ヶ月で６棟目の購入になります。
このレポートは⾃分の備忘録として書いたので⼤変⻑くなっておりますが、その点何卒お許し下さい（面倒な方は読み飛ばして下さいませ）。
まず今回の物件購入について語る前に、私が昨年４月に下した⼤きな決断について書き記しておきたいと思います。それは不動産賃貸業の拡⼤を目的とした、東海地方への単身赴任での移住です。
私は不動産賃貸業を再開後、昨年４月の時点にて、過去７か月間で４棟合計４億円の物件を購入しておりました。家賃年収は4,550万円、会の計算だと満室想定のCF合計は1,200万円の規模まで来ておりました。物件所在地は４棟のうち１棟は北関東、３棟は東海地方です。
私が首都圏在住であるにもかかわらず、東海地方の物件を３棟購入できたのは、⾦利0.58%で全国対応可能な某都銀様の開拓に成功し、全てオーバーローンでご融資頂けたからと⾔う極めて単純でラッキーな理由です。
ただ、半年で３棟、合計３億円以上のご融資を頂いたので、さすがにこれ以上は無理という事で、その都銀様からは⼀旦打ち⽌めになりました。
某都銀様は、債務償還年数が耐⽤年数内と厳しいので、今後追加融資を頂くのは難しいとなると、首都圏在住の私は、基本的には開拓に成功した関東圏の複数の地銀様と、信⾦様の融資エリアである１都３県＋北関東の⼀部で物件を買い進めて、ワンべスターを目指さねばならない状況でした。
会の基準を満たす程の良物件は、現⾦買いに持って⾏かれる可能性が極めて⾼い１都３県で物件検索を続け、銀⾏様と⼀緒に必死になって融資付けを⾏っても、結局は現⾦買いに持って⾏かれるのであれば労⼒を割いて頂く銀⾏様にも申し訳が⽴ちません。
そしてただでさえ本業のサラリーマンとして、毎晩夜中の２時、３時まで働いて忙殺されている中なので、そこに⾃分の貴重な時間と労⼒を割くのは「労多くして功少なし」＝コスパが悪すぎると⾔う結論に達したのです。
そうなると、私が融資付けを⾏って購入できる残るエリアは北関東の⼀部だけという極めて限られた地域に限定されるわけですが、首都圏の投資家は⼤なり小なり皆さん私と似たような状況なので、必然的に北関東も首都圏の投資家が物件を奪い合う激戦区となっていると感じています。
⼀昨年９月に１棟目として、私が北関東の某県で会の基準を満たす物件を購入出来たのは、某地銀様が物件資料を持ち込んでからわずか３時間で⽀店承認を出して下さると⾔う超異例の⾼速承認でご対応下さり、最終的に10名以上の買い付けが殺到した中で即日1番手を押さえることに成功したと⾔う幸運に恵まれたためです。
某地銀様とは、それまで何度も他の物件に⼀緒にトライしていたので、私の属性審査は既に終わっており、更に持ち込んだ物件がその某地銀様が抵当権を設定していた物件だったので、物件評価が既に終わっていたことがこの超⾼速での⽀店承認に繋がりました。
その某地銀様には、１期目の決算書と２期目の決算⾒込みを持参してご説明に伺った際に、「２億円程度であれば喜んでフルローンで追加融資をしますので、是非良い物件を持って来て下さい」と⽀店⻑様におっしゃって頂けたにもかかわらず、結局半年以上某県で新たに会の基準を満たす物件は１件も⾒つけられておりませんでした。
結果的に2021年11月に、その地銀様からのご融資で、北関東の某県で１棟追加購入しましたが、１年以上空いてしまいました。
この⼋方塞がりで打つ手が無い状況の中、これから先どうやってワンべスターを目指してゆくか…と今後の規模拡⼤戦略に思い悩んでいた際に、私は東進ハイスクールの林修先⽣が⾔っていた以下の⾔葉を思い出しました。
努⼒は裏切らないっていう⾔葉は不正確だ。正しい場所で、正しい方向で、⼗分な量なされた努⼒は裏切らない。
私は努⼒が⼤好きです。努⼒は偶然を必然に変える⼒を持っていると⼼から信じています。
能⼒的には凡⼈の域を出ない私が、会社員としてある程度出世の階段を上って来られたのは、凡庸な能⼒を努⼒と⻑時間労働（＝⾏動量）でカバーしてきたからに他ならないため、これこそが私が結果を出すための最⼤の武器であると認識しています。
しかし、やみくもに努⼒をするのは効率が悪すぎます。まずは努⼒をする正しい場所と、正しい方向性を決めねばなりません。
詳しい理由を書くとそれだけで数ページになるので詳細は割愛致しますが、私が努⼒をする正しい場所として定めたのが、東海地方の某県でした。勝てる可能性が⾼い場所を選んで戦うと⾔う極めて当たり前のことをシンプルに実⾏に移そうと考えたわけです。
勝てる可能性が高い場所を選んで戦う
いざ東海︕単⾝赴任を決断
もちろん何のアテもなく、某県に単身赴任で移住すると⾔うプランを実⾏に移すことはギャンブルでしかないため、事前にいくつかの⾦融機関様に私が某県に移住したら、融資検討のテーブルに乗る可能性があることの確認は取った上でのチャレンジでした。
あくまで可能性があると⾔うレベルでしかありませんが、可能性がゼロではないことが確認出来たので、妻と４歳の娘を関東に残し、私は東海地方の某県に単身赴任で移住して、不動産賃貸業を拡⼤する計画を３月中旬から実際に練り始めました。
そして某県への単身赴任移住を最終決定し、家を借り、家具を準備し、GWが始まる4/30に単身移住致しました。
ちなみに借りた家は築40年、家賃34,800円、3点ユニット、ベランダ洗濯機、19㎡のワンルームマンションです（もちろん贅沢品の⾞は所有しておらず、電⾞とカーシェアリング⽣活で徹底した倹約⽣活を送っております）。
移住の引っ越しを片付けて、ＧＷのほぼすべての時間は融資セットの改訂に費やしました。これまでの融資セットをベースに、所有物件をいかに再⽣して全部屋満室稼働させているのかを盛り込んで、再度徹底的に内容を作り直し、1,300ページの新融資セットへと強化致しました。
地元⾦融機関様は、某地銀様１社以外、メールアドレスと⾔うものがありません。今時、全て紙資料での提出か、FAXでの対応となります。
私の属性資料は量が膨⼤でFAXでお送りすることはそもそも不可能であるため、印刷会社にプリントアウトを頼んで、⾃分で巨⼤なファイルに綴じて毎回全ての⽀店様まで持参していました。
印刷代とファイル代だけで⾦融機関様に提出する融資セットは1冊7,000円かかります。25冊作ったので、銀⾏開拓で提出する資料作成代に17.5万円をかけたことになります（苦笑）。
1,300ページの融資セットはタウンページ２冊分くらいの厚さがあるので、⾦融機関のご担当者様にファイルをお⾒せすると⼤体初めはドン引きされますが、30分ほどお時間を頂戴して丁寧に説明すると、全てのご担当者様が前のめりに話を聞いて下さいました。
「こんな資料は⾦融機関で⻑らく働いているが、過去⼀度も⾒たことが無い」と全員から口を揃えておっしゃって頂けるため、「勝てる可能性が⾼い場所を選んで戦う」と⾔う戦略を実⾏に移した事は功を奏していると⾔えます。
また⾦融機関様にアタックする際には、出来る限り地元の方からご紹介して頂く形を取りました。管理会社様・ガス会社様・リノベーション業者様・元付業者様・賃貸仲介会社の社⻑様・そして⾃分の借りているマンションの⼤家さんからも紹介して頂きました。
ただ、某地銀様だけは、どうしても取引している⼈が私の周りで⾒つからなかったので、仕事を発注している⼤工さんのご友⼈であるIT企業の社⻑様を紹介して頂き、⼀緒に⾷事に⾏って事情を説明して仲良くなり、その方からご紹介して頂きました。
地方の地銀、信⾦、信組様に地元の方からのご紹介で⾏くと、その方と⾦融機関様との関係性もあるためむげには断られず、⼀度話を聞きますよと⾔って頂けることも良くわかりました。
その代わり、ご紹介頂くからにはご紹介者様の信頼に傷をつけるわけにはいかないため、私は持っている法⼈、物件、残債、⾦融資産と全てフルオープンの真っ向勝負で何⼀つ隠すことなく、⾦融機関様には資料を持ち込みました。
前置きが⼤変⻑くなりましたが、今回６棟目として購入した物件は、12月上旬に４棟目を購入した仲介様よりご紹介頂いたものとなります。
ご紹介頂いた時には、１番手の方が既に売買契約を巻いて、融資付けに動いている状態だったのですが、移住して現地まで30分程度である地の利を⽣かして即日物件を⾒に⾏きました。
また、開拓に成功した某信⾦様には「こんな良い物件もたまに出てくるので参考資料として⾒ておいて下さい」と帰り際に資料を提出しつつ、仲介様には「もし１番手の方がローンブレイクするようなことがあれば、即ご連絡下さい」とお願いして２番手を確保しておりました。
そんなこんなで12月末になった頃に、１番手の方がローンブレイクし、その物件が私の元へと回ってきました。
価格は7,000万円、築30年のRC、積算⼤幅超過、某信⾦様の⾦利1.7%でフルローン融資を受けた場合、8%空室時の1億円あたりのCFは320万円と⾔うかなりのハイスペック物件です（実際には賃料設定が⽢かったので、適正賃料で計算し直すとCFは280万円まで下がることが分かったのですが、それでも良い物件だと思います）。
これはライバルに取られないうちに即物件を押さえねばならないと判断し、今回は融資特約無しで翌日には売買契約を締結しました。
地元の某信⾦様からは9月と10月に２度、１億円オーバーの本承認を別の２物件で取っていたのですが、両方の物件で売主様から売買契約は融資承認順だと⾔われていたこともあり、融資付けを先に進めておりました。
結果として２物件共に本承認を頂いた後に、売主様都合で売り⽌めとなってしまい、某信⾦様には⼤変ご迷惑をおかけしていた経緯がありました。
⼆度ならず三度までも、融資本承認を取った後に物件が飛んでしまう結果になると、私の信頼は地に落ちると分かっておりましたので、今回は審査に上げて頂く前に融資特約無しで売買契約を巻いて、物件を確実に押さえた状態で審査をお願いした次第です。 某
信⾦の⽀店⻑様には「御庫とは⼀蓮托⽣だと決めており、もし本承認が下りなくても他の⾦融機関様に浮気して持ち込むことはせず、手付⾦を放棄して本物件からは下りると決めているので何卒お願いします」と宣⾔して勝負に出た形です。
審査に出すのと並⾏して、改めて近隣物件の調査を⾏って適正賃料への値下げした際の家賃年収を算出、それにプラスしてどう考えても余ってしまう敷地内駐⾞場6台を月4,000円で月極にて貸し出したとすると年間収入は1,025万円、本物件の利回りは14.65%となる事が分かりましたので、その情報も某信⾦様にはお伝えさせて頂きました。
結果的に、お正月休みを挟んで３週間後の1/19に、無事に本承認を頂くことが出来ました。
融資内容は破格の条件となり、物件価格7,000万、諸費⽤分として700万円を追加した融資額7,700万円のオーバーローン、⾦利は1.8%、融資期間は某信⾦様から耐⽤年数を６年オーバーする23年でお願いしたいとのご依頼を受けたので、それにてご融資頂きました。
700万円のオーバーローンでも返済⽐率は39.9%、１億円あたりの空室率８%時の年間CFは403万円と、ありがたい限りの内容となりました。
実はこの物件、空室率が50%の半空物件でかなり荒れているので、通常は融資が付かないと⾔われていたのですが、地方で５棟83部屋を満室稼働させている不動産賃貸業の実績を⼤変⾼く評価して頂き、事前に「MDさんであれば空室率は関係なく融資を出します」と⾔って頂いていたので、融資特約無しで売買契約を巻くと⾔う勝負に出ることが出来た次第です。
今回１棟追加購入したことで、所有物件は６棟+競売で現⾦購入した区分所有４部屋で合計100部屋、満室時家賃年収は6,325万円となりました。
購入時の借入総額は5.2億円、返済⽐率は43.9%、会の計算式で算出した満室時の年間CFは1,945万円となりました（現⾦買いした区分所有からのCF200万円も含みます）。
過去15ヶ月で６棟を購入、入会して２年で目標のワンべスターまで残り3,675万円まで来ましたので、この進捗を⼤変嬉しく思っております。
移住前に佐藤トレーナーとは、東海地方の某県に単身赴任で移住してから物件購入までに最低でも１年はかかるだろうと話しておりましたので、移住後10か月で地元信⾦様から３度目の融資本承認を得て、会の基準を⼤きく超える物件を決済出来たことは⼤きな⾃信に繋がりました。
リモートワークで日々深夜まで働きながら、不動産のために活動することは決して楽ではありませんが、そこを気合で乗り越えて⼤量⾏動を続ければ、結果は⾃ずと出るものだと改めて感じております。
愛する妻と娘へ、もう少し待っててほしい
必ずや特⼤のおみやげを持ち帰るから
妻と４歳の娘を首都圏に残して、不動産賃貸業の拡⼤のために東海の某県に単身赴任で移住するなど、だいぶ頭のおかしな⼈だと妻には⾔われておりますが、首都圏に居続けたなら間違いなくこの物件を買い増せてはいなかったと思います。
移住して１年以内に結果を出せたことで、妻も⼤いに納得してくれています。目標は２年後の49歳までにワンべスターの仲間入りをすることなので、満室経営を続けてピカピカの⿊字決算書を継続させ、今後ますます限界まで⾏動し続ける所存です。
私を評価してご融資下さった某信⾦様のご期待に応えるためにも、必ずや早期に半空物件を満室まで持って⾏き、次のご融資へと繋げたく思っております。
追加で申し上げると、１月中旬に某県において、区分所有の競売物件も１部屋357万円で落札しました。
リフォーム無しの現状のままで仲間の⼤工さんが月５万円で借りて下さるので、利回り16.8%で確定しております（管理費と修繕積⽴⾦で5,000円なので実利回りは15.1%）です。
家賃年収は60万円なので、収入と⾔う意味ではほとんど誤差に近いのですが、この物件は家賃の受取口座として某信組様に法⼈口座を開いて実績を作り、既存顧客として１年間ほど家賃受け取りの実績を作った後に、１棟物をご融資のテーブルに乗せることを目的として現⾦にて購入しました。
某信⾦様こそが私にとって最も⼤切なパートナーではありますが、対応できるエリアが狭いため、エリア外の物件が出た際には某信組様からご融資を引けるように可能性を広げておきたいと考えて戦略的に手を打った次第です。
これからも限界まで全⼒で⾏動し、必ずワンべスターを達成してみせます。引き続きご指導の程、何卒宜しくお願い申し上げます。
関東＆東海地方 会社員 MDさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
ＭＤさん、６棟目の購入おめでとうございます︕毎度、圧倒的な⾏動量とストイックさに驚嘆いたします。
ＭＤさんは関係各所への丁寧なコミュニケーションとアピールがとても上手です。そして派手な部分だけではなくて地道な努⼒をコツコツ積み上げられるところがＭＤさんの魅⼒だと思います。
引き続き、ＭＤさんのチャーミングさを武器に頑張って下さい︕
佐藤 彰洋
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