⼊会から４年２ヶ⽉。今回は４棟目の購⼊になります。
３棟目の購⼊後は、⻑男の受験があり、積極的な活動はしていませんでしたが、２⽉に受験が終了し、そろそろ物件購⼊の情報収集に⼊ろうと、楽待や健美家などのポータルサイトを⾒ていた時に、今回の物件に出会いました。
今回の物件は私の仕事場近くでしたので、だいたいの賃貸需要や駅⼒はわかっていたため「物件の状態と価格、融資さえ何とかなれば購⼊できるな」と思い、資料請求を⾏いました。
ただ、当初の物件価格は利回りが6.4%だったため、少なくとも2,000万円程度の値下げ交渉が必要でした。
実はこの直前に購⼊を検討していた物件があったのですが、その物件も私が購⼊したい⾦額より少し⾼かったため値下げ交渉をしていました。ですが、売主さんが首を縦に振ってくれず購⼊には至りませんでした。
「もしかしたら今回も購⼊は難しいかな・・」と思いながらこちらの希望⾦額を伝えると、やはり最初のうちは難色を示してきました。
ただ、私は⾃分の希望⾦額にならないようなら購⼊を⾒送ろうと決めていたので、当初の希望⾦額を下げることはせず、相⼿の出⽅を窺っていると、先⽅は債権整理をしていたようでできるだけ早急に売却をしたかったようで、こちらの希望額に合わせると連絡がありました。こうなるとあとは融資のみです。
３棟目の物件で地銀が⾦利を0.95％にしてくれたおかげで、１・２棟目の⾦利も当初の⾦利から1％近く（0.95％と1％）下げることができていたので、今回も同様の⾦利（0.95％）でフルローン・期間30年の融資申込をしました。
もしかしたら減額や⾦利の⾒直しを打診されるかと思っていたのですが、
- 最寄り駅から15分以内の物件であること（信⾦さんの⽅針）
- 最寄り駅が約85,000⼈の乗降客数があり、横浜・品川・東京などの 主要駅まで、電⾞で30分以内で出られる⽴地であること
- 物件のすぐ近くに信⾦さんの⽀店があるため、周辺の賃貸需要を よく知っていたこと
- 最低限の収益性が⾒込まれること
- 直前に提出した決算書で３期連続⿊字であり、また純資産も4,000万近くあり、 PL・BSとも程度「きれいな決算書」になっていたこと
これらの要素が加味されて満額回答が出ました。
当会の基準から⾒ると少し物⾜りないスペックではありましたが、場所が首都圏であることや、この利回りの低い時期での購⼊であることを考えると、このスペックで充分と判断し、購⼊を決断しました。
今回購⼊できた理由は、⼤きく３つです。
- 表向きの価格で物件購⼊を諦めるのではなく、どうやったら購⼊できるかを 色々と模索し、ダメモトで交渉することにより打開策が⾒つかったこと。
- １棟目からお世話になっている信⽤⾦庫の融資スタンスが変わり、 駅から15分以内の物件はかなり積極的に融資するようになったこと。
- 当会の教えに従って安易な節税に⾛ったり、役員報酬をもらうことをせず、 「きれいな決算書づくり」に取り組んだこと。
です。
また、もし今回購⼊できなくても次の物件は必ず出てくるので、それまで決算書や資⾦調達の準備をしておけば、⾃ずと物件が購⼊できるようになることが体感できました。
その結果、⾃分の中で【この⾦額・利回り・条件なら購⼊する】という基準を決めたら妥協せず、基準に合わなかったら潔く撤退することができるようになりました。
今回お世話になった信⾦からは、以前は３億ぐらいが壁になると⾔われていたのですが、⽀店⻑からは「また次の物件があったらすぐに持ってきてくださいね」と前向きな⾔葉をかけていただいたので、その⾔葉をそのまま受け取って（笑）いい物件が出てきたらどんどん持ち込んで⾏くので、物件検索により⼀層⼒を⼊れたいと思います。
これから物件を購⼊される⽅へ。⾦融機関は以前に⽐べるとだいぶ緩くなってきていると実感していますが、反対に利回りは低く、本当に当会の基準に合うような物件を購⼊できるのかと不安になります。
でも、不動産の価格・利回りは⾃分で作るものだと思うので、妥協して⾼い価格で買うということではなく、物件探しの基準を少し下げて探してみた⽅が、結果として購⼊への近道になると思います。
関東地⽅ 会社役員 タカさん
■担当トレーナー：宮川のコメント
タカさん、おめでとうございます︕最⾼の指値と最⾼の融資が決まって良かったですね︕︕︕すぐにあきらめてしまうのではなく、ダメもとの交渉は素晴らしいと思います。
決算書をきれいにしていたことも勝因ですが、運も味⽅しましたね。次の物件もいけそうなのは安⼼感がありますね︕次の物件取得に向けて頑張ってください︕︕︕︕
おめでとうございます(^^)
宮川 泰
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