2018年３⽉からアルティメット会員となり、現在５年目になりました。今回は20棟目の購入になります。
今回は、不動産の融資に積極的な、関⻄の信組での念願の初取引となりました。2018年に⼤阪が融資が出やすいと聞いて、⼤阪に法⼈登記し事務所も借りて準備を進めていました。ですが、今まではコロナの運転資⾦を借りているくらいで、⼤きな成果がありませんでした。
今回融資を受けた信組さんは、昨年９⽉に友⼈からご紹介いただきました。⼝座開設後は何度か融資の打診をしたのですが、スピード負けしたり評価が伸びなかったりで、なかなか融資にはつながらない状況でした。
そんな中、今年２⽉頃に仲良くさせていただいている仲介さんから、物件のご紹介をいただきました。RCで価格9000万円、 築16年1K24室で、利回り11.2％。１億換算CF360万円で非常に良いスペックでした。
相当良い物件なので当然ライバルもいたので、すぐに動いて東海エリアの２銀⾏で審査の依頼をしました。 感触は良かったのですが、実は容積オーバーの可能性があるという話が後になってわかり、それを⾦融機関に伝えたところ、融資不可となりました。他の購入検討のライバルも容積オーバーという問題で⾦融機関には断られ全滅という状況でした。。
そこで今回融資が出た関⻄の信組にきいてみたところ、容積オーバーでも気にしないという話と、エリアとしても取り組み可能という話でした。担当者ベースでは「かなり取り組みしやすそうな物件です︕」と⾔う話になり、非常に前向きに検討していただくことになりました。
審査自体は順調に進み、３⽉上旬の時点で支店内でOKで、本部もほぼ⾏けるので資料さえすべて揃えば３⽉末に決済できそうという形でした。⾦利は若⼲⾼めですが、良い評価が出て融資額も伸び、自⼰資⾦は物件価格の約５％となりました。
ただ、元付けの業者さんと売り主とのコミュニケーションがうまく⾏っていないようで、追加資料（外部駐⾞場の台数や最新のレントロール、ランニングコストの詳細、エレベーター会社、Wifiの会社情報など）が全然揃わない状況でした。
売買契約書のドラフト確認も難航して、非常に時間がかかりました。さすがにしびれを切らして「売り主のところに私と仲介さんで⾏きたい」と伝えました。
その後売り主側の仲介さん・売り主さん含め４者で打ち合わせを⾏うことができ、具体的なスケジュールをまとめることができました。
直接会って話をすると「売り主が法⼈で、決算の関係で売り渡しを遅くしたい」という話でした。資料が出てこないのも、売り主が昔ながらの⼤きい会社で社内の決裁もあり、確認に時間がかかっているような状況もわかりました。
私の気持ちは、３⽉末の決算の時期は⾦融機関としても融資がしやすいので、３⽉末決済かなと考えていましたが、実際に話ができて相⼿の状況が知れて良かったです。
あとこの信組は、物件評価を出す際に不動産鑑定⼠に鑑定評価を依頼するルールでした。容積オーバーの可能性が⾼いという話でしたが、実際は鑑定⼠から詳細を調べて計算したところ、容積オーバーしていないことがわかり、すごくラッキーな結果でした。
冒頭での話で、関⻄では４年前の2018年にオフィスを借りて⺠泊の法⼈を本店登記し、⼤阪で⺠泊をして事業実態も作ったりして準備を始めたものの、不動産の融資は初で、４年がかりでようやく芽が出たので非常に嬉しいです。
今回の物件で300室を超えることになりました。入居率も今回物件は３室空いている状況ですが、それを入れても全体として98％稼働でとても順調に運営できています。
これから物件を購入される方へ。私が規模拡⼤をできているのは、会の教えを腹落ちして忠実にやって⾏動しているからだと思います。いろんな困難はつきものですが、動いていれば確実に結果がついてくると思ってます。
空室対策も、会の⾳声でほとんど事例として出ているので、安⼼してその通りに進めています。また、佐藤トレーナーからも都度都度バックアップをしていただき、とても感謝しています。
今後は念願の都内新築RCを進めつつ、並⾏して今回の信組さんから連続で融資をしていただけそうで、再生物件の事業計画を作って打診している最中です。
来たチャンスを確実にものにしていけるように、常に準備しておこうと考えて、今後もすすめていきたいです。
関東地方 専業⼤家 DJさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
DJさん、20棟目購入おめでとうございます︕
20棟のベテランになっても、購入レポートを書き続けていただけるのはうれしい限りです。ありがとうございます︕
ここまでの規模になるまで決して楽ではなかったと思いますが、 諦めずに⾏動し続けられた努⼒が、結果をもたらしたのではないでしょうか。 DJさんは基本に忠実で、真摯な学ぶ姿勢、情報収集⼒、積極果敢な銀⾏開拓、⾼い入居率の維持が規模拡⼤の原動⼒になっていると思います。
新築、再生と新しいチャレンジが続きますが、ぜひこれからも歩みを⽌めず頑張って⾏って下さい︕
佐藤 彰洋
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