こんにちは。サラリーマンをしているMDです。
今年２⽉に購⼊レポートを提出させて頂きましたが、この７⽉にも物件購⼊に成功したので今回もレポートを書かせて頂きました。
2020年9⽉に１棟目を購⼊してから、１年10ヶ⽉で７棟目の購⼊になります。７棟目にて満室時家賃年収は、ようやく7,830万円まで来ました。今回はさらっとご報告だけさせて頂きます。
今回購⼊した物件は、東海地方の某市内にある築23年のRCです。融資は今年２⽉に700万円のオーバーローンで7,700万円のご融資をして下さった某信⾦様から、今回も1,400万円のオーバーローンで14,400万円のおかわり融資を出して頂きました。
前述の通り、２⽉15日決済で16部屋中９部屋が空室（空室率56%）のオンボロRC物件を購⼊したのですが、購⼊後１ヶ⽉で２DK→１LDKへの間取り変更も含めた、全空室９部屋のフルリフォームと共⽤階段部の全⾯塗装⼯事を完了させました。
また、この再⽣⼯事と並⾏して、全空室９部屋への客付けも全て⼯事完了前に達成。こうして購⼊後１ヶ⽉で完全に物件を再⽣し、⼊居率100%の満室稼働まで持ってゆくことに成功していました。
このオンボロRC物件の決済時に信⾦様からは「MDさんなら１年後にはきっと満室稼働させていますね」とおっしゃって頂いたのですが、これを聞いた際には「超⾼速の１〜２ヶ⽉で満室達成出来れば、期待値を圧倒的に上回る実績となって、信⾦様の度肝を抜く⼤アピールチャンス到来︕」と非常に燃えたぎったことを覚えています。
当初信⾦様からは「１年後にまた１棟⾏きましょう」と⾔われていたのですが、
- 空室率56%のオンボロ物件を、わずか１ヶ⽉で物件再⽣から満室達成まで 持って⾏った実績
- 都銀様からご融資を受けて、このエリアで運営している他の３物件も 過去１年の平均⼊居率99.6%と超⾼稼働を維持している実績
があったからこそ「この⼈の結果はまぐれじゃなく本物だ」と信⾦様から非常に⾼い評価を頂戴する何よりの証拠となりました。
結果として「⽀店⻑がすぐにでも追加融資をしたいと⾔っているので、何か物件はありませんか︖」と３⽉末には信⾦様から⾔って頂くことに繋がりました。
今回購⼊した物件は、ちょうどその３⽉末に、CF150万円物件として仲介様から紹介されたものでした。
⼤幅積算超過物件なので、信⾦様はCF150万円の価格でも融資すると⾔って下さったのですが、そもそも1,000万円以上のオーバーローン狙いであるため、そうすると返済⽐率が55%を超えて自分で定めている基準に到底当てはまらなくなります。
そのため「この⾦額では購⼊したくないので、これから価格交渉に⼊ります」とお伝えし、１ヶ⽉半の時間をかけて仲介様と連携を密に取りながら売主様とじっくりと交渉、最終的にCFが230万円となる価格にて、売主様と合意させて頂きました。
売主様と価格合意をしたのが5⽉17日、本部に稟議が上がったのが5⽉23日、理事⻑承認が下りたのは6⽉7日、その後7⽉15日が決済となりました。
融資額は物件価格13,000万円に対して1,400万円オーバーローンの14,400万円、⾦利1.8%、融資期間は信⾦様からのご提案で、耐⽤年数を３年超過する年数となりました。
今回購⼊した物件は4部屋の空室がありますが、すでに保有している６棟100室は現在⼊居率100%で満室稼働しているため、この物件も目標は購⼊後２ヶ⽉以内、遅くとも３ヶ⽉以内には満室を達成したいと思っています。
今回１棟追加購⼊したことで、所有物件は競売で現⾦購⼊した区分所有４部屋も合わせて７棟合計118部屋、満室時家賃年収は7,830万円、購⼊時の借⼊総額は6.64億円、返済⽐率は43.9%、会の計算式で算出した満室時の年間CFは2,380万円となりました（競売で現⾦買いした区分所有からのCF200万円も含みます）。
2020年９⽉に１棟目を購⼊してから１年10ヶ⽉、今回７棟目を購⼊して目標のワンべスターまで残り2,200万円を切りました。
あと２棟買えれば達成可能な数字なので、本年度中には難しくともこれから１年以内のワンべスター達成が射程圏内に⼊って来ました。
これからも地味な努⼒を重ねて、満室経営を継続しつつ、物件購⼊も全⼒で進めます。引き続きご指導の程、何卒宜しくお願い申し上げます。
関東＆東海地方 会社員 MDさん
■担当トレーナー：佐藤のコメント
MDさん、7棟目購⼊おめでとうございます︕
驚異的なペースで購⼊されていますね。また、このご時世で、オーバーローンで融資を引き続けられているのは⼤変すばらしいです︕
MDさんは徹底した現場主義、早期満室化の再現性、関係者へのアピール⼒が特に優れています。
一つ一つは基本的なことですが、それを誰にもまね出来ないレベルで深く深く徹底できているのが、MDさんの強みかと思います。
これからも類い希なバイタリティとコミュニケーションを活かして、ワンベスターに向けて頑張ってください︕
佐藤 彰洋
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