⼊会から６年目。今回は20棟目の購⼊になります。
保有物件の管理状況ですが、今年の３⽉の繁忙期で、⼊居率100％まで持って⾏く事が出来ました。
各⾦融機関様から「この規模で⼊居率100％というのは、聞いたことがありません」と、お褒めの⾔葉を頂きつつ、銀⾏の担当者の⽅が物件の審査をして頂く際にプラスになっていると聞いています。
＜直近の購⼊１＞
信⾦信組A フルローン（２回目融資の⾦融機関）
以前から購⼊している業者さんからの提案で、売主さんが３棟バラバラの場所で物件を保有していたものを、銀⾏からの提案で１棟断りまして、２棟購⼊が出来ました。
「フルローンなら買います」と、業者さんへ伝えまして、業者さんが⾦融機関へフルローンになる⾦額を教えて頂き、売主さんへの⾦額の指値の交渉をしてもらいました。
こちらの⾦融機関は、私が交渉するよりも業者さんと⾦融機関とのつながりが強いので、融資の内諾まで、ほぼ業者さんにお任せしました。
＜直近の購⼊２＞
信⾦信組B オーバーローン（２回目融資の⾦融機関）
１決済目もオーバーローンで購⼊していたので「今回もオーバーローンでお願いします」と、物件を持ち込みました。結果として、プロパーと保証協会付きで融資をして頂きました。
⽥舎の学⽣物件で、売主さんが⾃主管理をしており、更に⽥舎に住んで隠居したいとのことで話が来ました。⼊居付けは、大学のサッカー部の先⽣経由で何もせずに⼊居していたのですが、家賃が安かったので、家賃の値上げが出来ました。
また、丁度いいタイミングで公⽴の大学になりまして、周辺の物件が全然⾜りない状況になり６部屋空いたのですが、即埋めることが出来ました。
■ネガティブな点１
現地確認に⾏った際に、物件の敷地内に数か所アスファルトが陥没していて、数⼗センチの空洞になっている部分がありましたが、特に物件には問題ないとのことで、埋め戻す費用を頂きまして購⼊しました。
■ネガティブな点２
引っ越しをするタイミングで、いらない家財を物件にどんどん捨てていく慣習があるようです。
うちの物件以外からも捨てに来ていたので、監視カメラやポールを⽴てたり、他の⼊居者から犯人を特定したりしたのですが、結局イタチごっこで、これは徐々に年数を重ねて改善していかないといけないと思っています。
＜直近の購⼊３＞
信⾦信組C オーバーローン（知り合いの投資家さんからのご紹介）
初取引ですが、諸費用や工事費用も一緒に融資をして頂きました。ファミリーの物件で⾞の台数が⼗分に確保できずに、満室には苦戦をしていたと聞いていたのですが、隣地のオーナーさんに使わせてもらうように話をしまして、すんなり駐⾞場問題がクリアできました。
＜直近の購⼊４＞
地銀A オーバーローン（２回目融資の⾦融機関）
直近の購⼊３の業者さんの、お⺟さんが持っている物件を紹介いただけました。規模が大きいのでどこの銀⾏も難しいかもということで、業者さんと一緒に新規の銀⾏に持ち込みましたが、物件の収⽀は良いのですがこの規模になると今の時期は難しいと断られました。
ですが、抵当がついている銀⾏が同じ地銀の同じ⽀店ということがあり、（この地銀さんはかなり融資が渋く、１決済目は、築17年RCを15年融資。更に頭⾦も15％位で購⼊しました）
以前渋い融資条件でしたので、今回は本当にダメ元で「オーバーローンなら購⼊しますよ。もし融資が難しいなら、他の銀⾏へ持って⾏きます。」と、伝え一緒に打診に⾏きました。
⽀店的には、融資残も増え、融資先の属性もよくなるとのことで、担当の⽅にはかなり頑張って本部と交渉をして頂きまして、無事に決済まで⾏く事が出来ました。
＜来⽉決済予定１＞
信⾦信組D フルローン（来⽉決済予定）
以前の業者さんからの紹介物件です。規模は⼩さいのですが、耐用年数も少し残っていて修繕も必要のない利回り50％越えの物件でしたので、⾦利が⾼いのですが、担当者に即現地を⾒てもらい、融資の内諾を受け決済に向けて動いています。
こちらの⾦融機関にも「オーバーローンでお願いします」と、持ち込みました。ですが、担当者からは「本来ならば必ず頭⾦が必要なので、フルローンでよければどうですか︖」とのことで、購⼊へ動いています。
＜来⽉決済予定２＞
信⾦信組D フルローン（⽀店内内諾）
こちらも耐用年数がギリギリ残っているのですが、大規模修繕が終わっていて部屋のクリーニング程度で募集OKなので、⾦融機関担当者からもいい物件ですねと⾔われております。
上記の物件の決済が終わったら「すぐにこちらもフルローンですが、融資します」とのことでした。現オーナーが⾃主管理をしていて、属性が低い⽅や外国人をを断っていたので、少し⼊居が悪い状況です。
管理会社の担当と現オーナーと一緒に現地を⾒たところ、余裕で満室に出来るとのことで、購⼊を決意しました。時間もあるので、現在指値をしているところで利回り18％〜21％で着地しそうです。
今よりも⾦融機関に好まれる投資家になるべく
これからも学び続けていきたい
はたなかトレーナーのアドバイスを頂く以前は、買い進めていく中で色々と手を広げすぎてしまっていたので、物件の購⼊に対し、精神的に非常に動きにくい部分がありました。
そこから、数年間にわたり相談した中で、色々とシンプルな考え⽅を学ばせていただきまして、かなりストレスが減り⾦融機関とのやり取りもスムーズにいくようになりました。
既にはたなかトレーナーが実践され、結果が出ている「エリア戦略」の⽅法を手取り⾜取り教えていただきつつ、私の散らかりがちな思考をことあるたびに矯正をして頂いたので、現在の結果が出るようになってきたと感じています。
こちらのレポートに記載はしきれないのですが、はたなかトレーナーが既に実践されて実績を出されている、いろいろなマネジメントノウハウを実践したことで、⾦融機関との交渉でフルローンやオーバーローンを連続で受け続ることができるようになりました。
全てＣＦもかなり出る物件なので、融資年数を伸ばすのではなくあえて短くして、なるべく早く残債を減らしています。
決算書を綺麗にし、⾦融機関の⽅から好まれる投資家になることはもちろんの事ですが、現時点の私の状況を踏まえて、物件を購⼊する基準や考えをカスタマイズして頂き、更には、賃貸事業の将来を⾒据えてリスクを極⼒まで減らしていく⽅法を、今後も学ばせていただければと思っています。
関東地⽅ 経営者 ジーニーさん
■担当トレーナー：はたなかのコメント
ジーニーさん、物件購⼊、おめでとうございます︕
この素晴らしい成果は、複数の物件を「オーバーローン・フルローン」で、連続購⼊できる体制を「数年掛けて」構築していったジーニーさんの「経営⼒」の賜ですね。
経営の焦点を、単年度の「時点の成果」から、複数年の「期間の成果」にシフトさせ持続的に成⻑させていくスタンスは、素晴らしいの一⾔に付きます︕ここからの更なる⾶躍を楽しみにしています(^^)
はたなか かずまさ
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